강남 재건축 규제, 기존 블루칩 아파트에 반사이익…오피스텔 하락세 뚜렷

최근 부동산시장은 정부의 연이은 부동산 안정대책으로 직격탄을 맞았다. 특히 지난 4월26일 주택거래신고제의 시행으로 주택시장은 매매가 제대로 이루어지지 않는 공황 상태에 빠졌다. 앞으로 대상지 추가 지정 가능성도 있어 거래 위축, 가격하락 현상은 이어질 것으로 보인다.사람들의 최대 관심사는 향후 집값의 향방이다. 한마디로 앞을 내다보기 어려운 ‘시계 제로’인 상태이다. 투자자든 실수요자든 방향성 모색이 전에 없이 힘들어졌다. 하반기 부동산시장은 어떻게 될까. 투자기상도를 그려보자.매매물량 증가ㆍ가격약세 지속아파트 매매 시장은 금리인상보다 정부의 강력한 부동산 안정대책이 가장 큰 요인으로 작용할 것으로 보인다. 주택거래신고제로 기존 아파트 매입시 취ㆍ등록세가 5배 정도 늘어날 전망이어서 매수세 실종과 함께 추가 하락이 점쳐지고 있다. 그리고 내년부터 시행되는 다주택 소유자들의 양도소득세 중과세 부담으로 하반기 많은 매물이 쌓일 것이다. 매물이 풍부해지면서 가격하락이 예상돼 주택 매매 시장은 전반적으로 약세시장 내지 안정세가 전개될 것이다. 다주택 소유자의 매물이 소진되는 내년 이후에는 확실한 안정세로 돌아설 것으로 보인다.전세시장은 입주물량이 증가하면서 전반적으로 안정적 시장이 전개될 것으로 전망된다. 그러나 2004년은 짝수해로 전세 재계약이 많은 해이다. 1994년 전세기간을 2년으로 하는 것을 골자로 한 주택임대차보호법이 만들어지면서 이 해에 전세 재계약이 대거 발생, 짝수해에는 홀수해에 비해 전세계약이 30% 이상 늘어나고 전세가격도 덩달아 상승하는 현상이 반복됐다. 강남 재건축 이주 수요와 교육환경이 좋은 지역으로 전세 이동이 예상돼 올 겨울이 전세값 안정에 최대 고비가 될 것이다.재건축 아파트 시장은 정부 규제가 발목을 잡고 있다. 강남권 저밀도 재건축 아파트가 투자자들에게 1순위 투자처였지만 하반기 시행 예정인 개발이익환수제 여파로 재건축 아파트 시장을 얼어붙게 했다. 재건축 개발이익환수제가 하반기에 도입되면 그동안 주택가격 인상을 주도해 왔던 재건축 아파트 시장이 당장 타격을 받아 전체 아파트 가격에도 상당한 영향을 미칠 수밖에 없다. 그러나 강남 재건축 규제는 기존 대형 블루칩 아파트에 반사이익을 제공할 수 있다. 좋은 교육여건과 쾌적한 주거환경 등으로 실수요자가 뒷받침되고 있기 때문이다.분양시장은 양극화 현상이 가속화될 것이다. 전반적으로 분양시장은 지난해 11월 이후 미분양이 증가하면서 전체적으로 시장 침체 국면이 지속될 것으로 보인다. 그러나 서울지역에서 노른자위로 불리는 청담, 도곡, 잠실, 암사지구의 일반분양은 높은 관심을 유지할 것으로 보인다. 하반기 분양시장의 최대 관심사는 화성ㆍ동탄지구 내 아파트 분양가와 분양성공 여부이다. 수도권의 집값 향방에 중요한 기준이 될 것으로 보인다.오피스텔 시장은 공급과잉이 가장 큰 걸림돌이다. 저금리가 지속되면서 임대수익을 올릴 수 있고 주거와 업무를 동시에 활용할 수 있는 장점 때문에 부동산시장에서 많은 관심을 가졌지만 하반기 입주물량이 사상 최대이다. 특히 6월에는 상반기 최대인 1만가구가 입주를 준비 중이다. 역세권 인근의 입지여건이 좋은 오피스텔을 제외하고는 시간이 지날수록 임대수익의 하락으로 긴 잠에 빠질 것으로 보인다.토지시장, 유동자금 유입 계속될 듯상가시장은 실물경기의 회복이 가장 큰 변수다. 상가는 경기침체와 공급과잉으로 이중고를 겪고 있다. 그리고 2002년 11월부터 시행된 상가임대차보호법으로 상가의 담보 가치 하락 으로 인한 금용기관의 융자가 줄어들 수밖에 없어 투자수익률이 떨어지고 있다. 부동산 안정대책이 주택시장 중심으로 이루어지면서 상대적으로 규제가 덜한 일반상가로 투자가 이루어지고 초저금리 기조가 계속되면서 투자자들이 꾸준히 관심을 보이고 있다.500세대 이상 단지 내 상가는 큰 변화가 없어 보인다. 근린상가 시장은 경기하락으로 소비심리가 위축되고 상가 공급물량이 과다해 전반적으로 약세시장이 예상된다. 하반기 경기회복 여부에 따라 역세권 상권 및 택지개발지구 또는 입지여건이 좋은 상가를 중심으로 매수세가 살아날 것으로 보인다. 테마형 상가는 공급과잉과 경기위축으로 상당기간 침체의 늪에서 빠져나오기 어려워 보인다.토지시장은 충청권 행정수도 후보지 선정이 가장 큰 파장을 나타낼 것으로 보인다. 주택시장의 냉각으로 관망세로 돌아선 유동자금이 꾸준히 토지시장을 공략할 것으로 보인다. 개발호재가 있는 고속철도 역세권 부근과 신행정수도 이전 가능지 주변 토지, 수도권 지역의 택지개발지구나 신도시 예정지 주변의 농지, 임야가 관심을 집중시킬 것으로 보이며 개발제한구역 해제지역 및 해제 대상 지역을 중심으로 거래가 이어질 것으로 보인다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 토지투기지역 등으로 거래가 활발히 이뤄지기 어려워 가격급등 현상이 나타나지 않을 것으로 예상된다. 토지투자는 환금성을 고려한 투자가 가장 중요하다.하반기 부동산시장은 전반적으로 연착륙될 것으로 보인다. 여전히 양극화 현상과 분양가가 발목을 잡을 것으로 보인다. 부동산시장에서 지역적으로는 서울과 수도권, 천안ㆍ아산신도시, 행정수도 이전 후보지 등에 많은 관심이 집중될 것이며, 개발 가능한 지역과 그외 지역간의 격차는 더욱 심화될 것이다.그리고 부동산 이외의 대체 투자처가 만들어지지 않는 한 시중의 풍부한 자금은 항상 부동산으로 유입될 수 있다. 아파트시장의 강한 규제로 상가와 수도권, 충청권 행정신도시 후보지 주변의 토지에 투자자들이 관심을 갖기 시작하는 것을 주목해야 한다.최근 부동산시장은 정부 정책에 따라 요동치고 있으므로 정책을 살피는 것이 부동산 투자의 성공열쇠이다.돋보기 부동산시장 2대 빅이슈행정수도 배후지 ‘태풍의 눈’행정수도 후보지 선정4개 후보지 발표 후 지정지역과 배후지역간의 명암이 엇갈리고 있다. 7월 초 윤곽이 드러나면 충청권 일대 투자지도가 다시 만들어질 가능성이 높다. 지정지역 인근은 높은 집값 상승률과 활발한 토지거래가 예상된다.시행 앞둔 신부동산 정책5월 중 종합부동산세제 도입 시안 마련에 이어 7월부터 부동산 투기 혐의자에 대한 금융거래정보 일괄조회 실시, 토지거래 허가구역 지정 규모 축소 및 개발이익환수제의 재도입 등이 줄줄이 시행될 예정이다. 공공아파트 분양원가와 공공택지가격 공개가 추진되면 시장이 다시 한 번 요동칠 전망이다.