주택법, 부당산 세법 개정 … 다주택 보유자 양도세율 상향 조정

부동산의 흐름과 법규, 정책을 알면 내집마련뿐만 아니라 투자의 길도 보이기 마련이다. 새로 시행되거나 보완되는 각종 부동산 관련 법령과 정책, 세금 등은 개인의 집 장만은 물론 재테크와 재산에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.내년은 주택 소비자나 투자자 모두 관련 법규와 세금에 대해 그 어느 때보다 꼼꼼하게 정보를 꿰차고 있어야 한다. 웬만한 공급규칙은 물론 세금관련 내용이 바뀌고 복잡하기 때문에 달라지는 내용을 제대로 알지 못하는 경우 낭패를 볼 수 있다.예컨대 내년 상반기에 본격 시행될 ‘무주택자 우선공급제도 변경안’은 기존 전용면적 25.7평 이하에서 시행되는 무주택자 우선공급비율이 50%에서 75%로 대폭 확대되는 내용이다. 따라서 무주택자 우선공급 대상자라면 내년 초까지 통장 사용을 유보하는 게 유리하다. 2004년에 바뀌는 제도는 현재 국회에 계류 중인 주택공급에 관한 규칙, 그리고 주택법과 부동산세법 개정안에 담겨 있다. 국회 정상화 이후 법안 통과의 수순을 밟으면 당장 오는 12월30일부터 시행돼 2004년 주택시장의 판도변화를 이끌 태세다.플러스 옵션제 실시, 재건축아파트 용적률 제한우선 주택공급에 관한 규칙내용부터 뜯어보자. 주택공급에 관한 규칙 중 단연 눈에 띄는 제도는 무주택자 우선공급비율의 확대다. 현행 투기과열지구 내에서는 전용면적 25.7평(분양 평형 32평형 정도) 일반분양은 만35세 5년 이상 무주택자에게 물량의 50%에 대해 우선권을 주고 있다. 그러나 법이 바뀌면 75%에 대해 우선권이 확대된다. 즉 일반분양 물량이 1,000가구이면 750세대 정도가 무주택자 몫이라는 이야기다. 무주택자 우선공급 확대 시점은 현재로서는 오리무중이다. 국회가 정상화돼 12월 중순이라도 법안이 통과되면 당장 12월 말에 공급되는 아파트나 주상복합은 물론 내년 1월 초에 실시되는 동시분양부터 적용되지만 12월 말에 통과되면 서울지역은 2월에 실시되는 1차 동시분양부터 적용된다.주택공급에 관한 규칙은 플러스 옵션제 실시의 내용도 담고 있다. 플러스 옵션제란 종전 건설사가 일방적으로 시공하는 빌트인 시설에 대해 소비자가 우선적으로 선택하는 절차를 밟도록 한 조치다. 소비자가 필요한 것만 선택해 시공하면 분양가를 소폭이나마 낮출 수 있다는 게 법안 시행의 배경이다.주택법 개정도 결코 소홀히 지나칠 부분이 아니다. 리모델링 아파트와 관련, 지난 11월30일부터 종전 100% 주민 동의에서 80% 주민 동의로 낮춰 시행 중이다.용적률 제한은 물론 안전진단 신청에 이르기까지 어느 것 하나 녹록지 않게 제도가 바뀌는 재건축아파트와는 대비되는 조치로, 중층 노후 아파트의 경우 이 법의 시행에 따라 리모델링으로 전환이 활발해질 전망이다.내년 2월 일부지역 주택거래신고제 실시반면 재건축아파트는 이래저래 사업 추진뿐만 아니라 투자도 까다로워진다. 국회에 계류 중인 도시 및 주거환경정비법 개정안이 통과되면 당장 12월 하순부터 투기과열지구 내 재건축아파트 중 조합설립인가를 받은 후에는 조합원 지위를 사고팔 수 없다. 물론 한번은 팔 수 있는 경우도 있다. 조합설립인가를 받은 단지나 사업승인을 받은 단지의 경우가 이에 해당된다. 여하튼 재건축아파트의 경우 향후 옥석을 가리는 투자 못지않게 자금이 넉넉한 상태에서 접근하는 실수요 투자가 절대 필요하며, 혹시 다주택 소유자라면 하루빨리 처분하는 게 현명한 자세다.주택법 개정안 중 단연 주목을 끄는 대목이 주택거래신고제 실시와 주상복합 규제의 확대다. 내년 2월부터 실시되는 주택거래신고제는 건교부 장관이 지정하는 특정지역에서 주택을 사고팔 때는 관할구청에 신고해야 한다.예컨대 종전에 매수자와 매도자가 실거래가를 낮춰 구청과 세무서에 따로 신고했지만 이 법이 시행되면 각각 관할구청에 가서 거래신고절차를 먼저 밟아야 한다.이 제도가 실시되는 지역 내 아파트 거래자의 경우 반드시 거래 후 15일 이내에 관할구청에 실거래가로 신고해야 등록세의 5배에 달하는 과태료를 물지 않는다.이전투구식 청약경쟁은 물론 ‘분양시장 혼탁의 온상’으로 치부됐던 주상복합아파트도 내년 2월부터는 규제대상이다. 물론 현행 주상복합아파트의 경우 300가구 이상 단지는 분양권 전매가 금지된 상태다. 하지만 내년 2월부터는 투기과열지구로 지정된 곳에 분양하는 20가구 이상 주상복합은 분양권 전매가 금지된다. 또한 청약예금과 청약부금 1순위 해당자만 청약이 가능하고 무주택자 우선공급도 적용된다. 예외도 있다. 투기과열지구가 아닌 곳은 종전대로 분양수순을 밟으면 되고, 법시행 전에 분양승인을 받은 주상복합은 한차례 전매가 가능하다.1가구 1주택 비과세 요건 강화, 1가구 3주택 양도세율 60%현재 국회에 제출된 부동산세법 내용도 기존 주택시장의 파란을 예고하고 있다. 당장 2004년부터 시행되는 부동산세법부터 살펴보자.우선 1가구 1주택 비과세 요건이 강화된다. 현행 1가구 1주택자의 비과세 요건은 서울과 경기 과천, 수도권 5대 신도시는 ‘3년 보유, 1년 거주’만 채우면 양도세의 비과세 혜택을 받고 있다. 그러나 내년 1월1일부터는 이들 지역은 ‘3년 보유, 2년 반드시 거주’해야만 양도세가 비과세된다. 즉 연내에 1가구 1주택자 중 집을 팔 생각이라면 12월이 가기 전에 잔금 납부 일정을 앞당기는 게 유리하다. 이들 지역을 제외한 지역은 ‘3년 보유, 1년 거주’가 그대로 유지된다.양도세율 인상안도 초미의 관심사다. 1가구 다주택자의 경우 1년 미만 보유 부동산을 팔면 양도세율은 현행 40%에서 50%로 오른다. 여기에 ‘1년 이상 2년 미만’의 경우에는 일괄적으로 40%의 양도세율이 적용되며, 투기지역에서는 탄력세율 15%가 추가로 붙는다.1가구 다주택자가 양도차익이 2억원인 아파트를 1년 미만 보유하고 연내에 팔 경우에 양도세율(세율 40%)과 주민세를 합치면 대략 7,038만원만 내면 된다. 하지만 내년 1월1일 잔금지급 날짜를 잡아 처리할 경우에는 양도세율이 50%로 오르면서 9,776만원을 내야 한다. 또 서울 강남지역과 같이 탄력세율이 적용되는 곳은 15%의 추가 세율이 붙어 최고 1억2,700만원으로 연내에 낼 때보다 무려 5,000만원 이상 더 내야 한다. 내년에는 버티고 2005년도에 팔겠다는 다주택자의 경우 상황은 더욱 나빠진다.정부는 1년간의 유예기간을 거쳐 2005년도에는 ‘1가구 3주택 이상’에 대해 양도세율을 중과세해 보유기간에 상관없이 60%로 올릴 계획이다.탄력세율 15%에 주민세까지 포함되면 양도차익의 82.5%에 해당하는 수치다. 실례로 강남에 34평형 아파트를 5억5,000만원에 취득해 2005년 1월 7억원에 양도할 경우 현재는 양도세가 대략 3,800만원선이지만 2005년도에는 세금이 약 1억1,000만원 정도 내야 한다. 다주택자 손에 남는 돈은 4,000만원에 불과한 셈이다.4,000만원도 다주택자 손에 들어가는 게 아니다. 당장 2005년부터는 종합부동산세가 신설돼 일부 지역은 재산세가 큰 폭으로 상향될 전망이다. 여기에 양도세와 재산세에 직접적 영향을 미치는 과세도 올릴 계획이기 때문에 다주택자는 이래저래 하루빨리 주택을 처분하는 게 유리하다.