취득ㆍ보유ㆍ양도단계마다 바뀐 세법 숙지해야 불이익 피해

올해 부동산시장은 신행정수도특별법 위헌결정과 종합부동산세(종부세) 도입 예고 때문에 크게 요동쳤다. 헌법재판소의 신행정수도특별법 위헌결정은 충남 토지시장을 한순간에 깡통이나 다름없게 만들었고 종부세 도입 소식은 뜨거운 찬반 논란 속에 국세 심판 청구 급증 현상까지 낳을 조짐이다.하지만 이런 때일수록 바뀌는 세법의 내용을 숙지하고 자신의 상황에 알맞은 포트폴리오를 짜야 한다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 부동산 세금 전문강사로 활동하고 있는 김종필 세무사는 “바뀌는 세제의 핵심 포인트가 무엇인지 기억하면서 개별 절세전략을 짜야 한다”고 밝히고 “부동산을 통한 수익과 절세전략에서 비롯될 세금 혜택의 규모를 서로 가늠해 보고 어느 쪽이 이득인지 판단하는 게 먼저”라고 강조했다.특히 3주택 이상 보유자나 기준시가 9억원 이 넘는 주택을 보유하고 있다면 종부세와 양도세 중과세 부분도 잘 알아둬야 세금상 불이익을 피할 수 있다. 12월 중으로 세부안이 법률로 확정될 전망이어서 이에 대한 체크도 필수다.◇취득단계 = 취득단계에서는 등록세율과 교육세율 등이 인하되는 한편 과세표준은 인상된다. 즉 부동산을 매입하는 경우 올해까지는 취득세ㆍ농특세ㆍ등록세ㆍ교육세 등을 시가표준액 기준으로 5.8%(국민주택규모 이하 주택은 5.6%)를 부담했지만 2005년 이후에는 3.8~4%로 낮아진다.반면 개인간 일반적 거래의 과세표준은 종전 시가표준액에서 기준시가로 인상된다. 세율인하로 인한 세금 감소효과와 과세표준 인상으로 인한 세금 증가효과가 동시에 발생하는 셈이다.때문에 기존 실거래가로 취득ㆍ등록세를 부과하는 부동산은 내년에 등기를 하는 게 유리하다. 서울 강남ㆍ송파ㆍ강동ㆍ용산구, 과천, 분당신도시 등 주택거래신고제 대상 지역의 전용면적 18평 초과 아파트나 신규분양 아파트가 해당된다. 어차피 과세표준 변동 없이 세율인하 효과만 나타나기 때문이다. 경매, 공매, 법인으로부터 매입할 때도 마찬가지. 하지만 이 경우에는 등록세율이 1% 인하에 그쳐 취득ㆍ등록세율은 4.4∼4.6%가 적용된다.반면 시가표준액에 맞춰 신고를 해 온 부동산들은 세금 증감효과를 모두 살펴야 한다. 국세청이 토지와 건물을 일괄 고시하는 아파트와 고급빌라는 시세의 70~90%를 반영하게 되므로 과세표준이 올해보다 크게 인상될 전망이다. 되도록 올해 안에 매입, 등기까지 마치는 게 유리하다는 이야기다.서울 서초구 서초동 34평 아파트(전용면적 25.7평 이하)의 예를 들어 보자. 올해까지 시가표준액(1억6,000여만원)을 과세표준으로 삼았지만 내년부터는 국세청 기준시가(4억7,000여만원)로 과세표준이 바뀐다. 올해 안에 이 아파트를 매입하면 취득시 총세금이 약 900만원선이지만, 내년부터는 두 배로 늘어나 약 1,800만원에 달하게 된다. 하지만 이 아파트를 경ㆍ공매로 사거나 법인으로부터 매입한다면 상황이 달라진다. 올해 안으로는 3,640만원에 달하는 세금을 내야 하지만 내년에는 2,860만원으로 낮아진다.◇보유단계 = 내년 세제개편의 핵심은 보유세 강화에 맞춰진다. 특히 종부세 시행이 뜨거운 감자다. 종부세는 개인의 모든 부동산을 기준으로 과세하는 것은 아니다.(보유세 개편안 표참조) 부동산별로 일정금액이 초과하는 경우 일정금액 이하는 해당 시ㆍ군ㆍ구에서 재산세로 과세하고 초과분에 대해서만 종부세로 과세한다는 구조다.주택의 경우에는 지자체가 토지와 건물을 통합 평가해 낮은 세율로 통합 과세하고 2차로 국세청 기준시가 9억원 초과분에 대해 높은 과세로 부과한다는 논리다. 단 급격한 세 부담 증가를 막기 위해 증가분에 대해서는 올해 보유세의 50%를 넘지 못하도록 했다.종부세 제도하에서는 해당 유무에 따라 전략을 다르게 세워야 한다. 특히 ‘개인별 과세, 누진세율’이라는 점을 염두에 둬야 한다.재산세만 내야 할 경우에는 과세표준이 낮아지도록 증여, 양도 등의 방법으로 명의를 분산하는 것이 이익이 될 수 있다. 단 이미 취득한 부동산을 분산소유를 위해 명의이전을 하게 되면 취득세와 농어촌특별세, 등록세와 교육세를 추가 부담해야 한다. 또 증여재산공제한도(배우자 3억원, 자녀 3,000만원)가 넘어가면 증여세도 부담해야 한다. 명의분산을 통한 재산세 절세효과가 비용보다 크지 않은 상황이 벌어질 수도 있는 셈이다. 결국 물건의 매각 예정시기와 소요비용 등을 모두 고려해 명의분산 여부를 결정해야 한다.반면 재산세와 종부세를 함께 부과받는 경우라면 좀더 면밀한 검토가 필요하다. 우선 주택, 나대지, 사업용 토지 등으로 구분 설정돼 있기 때문에 세대 구성원에게 증여나 양도로 소유를 분산시키면서 기준금액에 해당되지 않도록 조치해 볼 수 있다.아예 매각할 것과 보유할 것을 구분해 전체 자산 볼륨을 축소시키는 것도 한 방법. 이참에 종부세 과세대상에서 제외되는 농지, 공장용지, 사업용 건물 등으로 분산투자하는 것도 권할 만하다. 실제로 종부세 과세안이 나온 후부터 토지시장에 다시 관심이 모아지고 있다.어느 2주택자의 명의분산 사례를 보자.(사례 표 참조) 서울 잠실에 52평 아파트(국세청 기준시가 11억원)와 대구광역시에 78평 주택을 소유한 A씨는 부인 B씨에게 대구 소재 주택을 증여했다. 올해 재산세와 종토세로 176만원을 낸 A씨는 내년에 213만원, 2006년에는 307만원의 보유세를 내게 된다. 만약 분산을 하지 않았다면 내년에는 285만원, 2006년에는 399만원을 내야 한다. 반면 증여시 발생한 세금은 취득ㆍ등록세 250만원 정도였다. 증여세 한도 내여서 별도 증여세는 없었다.결국 종부세 절약 금액은 5년 내에 상쇄돼 이후부터는 이익을 보게 된다. 김종필 세무사는 “과세 기준에서 벗어나기 위해 들어가는 비용과 절세효과의 비교, 소유분산을 위해 들어가는 비용과 절세효과의 비교를 통해 어느 편이 유리한지 알아봐야 한다”고 밝히고 “무조건 회피는 역효과를 낼 수 있다”고 지적했다. 물론 종부세 과세대상이라 하더라도 더 큰 투자수익이 기대된다면 굳이 포트폴리오를 조절할 필요도 없다.◇양도단계 = 3주택 이상 보유자는 중과세에 주의해야 한다. △2주택이 될 때까지 먼저 매도하는 주택들은 예외 없이 실거래가로 양도차익을 계산해야 하고 △3년 이상 보유했다 하더라도 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 △2주택을 초과하는 주택들을 매도할 때는 60%의 양도세율이 적용되는 게 핵심이다. 특히 60%의 세율을 적용하면 투자수익은 거의 없다고 할 만큼 치명적이다. 오래전에 취득해 시세차익이 많이 발생한 경우일수록 ‘뺏기는’ 수익이 더 커진다.일단 빨리 매도할 주택을 고르는 게 급선무다. 물론 차익이 가장 적으면서 향후 시세상승 가능성이 적은 주택이 ‘1순위’다. 또 각각의 주택에 대해 거주, 임대, 투자 등 목적을 분명하게 설정하는 게 유리하다. 임대나 투자목적으로 보유할 작정이라면 보유세를 제외하고도 금리 이상의 이익을 얻을 수 있는지 확인하는 것이 먼저다.앞으로는 투자에 앞서 세금을 미리 분석한 후 움직이는 환경으로 바뀔 전망이다. 취득, 보유, 양도의 각 단계마다 ‘세금’과 ‘수익’을 저울에 달아본 후 결정해야 함은 말할 것도 없다.