여러 매체를 통해서 올해의 부동산시장에 대한 다양한 전망이 나오고 있지만 어느 것 하나 속시원한 예측은 없다. 그것은 다양한 경우의 수가 부동산 시장에 존재하고 거시경제의 영향을 직간접적으로 받기 때문이다. 국제화수준이 미약하고 외환을 통한 금융시장의발달이 더딘 시절에는 부동산은 금융시장에 그다지 민감하게 반응하지 않았었다. 하지만 요즘처럼 외환이 국내경제를 좌우하는 시절에는 금융시장의 흐름을 예의주시해야 한다. 금융상품과 부동산은대체재의 관계이기도 하거니와 금리의 고저에 따라서 부동산에 대한 투자심리가 결정되기 때문이다.결국 올해의 부동산시장에 대한 전망은 금융시장의 향배에 달렸다고 볼수 있다. IMF에서 국내금융기관의 금리가 18~25%선에서 결정되기를 희망하는데다 국제 콜금리가 20%대를 넘어선 지금은 금리가어느 선에서 결정될지가 불확실하다. 일단 고금리든 저금리든 금리가 안정이 되어야 한다.따라서 투자자들은 투자시기를 오는 3월까지는 지켜보는 것이 좋다. 그 이유는 설 자금수요에 따라 기업들이 내놓는 매물이 증가할가능성이 높고 동절기라는 계절적 비수기를 벗어나 본격적으로 투자심리가 가동되는 시점이 3월이기 때문이다. 게다가 본격적으로이사철이 시작되는 때이기도 하다. 더구나 새로운 정권이 2월말 들어서면서 국내적으로 정치적 안정을 찾으며 외환위기를 넘긴 경제가 어느 정도 자리를 잡아가는 시점이기 때문이다. 아울러 시중은행들의 BIS율을 맞추는 시점이 매분기말인데 최초 시점이 3월이 되기 때문이다.98년도 부동산투자유형중에 가장 타격이 예상되는 것은 아파트, 오피스텔, 상가 등 분양을 통한 투자이다. 이제껏 분양은 시공사가대출을 알선하고 할부금융이나 은행에서 중도금을 대출하고 시공사는 공사대금을 마련하는 매커니즘으로 이뤄져왔다. 따라서 분양률의 승패는 금융권의 대출이었으며 분양금의 30~50%정도를 대출을통해서 분양을 받는 사례도 있었다. 특히 아파트는 대출을 받아서이자를 부담해도 시세차익이 남는 경우가 대다수였다. 수도권 신도시나 서울의 전망 좋은 곳에서 분양 받은 아파트는 소형평형은 2천만원, 중대형은 1억원의 프리미엄이 형성된 곳도 많았다. 하지만이제는 이러한 투자방법에 대해서 재고를 해봐야 한다. 시공사가쓰러지는 상황이 계속되고 있으며 연대보증을 한 시공사가 동시에넘어가는 경우가 많아 더욱 더 문제다. 더구나 20%의 고금리를 부담해가며 분양을 받으면 서울시내에는 시세차익이 남는 곳은 거의없다고 해도 과언이 아니다. 이러한 요인을 고려하여 98년도에 분양을 계획하고 있는 투자자라면 분양을 신중히 고려해야 한다.오피스텔이나 상가는 시공사가 공사중에 부도나면 그 동안 투자된금액은 보장을 받을 수가 없다. 따라서 오피스텔이나 상가분양은큰 타격을 받을 수밖에 없다. 이러한 단점으로 인해 주거형 오피스텔은 연대보증이 가능하도록 하고 있지만 아직은 확정적인 것은 아니다. 따라서 올해에 아파트나 오피스텔, 상가 등에 투자하고 싶은일반인들은 당분간은 기존의 건물에 투자하는 것이 바람직하다. 건축공사기간 부도의 위험도 없을 뿐더러, 금리의 부담도 없다. 더구나 기존건물은 요즘 가격파괴의 바람으로 시세보다 저렴한 가격으로 매물이 나타나고 있다. 이미 몇몇 건설회사나 그룹들이 자신들이 소유하고 있거나 미분양된 물량을 기존의 분양가의 최고 60~70%까지 할인하여 공급할 계획을 갖고 사업을 추진중이다. 부동산업계가 전반적으로 어려움이 예상되지만 실수요자들의 입장에서 바꾸어보면 투자의 최적기라고 볼 수 있다. 수익성 높고 입지여건이 좋은부동산을 저렴한 가격으로 고를 수 있는 여건이 마련되고 있기 때문이다.