APT 경쟁률 50대 1 넘기도...권리관계·하자여부 등 사전조사 필수

최근 부동산시장에서 급매물들이 대거 소진되며 가격하락폭이 주춤해지면서 부동산을 구입하려는 일반 투자자들로 법원경매가 성황을이루고 있다. 서울 및 수도권지역의 법원에서 경매가 열리는 날에는 1천여명의 투자자들이 법원에 몰리고 있으며 인기종목인 아파트의 경우 입찰경쟁률이 50대 1을 넘어서기도 했다. 서울 본원, 동부,남부, 북부, 의정부법원의 7월말 현재 아파트 등 주택의 낙찰률과건수를 보면 △아파트 68.64%의 낙찰률에 3백91건 △단독주택55.62%에 2백63건, △연립주택 56.27%로 4백35건에 달하고 있다.이렇듯 법원경매가 때아닌 성시를 이루는 까닭은 최근 부동산시장에서 급매물이 거의 소화됨에 따라 부동산에 투자하려는 투자자들이 경매시장으로 대거 몰리고 있는 것에 그 원인을 찾을 수 있다.경기불황의 여파로 기업들의 부도와 개인파산이 급증하면서 이들이소유했던 부동산물건들이 대거 경매시장으로 유입되는 것도 한 원인이다. 서울을 비롯, 성남 의정부 수원 부천 등 수도권지역 법원에서 IMF이후 한달간 부쳐지는 경매물건의 수는 1만2천∼1만3천여건에 이른다. IMF이전보다 30% 이상 는 숫자다. 지방도 마찬가지 상황이다. 이밖에도 은행권의 금리인하와 금융구조조정에 따른 불안으로 여유자금이 부동산시장으로 몰리고 있다는 분석도 나오고 있다.이러한 부동산시장을 둘러싼 경제적 여건외에도 법원자체에서 경매의 낙찰률을 높이기 위한 나름대로의 여러 방법들을 제시하고 있다. 최근 법원에선 유찰될 때마다 경매가를 낮추는 감가율을 기존20%에서 30∼40%로 확대하고 있으며, 같은 물건에 대해 하루 두차례 경매를 실시하는 등 경매물건을 소진시키기 위한 방법들을 내놓고 있다. 서울지법 서부지원은 지난 5월30일부터 2회 유찰까지일반주택 아파트 대지 등 모든 경매물건에 대해 감가율을 20%에서30%로 조정하기도 했다.◆ 감정가 대신 현재시세 기준해야하지만 이렇듯 경매시장이 활성화되고 많은 투자자들이 관심을 기울이고 있으나 경매물건을 구입할 때는 일반 부동산물건을 매입할때보다 철저한 조사가 뒷받침돼야 한다. 사전지식도 없이 경매에참가했을 경우 오히려 일반 매매가를 웃도는 가격으로 부동산을 낙찰받는 경우도 있으며 물건에 하자가 있는 등 골치아픈 일이 많이발생하기 때문이다. 따라서 경매물건을 낙찰받기 위해서는 철저한 사전조사와 주의가요구된다. 특히 최근에는 법원경매에 많은 투자자들이 몰리면서 경매낙찰가가 상승세에 있으므로 낙찰가현황도 잘 파악해야 한다.현재 경매시장에 나와 있는 매물들은 지난해 경매 신청된 것들이대부분이라 감정가가 높이 책정된 것이 많다는 사실을 알아야 한다. 따라서 감정가를 기준으로 낙찰가를 생각하지 말고 해당물건이위치한 지역의 현재시세를 기준으로 낙찰가를 결정하도록 해야 할것이다. 또 투자대상 선정시에도 어떤 물건이 장래성 있는지, 환금성은 어떨지 등을 고려해 경매에 임해야 한다 .일반적으로 경매물건은 낙찰자에게 모든 권리관계와 하자여부에 대한 책임이 지워지므로 이에 대한 사전조사가 선행돼야 한다.특히 임차인과의 권리관계를 잘 파악하는 것이 중요한데 경매참가시 미리 해당물건의 등기부등본을 파악해 가등기 및 저당권 설정여부와 임차인관계 등을 잘 살피도록 한다. 임대차관계 확인은 경매참가에 있어 필수점검사항으로 세입자의 세대별 전입일자를 주민등록등본과 등기부등본을 통해 알아본 후 해당주택에 누가 현재 살고있는지, 확정일자는 언제인지, 임차보증기간은 언제 끝나는지 등 현장조사를 통해 확실히 알아봐야 한다.아울러 특별한 이유도 없이 지나치게 많이 유찰되는 물건은 각별한주의를 해야 한다. 일반인들이 보기엔 아무런 문제가 없는 것처럼보이지만 서류상으로 드러나지 않는 결함이 있을 수 있으므로 세심한 주의가 요구된다.