전세계약시 포괄근저당 확인 필수

지난 연말에 발표된 한 통계에 의하면 우리나라의 내집마련 평균기간은 8년 정도이고 그 동안 4∼5회의 이사를 다닌다고 한다. 결국전세계약서를 4∼5번정도는 작성해야 한다는 이야기다. 그만큼 게약서 작성에 많은 주의가 필요하다.전세나 매매계약서를 체결하는데는 일반적으로 등기부 등본을 확인하고 실제주인과 계약한다는 것이 원칙이며 전세계약을 체결한 후에 전입신고와 동시에 확정일자를 받으면 전세권을 설정하지 않더라도 선순위이면 보호받을 수 있다.또 선순위로 저당권이나 근저당이 설정되어 있으면 이를 말소할 것을 요구하는 것은 이제는 상식이다. 그러나 이것만이 만사는 아니다. 겉으로 드러나지 않는 사례들이 다양하고 이를 악용하는 사람들도 있기 때문이다.일반인들이 전세권계약시 가장 주의해야 할 사항은 등기부등본에근저당이나 저당권이 설정되어 있는지에 대한 분석이다. 선순위를확보하기 위해서다. 그러나 등기부등본상에 나타나지 않는 선순위도 있다. 금융기관에서 설정하는 포괄근저당이 바로 그것이다. 은행에서 1억원을 근저당으로 잡혀 있으면 실제 빌린 돈은 약 7천만∼8천만원 정도다.이것만 믿고 이를 승계하면 곤란하다. 원주인이 근저당권과 함께금융기관에서 신용대출을 받으면서 기존의 근저당에 포괄근저당을설정할 수 있기 때문이다. 포괄근저당은 금융기관에서 직접 알아볼수 있다. 따라서 근저당이 설정되어 있으면 이를 단순히 승계하지말고 금융기관에 신용대출여부를 반드시 확인해야 한다. 신용대출을 갚지 않으면 근저당설정을 말소해주지 않기 때문이다.계약기간내에 전세금을 반환받아야 하거나 계약기간이 지났음에도불구하고 집주인이 전세금을 반환하지 않는 경우도 문제다. 전자의경우 분쟁을 방지하기 위해서 전세계약서상에 특약사항을 가능한많이 기재하는 지혜가 필요하다. 가령 전세계약기간을 12개월로 하고 특약사항을 기재하는 경우와 통보후 2개월 후면 언제든지 나갈수 있다는 조항을 기재하면 된다.신규로 입주하는 아파트는 등기가 없기 때문에 전입신고와 확정일자인을 받으면 일반적으로 선순위자격을 확보하는 것으로 알고 있다. 그러나 꼭 그렇지만은 않다. 가령 조합원 아파트의 경우 아직등기가 나지 않았지만 압류가 잡혀 있는 경우가 있다. 이를 집주인이 말하지 않고 계약했다가 추후에 문제가 발생, 순위에 따라 선순위는 압류(또는 가압류)되므로 이를 조합사무실에서 확인해야 한다.◆ 조합아파트, 등기전 압류여부 확인해야최근에 입주하는 아파트중에는 금융기관에서 대출받아서 중도금을치르거나 잔금을 치르는 아파트가 많다. 그런데 집주인이 전세금을받아서 이를 변제하면 되는데 대출금이 장기저리이다 보니 집주인이 이를 갚지 않고 금리차익을 노리는 경우가 있다. 하지만 금융기관의 대출조건은 항상 해당금융기관이 1순위가 되는 것을 조건으로하는 경우가 많아서 이를 어기면 즉시 대출금을 반환하는 것으로조건이 잡혀 있다.때문에 집주인이 등기부등본이 나오고 난 이후에 확정일자인을 받기를 요구한다. 하지만 전세입자들은 이를 받아들일 수 없다는 입장이어서 요즘 전세계약체결시에 많은 실랑이들이 벌어진다. 이런경우는 보증보험에서 주택금융신용보증서를 발급받으면 금융기관에서도 전세입자의 확정일자를 인정해 준다.전세계약보다 더 주의를 요해야 하는 것이 매매계약이다. 일반적으로 등기부등본은 잘 확인하면서 부동산공부서류를 확인하는 것을빼먹는 경우가 있다. 하지만 공부서류는 부동산의 미래가치를 결정하는 것이다. 현시점이 중요하지 않고 미래를 생각한다면 반드시고려해야 한다.또 매매계약을 체결한 후에는 잔금지급일 당일에 등기부등본을 떼어 또 다른 권리변동이 있었는지를 직접 확인해야 한다.