아파트·주상복합·오피스텔 매입 및 청약이 무난

서울역~서대문, 여의도, 용산 한강로 등 변신 가속도가 붙은 강북 3인방은 부동산 투자자에게는 군침 도는 투자처다. 이미 개발이 상당부분 진행된 이들 지역에서는 ‘무조건식 투자’보다 ‘선별투자’가 요구된다.특히 서울~서대문이나 용산 한강로 일대는 도심재개발사업지로 지정돼 상당 지역이 ‘구역’으로 묶여 있어 투자에 앞서 개발계획 도면부터 살펴야 한다. 거래에 규제가 없다 해도 오랫동안 돈이 묶이거나 기대한 투자수익을 올리지 못할 수도 있기 때문이다. 전문가들은 “개발지역 깊숙이 발을 들여놓기보다 반사이익을 누릴 수 있는 인접지역 투자가 나을 수도 있다”고 조언한다.이미 공급됐거나 공급 예정인 아파트ㆍ주상복합ㆍ오피스텔에 투자하는 것도 권할 만하다. 일부 지역에서는 미계약분 상품이 남아 있는 경우도 있어 잘 고르면 ‘옥석’을 캘 수도 있다. 다른 지역에 비해 미래 가치가 뛰어난 지역들이어서 향후 시세차익 가능성도 높게 매겨진다.서울역-서대문의주로, 충정로 일대에는 외국인을 겨냥한 서비스드 레지던스와 오피스텔이 주종을 이룬다. 3,000가구를 헤아리는 이들 주거용 상품 투자는 매입을 통한 시세차익보다 임대수입을 겨냥하는 게 적합하다. 공급량이 많은데다 주변이 업무 중심지여서 매입수요보다 임대수요가 많기 때문.중림동 브라운스톤은 아파트 부문의 분양이 완료되고 현재 오피스텔 부문의 미계약분이 남아 있다. 27평형에서 49평형까지 평형별로 10가구 이내가 남아 있으며, 평당 분양가는 1,000만~1,100만원 수준. 계약금 10%만 납부하면 중도금 전액 무이자 대출을 받을 수 있고 잔금은 입주시 내면 된다. 아파트 부문은 분양 당시에는 프리미엄이 미미했지만 현재는 1,500만~2,500만원선에 형성돼 있다.디오센터 건너편에 일렬로 위치한 SK리쳄블, 대우디오빌, 대림리시온 오피스텔은 분양가에서 500만~1,000만원 정도의 프리미엄이 붙어 있다. 단 9월 입주를 앞둔 대림리시온은 평형별로 2,000만~3,000만원의 비교적 높은 웃돈이 형성돼 있다. 송덕섭 대우부동산 중개사는 “입주를 앞둔 대림리시온만 거래가 활발한 편이고 나머지는 뜸하다”고 전하고 “오피스텔보다 아파트가 웃돈이나 거래량에서 우세하다”고 밝혔다.서비스드 레지던스의 경우 분양 촉진을 위해 ‘임대ㆍ수익 보장형’ 상품을 내놓고 있어 관심을 끈다. 의주로 바비엥3차는 연 8%의 수익을 2년간 보장해 주는 임대수익 보장 방식. 또 임대투자자들의 자산관리까지 전담해 주는 방안으로 매년 계약을 전제로 10년 동안 임차관리도 병행하고 있다. 시행업체인 맥스리얼티 관계자는 “장기 외국인 체류자를 겨냥해 시설을 갖추고 호텔식 서비스를 제공, 임대수요를 확보하는 데 큰 무리가 없을 것”이라고 밝혔다. 분양가는 평당 1,200만원대다.인근에 위치한 순화동 포스코 더#도 10년간 서비스드 레지던스를 제공하고 연 10% 확정 수익을 내걸고 있다. 아파트가 평당 1,300만원대, 오피스텔은 평당 900만원대에 공급 중이다.한편 개발을 앞둔 마포로5구역의 노후주택이나 상가들도 최근 분양된 주거상품의 시세를 따라가는 상황이다. 노후주택의 경우 평당 1,000만~1,200만원선, 상업용지는 평당 2,000만~3,000만원선에 시세가 형성돼 있다.여의도63빌딩 아래쪽으로 주상복합이 즐비하게 들어서는 여의도는 중산층 아파트 밀집지에서 첨단 주상복합 천국으로 변신 중이다. 핵심 업무시설이 밀집해 있는데다 녹지가 풍부하고 교통까지 편리해 여의도는 주거용지로도 1순위.이미 대우 트럼프월드와 금호 리첸시아가 입주해 진용을 갖추었고 미주아파트 재건축으로 지어지는 롯데캐슬 아이비, 백조아파트 부지에 건설 중인 롯데캐슬 엠파이어가 뒤를 이을 태세다. 남래현 태평양부동산 중개사는 “현재 가격으로는 금호 리첸시아가 평당 1,700만~1,800만원으로 가장 높은 편이며 주변 개발이 추진될수록 상승세를 이어갈 전망”이라고 말했다.6월 분양예정인 동아일보 사옥 부지의 포스코 더#은 오피스텔의 단점을 어떻게 극복할 것인지가 관건. 여의도공원이 한눈에 내려다보이는 등 조망권이 좋지만 다른 주거시설과 거리가 떨어져 있고 욕조 등 설비가 뒤떨어지기 때문이다. 경성부동산 관계자는 “예상 분양가가 평당 1,500만원 안팎이라 전용률 등을 잘 따져보고 청약에 임해야 할 것”이라고 밝혔다.한편 여의도역 사거리의 거평마트를 리모델링하는 상가 아일렉스는 현재 분양이 마무리되고 임차인을 모집 중이다. 임대 시세는 20~26평형이 보증금 5,000만원, 월 300만~380만원선이다.용산 한강로용산 부도심 개발 사업은 서울역에서 출발, 한강대교 북단까지 이어지는 232만평이 대상지다. 용산구 전체 면적의 3분의 1에 해당하는 방대한 규모다.이 개발사업의 핵심은 단일 건물로는 최대 규모라는 용산민자역사. 1,200여개의 점포가 들어서는 상가부문은 2002년 임대분양 당시 보증금 7,000만~8,000만원, 월세 70만~80만원에 100% 분양된 후 현재는 프리미엄만 5,000만~3억원선이다. 거래는 최초 분양받은 사람이 제3자에게 파는 전대 방식으로 이뤄지고 있다.민자역사 주변은 평당 4,500만~6,000만원으로 2~3년 전의 서너 배 수준으로 뛰었다. 특히 역 앞 대로변 상업지역 땅값은 2~3년 전 평당 1,000만원선에서 최고 6,000만원선까지 올랐다. 부동산뱅크 용산공인 관계자는 “가격이 급격하게 올랐지만 추가상승 기대가 커 매물과 거래는 그리 많지 않은 상태”라고 전했다. 특히 홍등가가 위치한 용산2지구 특별계획구역은 구역지정도 되지 않은 상태여서 섣불리 고액에 매입하는 것은 위험하다는 경고다.뜨거운 이슈가 됐던 주상복합 시티파크는 한차례 폭풍이 지나가고 비교적 조용한 시장을 형성하고 있다. 지금까지 120건 정도의 손바뀜이 있었지만 최근에는 거래가 거의 사라졌다는 게 주변 부동산 중개업자들의 전언. 실수요자가 선호하는 40평형대의 경우 한때 프리미엄이 3억원에 달했지만 최근에는 1억5,000만~2억원선으로 떨어졌다. 센추리21한강공인 관계자는 “올 가을 시티파크 인근에 분양할 삼성 트라팰리스가 또다시 한차례 바람몰이를 할 것”이라며 “조합지분 가격도 훌쩍 뛰어 평당 3,000만원대까지 올랐다”고 밝혔다.