쿠시먼 앤드 웨이크필드 연례보고서서 밝혀



세계 56개 국 부동산 투자 흐름의 유동성을 모니터하는 쿠시먼 앤드 웨이크필드가 3일 투자 연례보고서인 ‘Investment Atlas 2010’에서 미국 시장이 활기를 찾고 있어 세계 투자 금액이 올해 30%, 즉 4780억 달러(3620억 유로)까지 커질 것으로 전망했다.

이 보고서에 따르면글로벌 투자 규모는 2009년 23% 감소한 3650억 달러(2700억 유로)로 2003년 이후 최저치를 기록했다. 그러나 자금 유동성이 개선되고 세계 시장이 다시 활기를 찾음에 따라 작년 하반기에는 상반기에 비해 104% 오른 수치를 보여 침체기에서 벗어나는 모습을 보였다.
중국을 중심으로 한 아시아태평양 지역이 회복을 주도하며 2008년 대비 39% 증가된 수치를 기록했다. 현재 세계에서 가장 큰 부동산 시장은 중국이며, 그 다음으로 활발하게 부동산 경기 회복을 이끄는 나라는 영국이다. 미국은 세 번째로 내려 앉았다.아파트 매매까지 포함하면 미국이 두 번째로 추정된다.

작년 하반기에는 높은 투자 수요와 제한된 공급의 영향으로 수익률이 안정세를 보였다. 2009년 하반기 전 세계 평균은 20bp떨어진 7.8%를 기록했으며, 2010년에는 이보다 25-50bp 더 하락할 것으로 예상된다.
<임대 경향>
2009년 초 글로벌 시장의 임대료가 5.7% 감소하며 유례없는 하락세를 보였다. 2010년 상반기에는 입주자의 보수적인 태도와 공급 증가로 인해 5% 더 떨어지다가 하반기에 가면 우량자산의 가치가 안정될 것으로 보인다. 투자 시장의 둔화 속에서 상반기 6개월 간 세계적으로 전 부문에 걸쳐 임대료가 연 9.2% 하락했지만, 하반기에는 하락세가 둔화돼 연 2.2% 하락에 그쳤다. 이런 안정화를 주도한 것은 중국 중심의 아시아 리테일 시장과 아시아 및 라틴 아메리카의 오피스 시장이었다. 시장에 따라 다르겠지만 수요 주도의 임대료 수익 증가가 아직 낙관적이지만은 않다.
<상위 투자 시장>

지난 한 해 투자 규모가 143% 증가한 가운데 세계에서 가장 활발하게 부동산 투자가 이뤄지는 곳은 중국이다. 2009년 글로벌 시장에서 중국을 제외하고 아시아 태평양 지역의 전반적인 우세는 주목할 만 했다. 세계 상위 20위권 내 투자 시장 중 8개가 아시아 태평양 지역에 있으며 순위에 드는 시장의 수도 증가했다. 홍콩, 대만, 뉴질랜드는 거래 규모가 증가한 반면 오스트레일리아, 한국의 거래 규모는 세계 평균을 밑돌았다.
많은 투자자들이 영국, 프랑스, 독일과 같이 유동성이 풍부한 시장 혹은 캐나다에 초점을 맞추고 있으며, 올 하반기쯤에는 미국에도 관심을 가질 것이다. 그러나 이 밖의 거의 모든 지역에서도 기회들이 포착되고 있다. 가령 경기 침체에서 벗어난 브라질은 글로벌 투자자들에게 훌륭한 투자 후보가 될 수 있으며, 이 외 폴란드 및 터키와 같은 신흥 시장도 주목할 만하다. 아시아는 성숙한 시장을 제공하는 한편, 오스트레일리아나 싱가포르의 오피스 시장, 중국의 리테일 시장과 같은 신흥 시장의 가능성을 제공한다.
쿠시먼 앤드 웨이크필드 한국지사 황점상 대표는 “한국 시장의 경우 지난해에 이어 2010년에도 자금력있는 국내 기업 및 개인 투자자들의 국내 오피스 시장 투자 강세가 이어질 것으로 예측되나 시중금리인상이 예상되고 및 2010년부터 도심에 집중 편중되는 신규 공급량의 변수등으로 인해 다소 긍정적인 경기 전망에도 불구하고 조심스럽게 관망해야 할 것으로 보인다.” 고 밝혔다.
<2010년 전망>
데이빗 허칭스(David Hutchings)는 “위험 요소가 여전히 남아 있고 더블딥을 배제할 수는 없지만, 높은 위험을 선호하는 금융업자와 투자자들이 시장 열기를 배가시킬 것이다. 국내외 투자자들 덕분에 경기가 회복되고 있어 올해는 높은 수준의 활동성이 기대되고, 전체 거래 규모는 30% 증가한 4780억 달러(3620억 유로)에 이를 것으로 보인다. 주요 지역의 경우 투자 수요가 공급을 훨씬 상회하고 있어, 총 수익 하락은 별도의 임대료 증가 조짐 없이도 계속될 것으로 보인다. 전반적으로 경직된 재정 상황으로 인해 일부 지역의 가격조정을 억제할 가능성이 있지만, 아시아태평양 지역이 다시 조정을 이끌면서 세계 전 부문에 걸쳐 25~50bp의 하락이 예상된다. 그러나 임대료는 계속 하락하다가 올해 말에는 비교적 안정세로 접어들겠다. 모든 시장이 그런 것은 아니지만 대부분의 시장에서 오피스 부동산을 중심으로 평균 5% 의 하락이 예상된다.”라고 말했다.
<미국>
미국은 활동 증가가 가장 클 것으로 보이는 곳 중 하나로, 그 수치는 약 50%가 될 것이다.
쿠시먼 앤드 웨이크필드 미국 캐피털마켓 재니스 스탠튼(Janice Stanton)은 “과잉채무로 인해 우량 자산을 제외한 자산들은 가격 하락 압박을 받고 있다. 하지만 이런 상황이 하반기에는 오히려 매력적인 구매기회를 창출할 수 있다. 시장에서 리파이낸싱의 필요성이 커지기 때문이다. 지난 해 자본재구성(recapitalization) 이후 다량의 현금을 보유하게 된 투자자들과 더불어 자기자본 상승 및 내부투자 흐름을 고려했을 때 활동성이 크게 회복될 것이다.” 고 말했다. 프랭크 리안토니오(Frank Liantonio)는 “미국 시장은 2009년 방관자 입장에 있었던 기관매도자 부분과, 손실을 막기 위해 상품을 시장에 내놓지 않으려는 투매자(추심관리자 및 부동산 소유 은행)부분으로 여전히 양분되어 있다. 2010년 양쪽 모두 활동성이 개선되면서 시장 피크 이전에 사들였던 핵심 상품들이 갈 곳 없는 거대 자본금의 혜택을 받을 것으로 보이는 가운데 투매자들이 대규모의 부동산을 거래하기 시작했다.” 고 언급했다.
<아시아 태평양>
도날드 한(Donald Han)은 “아시아태평양 지역의 2009년 글로벌 시장 점유율은 59%까지 증가했으며, 이는 2008년보다 80%나 높은 수준이었다. 2010년에는 이런 증가세가 20% 수준으로 둔화되겠지만 아시아태평양 지역이 여전히 점유율 1위를 기록할 것으로 보인다. 아시아에서 가장 규모가 큰 시장은 중국과 일본이다. 중국의 경우 부동산 시장의 열기를 가라앉히려는 정부 정책에도 불구하고 여전히 활발한 투자가 예상된다. 일본은 수익과 금융비용간의 격차가 크고, 대체원가 이하로 판매되는 투매자산을 중심으로 투자등급 기회들이 풍부하다는 점에서 매력적이다. 올해는 기회주의적인 구매 활동이 두드러질 것으로 예상된다.” 라고 밝혔다.
<중동 지역>
쿠시먼 앤드 웨이크필드 두바이 지사 마이크 애트웰(Mike Atwell)은 중동 지역 전망에 대해 “2009년 중동 시장에 부정적인 뉴스들이 많긴 했지만, 2009년 말에는 국내 시장 몇몇 분야에서 점유자와 투자자들 사이에 다소 긍정적인 기류가 흘렀던 게 사실이다. 2010년에는 비록 수익성이 좋은 상품에 제한되긴 하겠지만 풍부한 현금을 보유한 펀드나 개인들이 기회를 엿보고 있어 활동성과 수익성 강화를 기대해 볼 수 있을 것이다." 라고 말했다.
<EMEA(유럽, 중동, 아프리카)>
EMEA 전체를 놓고 보면 영국에서 시작된 회복세가 서부로 확장되면서 2009년 4사분기에는 대부분 지역에 투자규모가 증가했고, 2010년 초에는 주요 지역의 수익률이 하락했다.

쿠시먼 앤드 웨이크필드 EMEA 크로스보더 투자 대표인 마이클 리데르흐(Michael Rhydderch)는 “투자 규모가 44% 증가해 1520억 달러(1150억 유로)에 이를 것으로 예상하고 있다. 이는 2004년 거래 수준과 비슷한 규모다. 수요가 어디서 발생하는 가를 파악하는 것은 쉽지만 은행들이 보수적인 태도를 유지하고 출혈투매가 발생하는 상황에서 상품을 찾기란 쉽지 않은 일이다. 따라서 투자자들은 시장가격과 “가치”가 어디에 놓이는지를 유념해야 하며 6개월 전 투매 가격과 수익에 도취되어서는 안 된다. 이제 그런 상황은 거의 지나갔기 때문이다.” 고 밝혔다.