판교신도시에 입성하기 위해서는 ‘낙타 바늘구멍 통과하기’에 비유되는 낮은 당첨확률을 뚫어야만 한다. ‘로또’라는 말이 괜히 나온 게 아니다. 하지만 막연히 ‘운’을 기대하기보다, 상황마다 달리 매겨지는 예상 경쟁률을 파악하고 그에 따른 전략을 세운다면 판교 입성이 한결 쉬워질 수 있다. 우선 자신의 조건이 어떤 경우에 해당하는지 파악한 후 상황별 해법을 찾아보자. (본문의 A-1~J는 아래 도표 참고)A-1/A-2 : 40세 이상, 10년 이상(35세 이상, 5년 이상) 무주택 우선분양 대상자이며, 주민등록상 성남 거주자이고 청약예금 또는 청약부금에 가입한 상태.당첨에 가장 유리한 조건임은 말할 것도 없다. 민간 건설 아파트 총공급가구수 중 성남시에 배정되는 물량은 30%인 1,098가구다. 무주택 특별공급 규정에 의해 A-1에 439가구, A-2에는 384가구가 우선 배정된다. 이 물량에 도전하는 성남시 청약예금(전용면적 85㎡ 이하만 산정) 및 부금 1순위 가입자는 8만5,467명으로 3%로 가정하는 A-1 대상자는 약 2,563명, 7%로 가정하는 A-2 대상자는 5,983명으로 추산된다.이에 따라 A-1의 평균경쟁률은 5.8대1 수준. 다만, 전용면적 102㎡ 예금 가입자까지 포함할 경우 그 경쟁률은 더 높아진다. A-1에서 떨어진 사람들까지 가세한 A-2는 약 21.1대1을 기록할 것으로 예상된다. 하지만 두 경우 모두 각각 6번, 4번의 청약통장 사용 기회가 있어 실제 당첨확률은 더 높아질 수 있다. 이에 해당하는 사람이라면 자신감을 갖고 도전할 만하다.C-1/ C-2 : 40세 이상, 10년 이상(35세 이상, 5년 이상) 무주택 우선분양 대상자이며, 주민등록상 서울ㆍ수도권 거주자이고 청약예금 또는 청약부금에 가입한 상태.성남시 우선 배정 물량을 제외한 2,562가구 중 C-1에 1,025가구, C-2에 897가구가 공급된다. 현재 서울ㆍ수도권 1순위 가입자수는 139만6,230명. 이중 C-1 해당자를 3%만 잡아도 4만1,887명이며, 7%로 가정하는 C-2가입자는 무려 9만7,700여명. 배정된 물량에 따라 나온 예상 경쟁률이 각각 42.9대1, 167.9대1에 이른다.높지 않은 확률이지만 무주택 요건을 갖추고 판교를 포기하기는 아까운 게 사실. 과감히 배팅하되 2002년 9월5일 이전 청약통장에 가입한 부부 또는 가족이 있다면 한 단지, 하나의 평형을 정해 세대원 모두가 청약한다. 그만큼 당첨확률을 높일 수 있다. 아깝게 1순위 요건을 놓치지 않도록 과거 5년 이내 당첨 사실이 있는 세대원이 있다면 모집공고일 이전 세대분리를 해 자격을 유지한다.B / D : 성남 및 서울ㆍ수도권 일반 1순위자.가장 어려운 전쟁을 치를 것으로 예상되는 그룹이다. B와 D는 무주택자를 위한 75%를 제외한 25% 물량만 배정받는 데 비해 성남 무주택자가 우선순위에서 탈락하면 B로, 성남을 비롯한 서울ㆍ수도권 무주택 탈락자 모두는 D로 합류하게 돼 판교 들어가기가 ‘하늘의 별 따기’보다 더 어렵게 된다.B 타입의 경우 275가구밖에 배정받지 못한 반면, 청약 가능한 일반 1순위자는 A-1, A-2에서 미끄러진 사람들을 포함, 8만4,644명에 이른다. D 타입 역시 마찬가지. 640가구에 무려 147만8,678명이 도전할 전망이다. 각각 1인당 308명과 2,308명을 제쳐야 판교 입성이 가능한 것이다.이 경우 확률이 현저히 떨어지는 만큼 사용할 수 있는 모든 통장을 동원하는 게 상책이다. 2002년 9월5일 이전 가입한 청약통장은 가족 구성원 모두 청약 가능하다. 판교 입성이 목적이라면 경쟁자가 많지 않을 것 같은 단지 중 물량이 가장 많은 평형에 세대원 모두 청약한다. 또 1가구 2주택자는 1순위 자격을 갖췄더라도 1순위 사용이 제한되므로 모집 공고일 이전 세대분리를 하거나 팔아야 한다.E. 성남 및 서울ㆍ수도권 외 거주자.청약 자격이 주어지지 않는다. 청약을 하고 싶다면 최초 모집 공고일 이전에 주소지를 옮겨야 한다.F / H : 성남 및 서울ㆍ수도권 거주자 중 청약저축 1순위자.공공분양 물량 2,184가구 중 성남 거주자에게 30%인 655가구, 서울ㆍ수도권 거주자에게는 70%인 1,529가구가 배분된다.2005년 11월 현재 24회 이상 납입한 성남 1순위 가입자는 3만285명. 이들이 모두 청약에 나선다고 가정하면, 46대1의 경쟁률을 기록하게 된다. 서울ㆍ수도권 1순위는 경쟁률이 더욱 치열하다. 성남에서 탈락된 가입자까지 넘어와 총 47만8,495명이 도전하기 때문이다. 예상 경쟁률은 312대1. 하지만 같은 1순위자라도 60회 이상 납입한 사람 중 불입액이 많은 순서에 따라 우선 배정된다. 지난해 5월 부동산뱅크가 조사한 자료에 따르면 매월 10만원을 불입했다는 가정하에 서울ㆍ수도권 1순위 기준으로 204회 이상 납입해야 당첨가능권에 들어가는 것으로 분석됐다.30회 이상 납입했지만 당첨가능권에 포함이 안된다면 과감히 청약예금으로 전환, 민간분양으로 눈을 돌리는 게 당첨확률을 높일 수 있다. 이 경우 8월에 나오는 중대형과 내년 분양예정인 주상복합까지도 노릴 수 있다. 단 한 번 ‘예금’으로 바꾸면 ‘저축’으로 재전환이 안되므로 신중히 선택해야 한다.G / I / J : 성남 및 서울ㆍ수도권 거주자 중 청약저축 2순위자, 서울ㆍ수도권 외 거주자.판교 분양에서 2순위는 큰 의미가 없다. 1순위에서 마감될 게 확실시되기 때문이다. 또 서울ㆍ수도권 외 거주자에게는 청약 자격이 주어지지 않는다.민간 중형임대전용면적 85㎡ 이하의 중형임대는 공급 가구수가 많지 않은데다 국민주택기금 사용 여부에 따라 예ㆍ부금 외 저축까지 사용할 수 있어 경쟁이 치열할 것으로 전망된다.저축가입자가 청약을 안 한다 하더라도 물량이 많지 않아 확률이 크게 떨어진다. 약 2,563명으로 추정되는 40세 이상, 10년 이상 무주택 세대주에게 배정되는 물량은 89가구뿐. 28대1의 경쟁률이 나온다.8,458명 가량이 경쟁하는 35세 이상, 5년 이상 무주택 세대주의 경우도 78가구밖에 배정되지 않아 108대1의 평균 경쟁률을 기록하게 된다.하지만 이는 약과다. 공급가구수에 비해 청약가능자가 월등히 많은 서울ㆍ수도권 무주택 우선공급 대상자는 한바탕 전쟁을 치러야 할 것으로 보인다. 4만4,000여명으로 추산되는 서울ㆍ수도권 40세 이상, 10년 이상 무주택자는 고작 208가구를 갖고 경쟁을 해야 할 상황이다. 평균 경쟁률은 213대1에 이른다. 35세 이상, 5년 이상 무주택자는 점입가경. 배정된 물량은 182가구뿐이지만 15만명이 넘는 인원이 도전할 수 있어 840명을 제쳐야 비로소 판교 입성이 가능하다.여기에 청약저축 가입자까지 가세할 경우 예ㆍ부금 가입자의 당첨확률은 현저히 떨어진다. 그러므로 청약예ㆍ부금에 가입돼 있다면 임대보다 민간분양 아파트에 도전하는 게 바람직하다. 분양가가 부담스럽다면 토지사용시기가 늦은 A12-1 한림건설, A15-1 풍성주택, A16-1 이지건설에 청약해보자. 11월 이후에나 착공에 들어갈 수 있는 이들 단지는 공정률에 따라 중도금 납부 시기가 조정되므로 작게나마 자금 부담을 줄일 수 있다. 한편 35세 이상, 5년 이상의 무주택 세대주가 아니라면 경쟁률 산정은 불가능할 정도다. 때문에 깨끗이 포기하는 것도 하나의 전략이 될 수 있다. 청약저축 가입자라면 도전해볼 만하지만 예ㆍ부금 가입자라면 민간분양이 유리하다.소형 임대주공을 비롯해 민간건설업체가 짓는 소형 임대까지 청약할 수 있는 청약저축은 공공분양 물량보다는 임대를 노리는 게 당첨확률을 높이는 방법이다.성남 거주자가 도전할 수 있는 최대 물량은 850가구. 성남 1순위 가입자 3만285명이 도전한다고 할 때 경쟁률은 35대1 수준. 서울ㆍ수도권에 주어지는 물량은 1,984가구이지만 청약 가능자는 47만8,300여명으로 최대 241명을 제치면 당첨이 가능하다.이번에 분양되는 25.7평 이하 아파트는 10년간 재산권 행사가 불가능하기 때문에 10년 후 분양전환되는 임대와 큰 차이가 없을 것으로 보인다. 게다가 임대 물량에는 분양단지에 없는 30평형이상 중형이 포함돼 있다. 막연한 편견을 갖고 피하기보다 판교 입성을 위한 하나의 전략으로 삼고, 청약저축 가입자라면 과감하게 임대에 도전해볼 만하다.