내집마련, 여기가 '급소'

●미분양아파트전문가들이 가장 먼저 내집마련의 방법으로 권하는 것은 미분양아파트. 현재 서울과 수도권에만도 대형건설업체들의 미분양아파트 2천가구정도가 요소요소에 남아있다.<표1참조 designtimesp=7575> 『대부분 20평대이거나 그 미만이 주류를 이루었던 예전과 달리 30∼80평대까지 평형도다양하고, 역세권 등 투자가치가 있는 지역의 아파트도 많아 꼼꼼히 살펴보고 투자하면 내집마련은 물론 재산증식의 효과도 기대할수 있다』는게 한국주택사업협회 주택정보관리부 이진과장의 말이다. 게다가 이미 입주했거나 입주시기가 빠르고 동호수를 마음대로선택할 수 있는 점도 장점이다. 표준건축비인상분이 반영되지 않아올해 분양되는 아파트보다 평형에 따라 1천∼3천만원정도 저렴한값에 장만할 수 있으며 장기저리의 국민주택기금융자가 포함된 아파트도 있어 내집마련에 유리하다는 것이다.서울지역 미분양아파트중 주목할만한 것으로는 노원구 월계동, 마포구 성산동, 강서구 등촌동, 강남구 청담동 등의 미분양아파트들.올해부터 2005년사이에 개통·완공되는 지하철역이나 환승역을 끼고 있는 역세권아파트이며 강남구 삼성동의 풍림산업과 서한아파트는 2호선 선릉역을 끼고 있다. 수도권 미분양아파트중에서는 화성군 봉담면 영풍산업의 아파트가 수원대학과 공단을 인근에 끼고 있는데다 국민주택기금의 융자도 포함돼 있어 주택임대사업아파트로유망하다는 평이다.주공에서 선착순으로 계약을 맺고있는 미분양아파트도 눈여겨 볼만하다.<표2참조 designtimesp=7580> 전용면적 18평이하는 연 7.5∼9.5%의 저리에, 1년거치 19년 상환의 조건으로 대출되는 정책금융인 국민주택기금이분양가에 포함돼 있어 고금리시대에 수도권이라도 내집을 마련하겠다는 실수요자들에게는 유리하다.그러나 미분양아파트를 구입할 때에 주의할 점이 있다. 흔히 미분양아파트는 다 이유가 있다는 말이 있다. 입지여건, 분양가, 시공사의 지명도 등의 조건이 좋지않아 여태껏 미분양아파트로 남아있다는 것이다. 하지만 모두 그런 것은 아니다. 따라서 미분양아파트를 선택할 때에는 반드시 현장을 방문하고 주변 중개업소를 통해시세를 알아보는 지혜가 필요하다. 아울러 유해환경·시설의 유무,교육·교통 등 기반시설, 발전가능성 등을 점검해야 한다.●경매·공매불황기일수록 유효한 내집마련의 방법이다. 태인컨설팅의 한영선씨는 『최근 낙찰율이 3분의 1로 떨어진데다 아파트의 경우 2~3회 유찰된 뒤에 낙찰되는 경우가 많아 실수요자들이 내집을 장만하기에는 경매가 제격』이라고 말했다. 예전에는 감정가에 육박하는 낙찰가를 보이면서 나오는대로 팔렸다고 해도 과언이 아닐 정도로 인기가 높았던 아파트가 최근 2회이상 유찰되면서 감정가보다 40%정도낮은 가격에도 유찰되는 경우마저 생기고 있다는 것이 경매대행업체들에서 나오는 말이다.그러나 주의할 점도 있다. 경매참여시 같은 단지의 아파트라도 동·방향·층 등에 따라 값이 달라지므로 반드시 직접 확인한 후 경매에 응해야 한다. 또 대지권이 없는 아파트의 경우 별도로 대지권을 구입해야하므로 입찰가산정시 대지권유무와 매입비용 등을 살피고 판단해야 한다. 아울러 전문가와의 상담을 통해 경매에 참가하는 것이 여러모로 안전하다.성업공사에서 시행하는 공매도 지금 물건은 꾸준히 나오지만 부실채권으로 매입한 많은 물건들이 하반기이후에 대거 공매에 부쳐질것으로 보여 이들을 주목할 필요가 있다. 성업공사 홍보실의 정환영계장은 『지금 물권상태를 실사중인 물건들이 하반기에 대량으로공매로 나올 것』이라며 『공매물건이 시세보다 10∼15%정도 저렴한데다 대금납부조건도 좋아 공매를 통해 내집을 마련하는 것도 현명한 방법』이라고 말했다.●신규입주아파트이제 막 입주를 시작했거나 입주를 앞두고 있는 아파트도 내집마련을 위해 자주 찾아가 볼 필요가 있다. <표3참조 designtimesp=7595>이들은 우선 시세보다 저렴한 전세물건이나 급매물이 간간이 나오는 데다 입지조건이 좋은 아파트도 많아 노력여하에 따라 다른 지역보다 저렴한 값에 매물을 구할 수 있다. 용산구 이촌동에 입주중인 건영아파트를취급하는 서울부동산의 유란씨는 『신규입주아파트의 경우 주변시세보다 전세나 매매가격이 싸고 급히 나오는 매물인 경우 가격은더 떨어진다』고 말했다.●급매/재건축·재개발시세보다 10∼30%정도 싼값에 나오는 급매물도 추천종목의 하나다.급매물을 주로 취급하는 한국부동산컨설팅 서부지사의 김영태소장은 『단독·다세대·다가구·연립주택 등은 시세보다 30%정도, 아파트는 10%정도 싼값에 급매물로 많이 나오고 있다』며 『실업증가에 따라 주택매물이 늘어날 것이고 거래가 거의 없는 상황을 감안하면 가격도 더 낮은 값으로 조정이 가능할 것』이라고 말했다. 따라서 급매물중 잘만 고르면 쉽게 집을 장만할 수 있다는 것이다.그러나 『싼값에 나온 급매물이라도 권리관계를 확인해야 하며 잔금기간을 짧게 하고, 잔금지불시 반드시 가등기권자인 채권자(기관)에게 확인해야한다』는 것이 김소장이 지적하는 주의사항이다.재건축·재개발도 올해에 내집마련을 생각하는 사람들이라면 관심을 둘만하다는 의견도 있다. 한경부동산라인의 김영수운영본부장은『분양가자율화로 잠실주공아파트단지 등과 같이 입지조건이 월등히 좋은 재건축대상 아파트라면 건설업체들이 충분히 사업비를 충당할 수 있어 사업이 활발해질 것』이라며 『이런 지역들의 재건축·재개발에 참여해 내집마련을 하는 것도 한 방법』이라고 말했다.용적률강화로 사업성이 위축될 것으로 예상되지만 분양가자율화로입지조건이 좋은 조합원지분을 구입해 내집마련을 이루는 것이 유리하다는 것이다.