지역따라 분양가 밑돌기도....대출금 연체ㆍ가압류ㆍ가처분 등 확인필수

지금까지 실질적으로 금지되어 왔던 아파트 당첨권전매가 이달 중순부터 허용될 예정이어서 부동산시장에 또 다른 변화의 움직임이나타나고 있다. 금융비용을 최소화하고, 빠른 입주를 희망하는 실수요자를 중심으로 분양권전매가 빠르게 인기를 얻고 있는 것이다.특히 입주시기가 가까운 아파트들의 경우 분양당시 최고의 인기를누렸던 지역들에 위치하고 있는 것이 대부분이어서 당첨권전매에대한 인기는 앞으로 더욱 높아질 것으로 보인다.지금까지 당첨권전매는 해외이민, 생업상 이전, 질병치료, 상속주택으로의 이주 등 특별한 경우에만 선별적으로 허용되다. 하지만 이번에 허용되는 당첨권전매는 서울을 비롯한 수도권 지역의 경우 중도금을 2회 이상 납부한 아파트를 분양받은 사람이라면 누구라도분양권을 팔 수 있게 된다. 그 밖의 지역은 계약금을 납입한 후면언제든 당첨권을 매각할 수 있다.이러한 당첨권전매는 민영주택이나 공공주택에 관계없이 적용되며양도세율은 일반 부동산과 같은 세율로 적용된다. 양도차익이 없을경우 세금을 내지 않아도 되는 것이다. 기본적으로 양도차익의 산정은 실제 거래가격을 기준으로 이뤄진다. 2년 미만 보유한 후 분양권을 팔 경우는 50%, 2년 이상을 보유한 후 팔면 금액에 따라30∼50%의 세율을 적용받게 된다.현재 당첨권전매아파트들의 가격은 분양권전매의 실시를 얼마 앞두고 약간 오름세에 있기는 하지만 그래도 여전히 많은 이점을 지니고 있다.◆ 즉시 입주할 수 있는 점이 ‘매력’역세권에 위치하고 있으며 오는 10월에 입주가 시작되는 서울 영등포구 대림동 K아파트 33평형은 8월초 현재 당첨권 매매가격이 2년전 분양가 그대로인 1억5천만원 정도에서 거래되고 있으며, 24평형은 1억2천만원선에서 매매가 이뤄지고 있다. 또 1등급 주거지역으로 불리는 용산구 동부이촌동 25평형 K아파트의 경우 당첨권매매가격은 2년전 분양가에서 2천4백만원정도 오른 1억3천만원에 매매가 되고 있기도 하다. 동부이촌동의 경우 지난 5월 부동산가격 대폭락시에도 하락폭이 비교적 적었던 지역이며, 대림동의 경우는 금융비용 등 모든 제반비용을 감안할 경우 오히려 분양가를 밑도는가격이라 할 수 있다.이러한 당첨권전매아파트의 가격은 지난 7월 서울6차 동시분양에나왔던 서울지역 역세권 25평형 아파트의 분양가격 1억2천7백만원과 비교해 볼 때 가격면에서 우위를 지니고 있을 뿐 아니라 당장입주할 수 있다는 장점까지 지니고 있다. 따라서 이번 당첨권전매의 양성화는 8월부터 서울과 수도권에서 분양되는 신규아파트와 급매물의 거래로 활로를 되찾았던 기존아파트시장에 적잖은 타격을끼칠 것으로 보인다.아울러 분양권매입은 그 과정과 절차가 일반매물을 거래하는 것에 비해 복잡하므로 주의해야 할 점도 많다. 무엇보다 분양권매입시 매각자가 분양권전매아파트의 대출금을 연체했는지, 아파트를 담보로 금융권에서 대출받은 게 있는지 등에 대해해당 금융기관을 찾아가 철저히 살펴야 한다. 아울러 분양권에 가압류나 가처분이 되어 있는지도 건설회사를 통해 확인해야 한다.만일 매도자의 채무관계에 의해 소유권제한조치가 취해져 있는 경우라면 명의변경 자체가 불가능하기 때문이다.특히 아파트의 자산가치를 감안해 자신이 구입하고자 하는 당첨권전매아파트가 시세차익을 볼 수 있는 물건인지도 꼼꼼히 따져 봐야한다. 아파트단지가 대규모인지, 역세권에 위치하고 있는지, 시공사는 튼튼한지 등을 잘 파악해 선별해서 매입해야 한다.