주상복합 내년 하반기 공급… 단독택지ㆍ상가도 대기중

판교에는 단지형 아파트만 있는 게 아니다. 단독주택지, 상업용지, 기업용지 등 특정 목적으로 조성된 땅과 주상복합아파트, 상가 등이 아파트 못지않게 공급된다. 명실상부 ‘제2의 강남’이라 일컬어지는 만큼 이들 종목에도 시선이 모아지고 있다.일부에서는 ‘아파트보다 나은 진짜 로또’라는 이야기도 나온다. 경쟁률이 하늘을 찌르는 아파트보다 수익률이 높을 것이란 예상에서다. 특히 주상복합은 10년 전매 금지인 아파트보다 환금성이 높아 주목받고 있다. 고종완 RE멤버스 대표는 “자금력을 보유한 고급 대형평형 수요자라면 주상복합에 관심을 가지라”고 말한다.하지만 청약통장 가입자면 누구나 노려볼 수 있는 아파트와 달리, 종목별로 접근 조건이 조금씩 다르다. 미리 공급일정 및 방식, 자격, 예상 공급가 등을 알아두고 준비하는 게 유리하다.상업용지·상가= 통상 택지개발지구에서 상업용지는 아파트 공급이 마무리된 후 본격적으로 풀린다. 상업용지를 살 수 있는 자격이 따로 있는 것은 아니지만, 블록별로 나눠 공급하고 경쟁입찰 방식을 택하므로 자금력을 갖춘 사업자가 선점하곤 한다. 공급을 받은 사업자는 해당 용지에 상가를 지어 일반에게 분양하고, 분양받은 이는 다시 임대사업자에게 상가를 임대하는 식으로 순환이 된다.현재 일정으로는 내년 상반기께 상업용지가 공급될 전망이다. 총 4만평 용지 가운데 일반공급지는 중심상업지구 전체와 근린상업용지 일부가 될 것으로 보인다.공급가는 아직 윤곽이 드러나지 않았다. 확실한 것은 지금까지 공급된 전국 어느 신도시보다 높은 수준이 될 것이라는 것. 6월 중 경쟁입찰이 진행되는 화성 동탄신도시의 경우를 보면 도시지원시설용지 총 13필지 7,449평을 일반 실수요자 대상으로 분양하면서 공급 예정가격을 평당 1,041만원으로 발표했다. 물론 경쟁입찰이므로 실제 낙찰가격은 이를 훨씬 웃돌 것으로 예상된다. 게다가 필지별 면적이 512~615평으로 예정가격만으로 봐도 총 가격이 49억847만~73억7,762만원에 달한다. 판교의 경우 이보다 30% 안팎 수준으로 예정가가 높아질 것이란 게 업계 관측이다.일반투자자가 관심을 가질 만한 근린상가는 상업용지가 공급된 후 윤곽이 잡힐 전망이다. 상업용지 공급가격이 얼마나 될지에 따라 근린상가 공급가격도 달라지게 된다. 박대원 상가뉴스레이다 연구위원은 “용지 공급가격이 올라가면 상가 분양가 역시 높아질 수밖에 없다”면서 “용인 동백지구 근린상가 1층 점포 분양가가 평당 3,000만~3,500만원에 달했고, 동탄신도시에선 평당 5,000만원짜리도 나온 점을 감안하면 판교는 이를 훨씬 웃도는 수준이 될 것”이라고 내다봤다.이 때문에 판교 대신 인근 분당신도시의 근린상가에 관심을 돌리는 경향도 나타나고 있다. 분당 서현동, 야탑동 등지의 상업지구에서 분양 중인 상가는 1층 기준으로 평당 2,500만~4,000만원 수준. 박연구위원은 “판교 후광효과에 따라 분당 상권도 동반상승할 가능성이 크다”고 밝혔다.주상복합아파트= 판교 주상복합아파트에 쏠린 관심도 예사롭지 않다. 동판교 핵심 입지인 지하철 신분당선 판교역 주변에 48·50평형으로 공급될 예정인 주상복합은 달랑 4개 블록(주공 2개, 토공 2개 블록 시행) 총 1,266가구가 전부다.주상복합이 주목받는 첫째 이유는 전매제한 기간이 일반 중·대형 아파트의 5년보다 짧은 3년이라는 점 때문이다. 당첨 때부터 기간을 꼽기 때문에 입주할 즈음에는 자유롭게 되팔 수 있다. 아파트보다 환금성이 훨씬 높은 셈이다. 이 때문에 ‘판교 최고의 로또는 주상복합’이라는 말이 나오고 있다.청약자격은 현재로선 서울지역 기준 600만원(성남 300만원) 이상 청약예금 1순위자만 신청할 수 있다. 토지공사가 밝히는 분양시기는 내년 하반기다.판교 주상복합은 원가연동제와 채권입찰제가 적용되지 않을 계획이어서 분양가가 평당 2,000만원을 웃돌 전망이다. 그러나 일반 주상복합용지에 비해 낮은 200~240%의 용적률이 적용되면서, 용지 공급시 경쟁입찰이 실시되면 일반분양가가 천정부지로 오를 가능성도 높다. 이에 따라 정부는 주상복합이 집값 불안을 야기할 수 있다는 판단에 따라 채권·분양가 병행입찰제를 적용하거나 아예 분양을 하지 않는 방법을 검토하고 있어 귀추가 주목된다.계획대로 분양하거나 채권·분양가 병행입찰제를 통해 고분양가 가능성을 차단하는 방안, 그리고 용지를 상업용지로 전환하는 방향 등 세 가지를 놓고 검토 중인 것으로 알려졌다.단독택지·단독주택= 판교는 자연친화적인 신도시를 지향하는 만큼 단독주택 거주환경이 빼어나다. 블록형 단독택지를 비롯, 단독주택은 총 2,078가구가 공급된다.하지만 현재 단독주택을 지을 수 있는 단독택지는 원주민 이주용 택지 또는 협의양도(공익개발사업에 사유토지가 편입될 때 해당지역 내에서 별도의 토지를 우선적으로 공급하도록 한 제도) 택지가 대부분이다. 일반 수요자에게는 그림의 떡인 셈.토공 관계자는 “미분양이 생기지 않는 한 일반 공급물량은 거의 없을 것”이라면서 “협의양도 등 택지공급 대상자 선정이 끝나면 올 하반기께 우선공급이 이뤄질 것”이라고 밝혔다. 만약 물량이 남으면 12월 정도에 일반에 공급될 예정이다.따라서 일반 투자자는 이주자 또는 협의양도 택지를 되사는 수밖에 방법이 없다. 이들 택지는 공급계약 이후 소유권 이전등기 전까지 1회에 한해 명의변경(전매)이 가능하다. 일반 수요자는 이때 웃돈을 주고 택지를 살 수 있다. 고종완 RE멤버스 대표는 “단독주택지는 ‘흙 속의 진주’”라고 표현하면서 “기존 수도권 신도시의 단독주택도 상승세를 타고 있는 만큼 투자가치가 높다”고 밝혔다.인기가 높아지면서 속칭 ‘물딱지’ 등 편법거래가 성행하고 있어 주의가 필요하다. 최근 판교, 분당 등지의 중개업소에는 원주민들에게 주어지는 입주권이 매물로 등장, 단독택지 분양권으로 통용되고 있지만 아직 단독택지 대상자가 확정되지 않아 모든 게 불확실하다는 게 전문가들 조언이다. 특히 딱지 한 개가 여러 명에게 팔렸을 가능성도 배제할 수 없어 각별히 조심해야 한다.박상언 유엔알컨설팅 대표는 “이주자 택지 배정이 확정되고 난 후 안전하게 투자하는 게 좋다”면서 “대상자가 확정되지 않은 때나 계약 체결이 되지 않은 상태에서 입주권을 거래하는 행위는 그 자체로 불법”이라고 밝혔다.벤처단지= 지난 5월4일 경기도는 판교 북쪽 벤처단지 공급 일정을 확정해 신문에 공고를 냈다. 대상지는 총 20만평 규모로 정식 명칭은 ‘판교 택지개발지구 내 도시지원시설 판교 테크노밸리’로 정해졌다.1차로 연구·업무시설과 에듀파크를 포함한 교육시설, 연구단지 내 기숙사 용지 등 31개 블록 13만7,622평에 대한 사업계획서 신청을 6월 중으로 접수한다. 현재 바이오벤처기업협회, 반도체협회 등 유관협회들이 사업준비에 부산하다.벤처단지 내 주차장 용지 6,000여평은 투자자들 사이에 관심이다. 경기도는 벤처단지 주차장 용지 6개 블록에 대한 입찰신청을 판교 테크노밸리 1차 사업 신청과 같은 시기인 6월19~20일 이틀간 받는다. 입찰금액의 5% 이상을 사전에 내야 하고 한 사람이 복수의 용지도 신청할 수 있다.박수진 기자 sjpark@kbizweek.com