한경 베스트 공인중개사 송년 포럼
한국경제신문, 한국경제매거진 등 한국경제미디어그룹이 지난 2008년 12월 29일 한국경제신문사 다산홀에서 개최한 ‘베스트 공인중개사 초청 송년 포럼’을 지상 중계한다. 이날 포럼은 ‘2009년 부동산 정책 방향과 시장 전망’이라는 주제로 진행됐으며, 한경이 선정한 베스트 공인중개사 200여 명과 이재영 국토해양부 주택토지실장, 곽창석 나비에셋 대표, 한국경제미디어그룹의 부동산 담당 기자들이 참석해 열띤 토론을 벌였다.역시 ‘거래시장 정상화’가 화두였다. 제주도, 강원도 등 경향 각지에서 모인 베테랑 공인중개사들은 거래 가뭄을 해소할 만한 활성화 정책의 필요성을 목청 높여 주문했다. 특히 부재지주 중과세, 재개발구역 토지거래허가제 등의 규제를 완화 또는 폐지해 달라는 요구가 많았다. 거래량이 급감한 부동산 시장의 어려움이 그대로 전달된 자리였다.이와 관련, 국토해양부의 부동산 관련 정책 실무를 맡고 있는 이재영 주택토지실장은 “시장 기능 정상화에 정책 역량을 집중하겠다”는 답을 수차례 내놨다. 주택 가격 안정과 거래 활성화를 위한 정책과 함께 불필요한 규제는 과감히 풀겠다는 의미였다. 특히 5주택 이상 보유자에게만 혜택이 돌아가는 임대주택사업이나 재개발구역 토지거래허가제 등에 대해선 전향적인 검토를 약속했다. 이재영 실장은 “재현 가능성 없다”며 다음의 몇 가지 근거를 제시했다.첫째 주택보급률. 지난 1995년 당시 일본의 평균 주택보급률은 115%에 달한 반면 한국은 현재 108% 수준이다. 그나마 1인가구가 빠져 있는 보통 가구 기준이어서, 이를 감안하면 실제 주택보급률은 99% 정도다. 인구 1000명당 주택 수 역시 한국은 330호인 반면 일본, 미국 등은 430호로 100채 정도가 부족하다. 전국 인구로 따지면 500만호가 부족하다는 통계다. 또 주택 재고가 1800만 호 정도 돼야 선진국 수준인데, 한국은 1300만 호 선에 그치고 있다.두 번째는 인구구조의 특징이다. 일본은 가구 증가율이 정체 상태이지만, 한국은 폭발적으로 늘고 있다는 게 다르다. 부부와 자녀로 구성된 3~4인 가구는 50% 이하에 머무르고 있는 반면 1인 가구 23%, 2인 가구 20% 등으로 계속 늘어나고 있다.금리 등 금융비용 환경도 다르다. 한국은 주택담보인정비율(LTV)이 평균 48% 수준이어서 이론적으로 집값이 절반가량 하락해도 금융 부실은 발생하지 않는다. 반면 미국의 LTV는 평균 94%로, 처분해도 대출 원금 회수가 불가능한 상황이다.수요의 존재 여부도 중요하다. 한국은 주택 수요가 계속 뒷받침되고 있어 일본과 같은 장기적인 부동산 가격 하락이 일어날 가능성이 적다. 따라서 경기가 회복되면 주택시장도 정상을 되찾을 것이라는 게 정부의 예측이다. 정부가 보는 저점은 2009년 상반기다. 이 실장은 “상반기 성장률 둔화가 예상되는 등 회복 속도가 더디다”면서 “정부가 추진 중인 유동성 지원, 금리 인하, 사회간접자본(SOC) 투자 확대 등의 가시적 효과는 하반기에 나타날 것으로 본다”고 말했다.곽창석 나비에셋 대표는 경기 회복의 시그널(신호)에 대한 의견을 내놨다. 첫째, 규제가 얼마나 빠른 속도로 철폐될 것인가를 관건으로 봤다. 특히 다주택 보유자 중과세 해제, 재건축 개발이익환수제, 분양가 상한제, 분양권 전매 제한, 임대사업자 규제 등 ‘뜨거운 감자’가 어떻게 될 것이냐에 따라 경기 회복의 시점이 바뀔 수 있다고 예상했다.또 금융권 대출 규제 완화 등 유동성의 향방과 실물경제 회복 여부도 중요한 동인으로 꼽았다. 곽 대표는 “2분기 정도에 유동성이 늘어날 가능성이 높지만 당장 실수요가 살아나긴 어려울 것”이라며 “재건축, 분양권 등 자산가가 선호하는 종목이 먼저 움직인 후 전반적인 거래가 트일 가능성이 높다”고 내다봤다. 국토해양부의 2009년 주택 정책 방향은 크게 두 가지로 요약된다. 주택시장 정상화와 주거복지 강화. 우선 주택시장 정상화를 위해 과도한 주택거래 규제를 추가 완화할 계획이다. 특히 징벌적 규제는 전부 완화하거나 해제한다는 원칙을 세워두고 있다.재당첨 제한의 경우 분양가 상한제 주택 당첨자의 재당첨 제한(10~3년)을 민영주택 청약시 2년간 한시 배제하고 기간도 단축할 계획이다. 또 공공택지 내 분양권 전매제한의 기간을 추가 단축할 계획도 세우고 있다. 이는 모두 3월 중 나올 가능성이 높다.토지거래허가제도 개선을 통한 토지거래 활성화 계획도 있다. 전국의 토지거래허가구역 중에서 땅값이 안정돼 있고 투기 우려가 없는 지역은 우선 해제될 전망이다. 여기에는 행정도시, 혁신도시 등 총 1만9158㎢(국토 면적의 19.2%)가 포함될 전망이다.실수요자의 주택 구매력을 높이기 위한 조치도 도입된다. 국민주택기금 구입자금 지원 프로그램에 30년 장기 대출을 도입해 1~3년 거치, 19~17년 상환 조건을 5년 거치, 25년 상환 방식으로 바꾸는 방안이다. 또 대출이자상환액 소득공제 확대 등 추가 지원 방안도 실시할 계획이다.폐지 또는 완화를 놓고 거센 찬반 논란에 휩싸인 이슈들도 가닥을 잡을 전망이다. 바로 분양가 상한제 폐지와 지방 양도세 한시적 비과세 방안이다. 이에 대해 이 실장은 “관계 부처와 협의해 추진하겠다”고 밝혔다.이재영 국토해양부 주택토지실장과 곽창석 나비에셋 대표의 주제발표가 끝나자 수많은 공인중개사들의 질문이 이어졌다. 특히 이 실장이 내놓은 2009년 주택 관련 정책에 대한 궁금증이 쏟아졌다. 중개사들은 “거래 활성화, 규제 완화가 선행돼야 한다”고 입을 모았다. 중개사들의 주요 질문과 답을 정리한다.A. 토지거래허가제를 둔 것은 투기 방지와 지분쪼개기 방지 목적이다. 투기 우려가 없는 지역은 토지거래허가구역을 대폭 해제한다는 게 기본 방침이다. 하지만 거래 시장에 미치는 영향을 지역별로 따져보고 결정해야 할 것이다.A. 소형주택 의무 비율은 20:40:40에서 60:40으로 이미 낮췄다. 재건축 자체의 목적은 주택 공급을 늘리는 것에 있는 만큼 중대형 확대가 그다지 필요하지 않다고 본다. 또 장기보유특별공제 문제는 1가구 다주택자를 어떻게 볼 것인가 하는 사회적 문제와 연결돼 있다. 현재 자가 보유율은 55%에 불과하다.A. 토지에 대해선 폐지 완화 계획이 없다. 외지 투자자의 자금 유입이 두절되는 문제가 있지만, 주택과 토지는 기본 성격이 다르다. 부재지주는 투기 목적으로밖에 생각할 수 없다. 경자유전 원칙에 따라야 한다.A. 8·21 대책을 통해 지방에선 푼 사안인데 수도권이 문제다. 1가구 5주택은 임대사업자로서 혜택을 받고 2~4가구는 혜택을 못받는 것은 문제가 있다. 검토해 보겠다.박수진 기자 sjpark@kbizweek.com© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지