지난해 상하이 아파트 20%이상 상승…

‘아직 늦지 않았다. 아니다, 상투다.’ 상하이 사람들이 요즘 이 문제로 입씨름을 벌이고 있다. 아파트 투자를 둘러싼 논쟁이다. ‘정도의 차이는 있겠지만 상승세를 지속할 것’이라는 주장이 있는가 하면 ‘이제 팔아야 할 시점’이라는 반박도 만만치 않게 제기되고 있다. 이 논쟁은 상하이지역의 아파트 투자를 고려하고 있는 국내 투자자에게도 커다란 관심거리가 아닐 수 없다.베이징, 상하이 등 중국 주요도시의 아파트 가격은 지난 수년 동안 가파른 상승세를 이어왔다. 지난해 상하이의 아파트 가격은 전반적으로 20% 이상 오른 것으로 집계되고 있다. 상승세가 두드러졌던 시(市) 중심지에서는 30~40%의 오름세를 기록하기도 했다. 베이징 집값은 지난해 사스 파동으로 주춤했으나 하반기 이후 강세를 보이고 있다.상하이의 경우 원저우(溫州), 닝뽀(寧波) 등 외부자금 유입이 아파트 가격 상승을 자극했다. 이들은 집단적으로 몰려다니며 상하이의 분양아파트를 싹쓸이하기도 했다. 당연히 이들의 움직임에 시세가 좌우됐다. 여기에 대만, 홍콩, 싱가포르 등 화교자본이 대거 상하이 부동산시장으로 몰렸다.상하이에는 아파트 3~4채로 월 5,000달러 이상의 임대수익을 올리고 있는 졸부들이 수두룩하다. 중국 거부 10명 중 8명이 부동산사업으로 돈을 벌었을 정도로 이 분야에 돈이 몰리고 있다. 베이징, 상하이에는 지금도 아파트 건설 타워크레인이 하늘을 수놓고 있다.그러나 가격동향을 놓고 보면 낙관만은 할 수 없는 상황이다. 중국은 지난해 6월 아파트 가격이 지나치게 오르자 부동산 안정대책(일명 ‘121문건’)을 내놓았다. 부동산 분야 은행대출 기준을 강화하고, 무분별한 부동산개발을 금지했다. 고급주택 건설에 대해서는 불이익을 줘 중소형 아파트 건설을 유도했다.이 정책이 기대했던 것만큼 효과를 본 것은 아니다. 아파트 가격은 지난해 가을부터 상승세가 둔화되기 시작했다. 상하이의 경우 지난 연말부터 아파트 시장의 큰손이었던 원저우 자금이 빠져나가기 시작한 것으로 알려졌다.중국의 부동산전문가들은 지난 수년간 보였던 고속 상승세는 기대하기 힘들 것이라는 데 이견을 달지 않는다. 큰 재미를 보기는 어려울 것이라는 얘기다. 중국의 부동산시장 전문업체인 메이리엔은 최근 발표한 보고서에서 “지난해 중국정부의 부동산 안정대책 이후 상승세가 한풀 꺾였다”며 “올해 상하이 아파트 가격은 4~10% 오를 것”이라고 예상했다. 실제로 상하이의 경우 2월 들어 일부 아파트의 분양가가 내린 것으로 알려졌다.그러나 ‘상하이 부동산시장을 떠나야 할 시점’이라는 주장에 동의하는 전문가는 거의 없다. 보다 장기적인 관점에서 보면 상승 여력은 아직도 충분하다는 얘기다.가장 큰 이유가 정부의 정책이다. 중국 정부는 내수 위축을 우려, 부동산시장을 냉각시킬 수 없는 처지다. 특히 은행 자금이 지나치게 많이 부동산시장에 깔려 있어 쉽게 건드릴 수 없다.은행은 아파트를 구입하려는 사람에게 분양가의 최고 80%까지 빌려주며 아파트 개발업자에게는 총공사비의 50~70%를 대출해준다. 중국 언론들은 ‘아파트 가격의 80%는 은행 창구에서 나온다’고 지적하고 있다. 이렇게 부동산시장에 몰린 돈이 상업은행 전체 대출의 20%에 육박하고 있다. 당연히 부동산시장 위축은 곧 은행에 커다란 부담을 안겨 줄 수밖에 없다.여기에 2008베이징올림픽, 2010년 상하이 엑스포 등 굵직굵직한 국제행사도 부동산시장을 부추기는 요소다. 상하이 사람들은 최소한 2010년 엑스포까지는 상승세가 이어질 것이라는 기대감을 갖고 있다. 한정 상하이 시장도 “부동산은 건전하게 발전시켜야 할 분야”라고 밝히기도 했다.구윈창 중국부동산산업협회 부회장은 “상하이, 베이징 등 중국 주요도시의 부동산시장이 조정을 겪고 있다”며 “이제 무조건 오르는 시기는 지났다”고 분석했다. 지역 입지조건, 임대 여건, 고급화 정도, 교육 및 주변 자연환경 등에 따라 가격 등락폭이 큰 차이를 보일 것이라는 얘기다. 때문에 중국 부동산 투자에는 더욱 신중한 접근이 요구된다.돋보기 ｜중국 부동산 거래 제도투자용 송금·매각 차익 유출 ‘불가능’부동산 투자를 위해 중국행 비행기를 타는 투자자들은 중국에 도착하자마자 사회주의 국가의 독특한 부동산 거래 관행에 직면하게 된다. 이에 대한 명확한 정보 없이 ‘묻지마식’으로 투자를 하게 되면 큰 화를 당할 수 있다. 위험을 피할 수 있는 유일한 길은 본인 스스로 중국 부동산 거래 제도를 숙지해야 한다는 것이다.중국은 외국인에게 내국인과 동일한 자격으로 부동산 매입을 허용하고 있다. 외국인들은 재산의 법적 소유 및 은행 대출 등에서 내국인과 동등하게 취급받는다. 홍콩, 대만, 싱가포르 등 일부 화교권 국가 외국인들은 이를 활용, 부동산에 많은 돈을 투자해 왔다. 우리나라 사람들은 뒤늦게 이 시장에 뛰어든 상황이다. 중국에서의 부동산 거래가 우리와 다른 점은 공증 및 은행 대출 절차가 동시에 이루어진다는 점이다. 아파트 매매계약을 체결할 때 매수인과 매도인 외에 공증처 및 은행 관계자가 반드시 배석하는 것도 이 때문이다.투명성 확보를 위해서는 계약 때 등기인(부동산권리증 소유자)과 계약 서명인이 동일인인지 반드시 확인해야 한다. 또 가급적 본인이 참석하는 게 좋다. 대리인에게 맡길 경우 확실한 신용이 있는 기관(개인)을 선택해야 한다. 공증 절차가 끝나게 되면 매수인과 매도인이 부동산교역센터에서 등기이전 절차를 밟게 된다.아파트를 살 경우 중국 시중은행으로부터 해당 아파트를 담보로 거래가의 70%를 최장 20년 상환 조건으로 빌릴 수 있다. 대출금리는 5%선. 나머지 30%의 현금은 계약과 함께 그 자리에서 넘겨줘야 한다. 은행 대출금 70%는 등기이전 절차가 모두 끝난 상태에서 은행이 매도인의 통장으로 이체한다. 이 과정이 끝나고 부동산권리증이 매수인의 손으로 넘어오게 되면 매입 절차가 모두 끝난다. 가계약에서 부동산권리증 이전까지 보통 한 달 반 정도가 소요된다.상하이나 베이징 등은 아직 양도소득세 제도를 실시하지 않고 있다. 부동산 매도인에게는 세금이 거의 붙지 않는다. 다만 매입자는 거래가의 1.5%를 취득세로 내야 한다. 이밖에 계약공증비, 대출공증비, 인지세, 가격 평가세 등의 명목으로 각종 비용이 든다. 이를 모두 포함할 경우 부동산 매입에 따른 부수비용은 거래대금의 2% 안팎에 달하게 된다.중국 부동산 거래에서 부딪히게 되는 또 다른 문제는 송금이다. 정상적인 방법으로는 부동산 매입용 자금을 중국으로 송금할 수 없다. 물론 매각 차익금의 유출도 불가능하다. 이는 현재 중국의 부동산 거래에 따르는 위험 요소이기도 하다.이 같은 규제에도 불구하고 한국인의 부동산 거래가 이어지고 있는 것은 음성적인 방법에 따른 송금이 널리 활용되고 있기 때문이다.