부동산시장이 IMF이후에 각 부동산종목별로 각개약진하는 양상이나타나고 있다. 종목별로 탄력성을 달리하며 주변영향을 받는 것이다. 주택시장이 급속히 침체되었지만 경매로 싼 물건을 노리는 사람들은 늘어났는가 하면, 전원주택의 인기가 시들해져도 준농림지나 농가주택 등에 대한 문의는 오히려 IMF이전에 비해 증가했다.그만큼 부동산을 하나로 뭉뚱그려 조망하는 것이 부질없는 상황이된 것이다. 전원주택 상가 오피스텔 아파트 토지 경매 등 각 부동산종목별로 나름대로 치밀하게 준비하고 투자하는 자세가 필요해진것이다.◆ 오피스텔도심·강남·중대형 투자유망오피스텔은 법개정으로 주거전용부분이 늘어난데다 같은 평형대의아파트에 비해 50∼60%정도의 가격으로 임대가 가능하다는 점에서아직도 많은 전·월세 수요자들로부터 인기가 높다.그러나 이러한 장점을 보고 오피스텔에 투자하기 보다는 신중히 고려해야할 점들이 더 많다. 우선 오피스텔을 분양받을 생각이라면당분간 삼가는 것이 바람직하다. IMF이후에 분양가보다 실거래가격이 최고 10∼20% 떨어진 선에서 오피스텔이 거래되는 경우가 많기 때문이다. 또 건설업체가 부도가 날 경우 아파트와 달리 아무런구제대안이 없는 점도 부담이다.따라서 현명한 오피스텔투자법으로는 신규분양보다 급매물이나 경매를 이용하는 자세가 필요하다. 급매물로 나오는 오피스텔들은 분양가보다 20∼30%정도 저렴한데다 분양된지 1∼2년이 채 안된 물건들도 수두룩하다.오피스텔을 보는 눈도 중요하다. 우선 매매가에서 임대가가 차지하는 비율 즉 임대가율이 높을수록 투자메리트가 크다. 그런 점에서부도심이나 외곽보다는 도심부가, 강북지역보다는 강남지역이, 소형보다 중대형의 오피스텔이 유리하다. 건축연도도 살펴야 한다. 아울러 전용률(전용률이 높은 곳 중에는 공용공간이 부족할 수도 있으므로 전용률이 높다고 무조건 좋은 것은 아니다) 월관리비 통신설비 냉난방조건 주차여건 등은 물론 교통 편의시설 상가 등 주변환경조건을 종합적으로 고려해야 한다.◆ 토지수도권 접경지역 소액투자 할만9월 들어 소규모 준농림지를 중심으로 상당수의 급매물이 걷히면서미약하나마 토지시장의 움직임이 나타나고 있다. 그러나 아파트와비교해 환금성이 떨어지고 적정가격산정이나 이용에 불리한 점이아직 남아 있는데다, 투자가치가 큰 매물은 많지 않아 거래는 뜸한상태다. 따라서 효과적으로 토지에 투자하기 위해서는 「투자와 활용」이라는 양면을 모두 보고 지역과 입지를 먼저 결정하고, 매도시기·이용형태·개발방향 등을 전문가와 상의한 후 투자하는 자세가 필요하다.특히 최근 공급물량이 늘어나면서 다양한 수법으로 브로커들이 접근하는 사례가 많아 주의를 해야 한다. 토지투자시 짚고 넘어가야할 점으로는 우선 관련 공부확인을 들 수 있다. 도시지역의 토지는도시계획사항의 확인이 중요하고 그 밖의 지역은 토지이용계획확인원을 확인하는 게 필수사항이다.아울러 토지가 위치한 곳의 진입로 확보여부도 확인해야 한다. 토지투자의 유망지역으로는 우선 수도권과 같이 수요가 꾸준히 이어지거나 예상되는 지역, 지역시세나 프리미엄보다 교통 위치 환경등이 뛰어나거나 개발가능성이 큰 지역이 유리하다. 소액투자일 경우 수도권과 접한 접경지역이 투자가치가 있는 지역으로 꼽힌다.◆ 경매강서·영등포·노원APT 수익성 커8월 이후 경매시장은 아파트시세의 직접적인 영향을 받아 낙찰가가하락세를 보이긴 했지만 전체적으로 입찰자들의 열기는 크게 줄어들지 않는 꾸준한 모습을 보이고 있다.성공적인 경매 재테크를 위해서는 우선 아파트의 경우 인기지역·아파트보다 입찰자가 덜 몰리는 지역을 택하는 지혜가 필요하다.서울의 경우 강서 영등포 노원 등지의 역세권아파트가 경쟁률과 낙찰가가 낮아 이 지역을 공략하는 것이 수익성에서 유리하다.빌라·다세대주택의 경우 시세의 50∼60%에서 구입할 수 있어 내집마련에 유용하다. 평창동 구기동 방배동 양재동 등지의 대형빌라는 시세의 절반에 낙찰되고 입찰자도 많이 줄어들었다. 빌라는 단지가 크고 업체지명도가 높은 빌라로 대지지분이 넓은 신축빌라가투자가치가 크다. 소형빌라는 신축건물일수록 좋으며 1세대당 1대의 주차공간이 확보돼야 한다. 특히 임대나 매매가 수월한 역세권의 매물을 고르는 게 현명하다.단독주택의 경우 지은지 10년이 넘은 구옥이 감정가가 낮고 낙찰을받기도 쉽다. 재건축용 구옥을 구입한다면 대지면적이 최소 50∼80평 이상이어야 하며 도로를 끼고있는 것이 건축에 유리하다. 특히단독주택은 일반매매에서 건물가격은 반영되지 않고 대지의 평당시세로만 거래되나, 경매물건은 감정시 건물도 평가돼 감정가격이 실거래가격보다 높은 경우도 있으므로 반드시 시세를 확인해야 한다.근린상가의 경우 싼값에 낙찰을 받았더라도 권리금과 보증금을 받을 수 없는 임차인이 쉽게 명도에 응하지 않아 권리분석과정에서치밀하게 명도계획을 세워야 한다. 또 점포당 이사비용명목의 합의금도 추가로 소요되므로 사후처리비용도 구입대금에 포함해서 수익률을 분석해야 한다. 특히 점포에 방이 딸려 있는 경우 근린상가라도 세입자가 주거용으로 이용한다면 임대차보호법의 대상이 되므로이용현황을 반드시 사전에 확인해야 한다.◆ 전원주택양평·이천·파주지역 도전할만최근 30∼40% 이상 가격이 떨어진 전원주택지의 가격이 바닥을 쳤다는 분석이 조심스레 나오면서 현지 부동산중개업소에 문의가 급증하고 있다. 그러나 실제거래는 거의 이뤄지지 않는 관망세가 지속되고 있다. 그린벨트지정완화확정안과 수변지역지정 등 정부시책이 확실하지 않은 게 이유다. 이러한 관망세는 정부안이 확정되는올해 말까지 계속될 것으로 보인다.따라서 지금 시점에서 전원주택에 투자하려는 사람이라면 싸다고무턱대고 구입하는 무모한 투자법보다는 토지시장동향을 지켜보면서 매입시기를 정하는 것이 현명하다. 아울러 전원주택에 대해 나름대로 투자기준을 갖고 있는 게 유용하다. 전원주택에 거주하려는실수요자라면 구입시 소유권을 바로 이전받을 수 있는 대지조성방식의 전원주택이나 경기도권으로 도심권에서 50km이내인 양평 이천 파주 등의 전원주택을 구입하는 것이 바람직하다.◆ 아파트급등기대 금물, 투자 삼가야급매물의 폭증으로 지난 4∼5월엔 바닥까지 떨어졌다가 7월∼8월중순에 잠시 반짝세를 보였던 기존아파트시장은 9월에 들어서면서 다시 내림세로 돌아섰다. 그러나 대개 호가만 있고 거래는 한산하다.신규분양아파트의 경우 입지여건이나 건설업체별로 양극화현상을보이고 있지만 올초에 비해 청약상승률이 눈에 띄게 높아졌다.그러나 이런 아파트시장의 분위기나 낙관적인 기대만으로 아파트에투자하기에는 커다란 위험이 도사리고 있다. 특히 아파트를 예전처럼 「사두면 돈이 된다」는 식의 단견을 갖고 접근하는 것은 금물이다. 아파트가 재산의 대부분을 차지하는데다 집을 팔기도 힘들고사고팔 때마다 드는 비용도 만만찮기 때문이다. 게다가 아파트가격의 급등은 더욱 기대하기 힘들어졌다. 특히 연초에 급전이 필요했던 악성급매물들이 소진된 요즘에 나오는 매물들은 사정이 나은 물건들이라 연초의 가격을 기대하는 것도 무리다. 그런 점에서 내집마련을 생각하는 실수요자가 아니라면 아파트에 대한 투자는 삼가는 것이 현명하다. 다만 입지여건이 뛰어나고 건설업체의 지명도가좋은 대규모단지의 신규분양아파트나 입주일자가 다가온 급매물위주로 공략해 분양권전매를 한다면 다소 시세차익을 기대할 수 있지만 그도 썩 권할만한 일은 아니다.◆ 그린벨트지상물·지목 확인이 우선향후 그린벨트완화를 염두에 두고 그린벨트에 투자하려는 사람이라면 몇가지 유념해야 할 사항이 있다. 우선 그린벨트투자에 있어 가장 중요한 점은 지상권이 있는 그린벨트를 구입해야 한다는 점이다. 그린벨트위에 건물(일명 용마루)이 있으면 해제되지 않더라도증개축을 할 수 있는 근거가 된다. 그러나 지상물이 있는 토지라도지목이 대지인 경우 소유권이전이 쉽지만 농지인 경우 1천㎡(3백3평)이상을 사야 농지매매증명이 발급되므로 반드시 지목과 지상물현황을 알아봐야 한다.특히 지상물매입시 건축물대장을 확인하고 지상물주인과 토지주인이 일치하는가를 확인해야 한다. 다음으로 취락지 인근을 선택하되축사 등이 있는 곳을 피해야 한다. 취락지역에서 먼 산림지역은 그린벨트해제가 어려워 피하는 게 좋다. 아울러 서울과의 접근성과경관·환경이 좋을수록 환금성이 높고 가격도 높다는 점을 고려하고 투자하는 것이 바람직하다.◆ 상가수익률·환금성으로 판단해야IMF이후 관심이 쏠린 부동산이 소규모 상가다. 실직자들의 수요때문이다. 매물도 많이 나오고 있다. 그러나 막상 실제 거래가 이뤄지는 것은 많지 않다. 상가투자로 이익을 뽑기 어렵다는 판단에서다. 이런 상황은 전체적인 경기가 살아나지 않는 한 당분간 계속될것으로 보인다.그래도 상가에 투자를 하려는 사람이나 직접 점포를 운영할 생각으로 상가를 찾는 사람이라면 우선 연평균 수익률이 10%에 이르는지, 주변에 대형유통업체나 할인점이 없는지, 환금성이 좋은 조건을갖추고 있는지 등의 일반여건을 꼼꼼히 살펴야 한다. 상가를 매매하는 경우에는 소유주변동이 잦거나 담보가 과도한 물건을 피하고재산세납세자와 건물소유주가 동일인인지 확인해야 한다. 반면 상가를 임대하면서 임차인과 계약할 경우에는 건물주와 새로운 계약조건을 명기하며 기존상가의 처분이유를 알아봐야 한다.특히 권리금에 대해서는 가능한한 서면으로 주인의 동의를 받거나계약서에 단서조항으로 명기하는 것이 현명하다. 업종별로 계약기간을 달리하는 지혜도 필요하다. 발전가능성이 높거나 편의점 패스트푸드점 의류점 체인점 등 인테리어 비용이 많이 들어가는 업종의경우 기간을 길게 잡고, 고정비용이 적고 확신이 서지 않는 업종일경우 계약기간을 짧게 잡는 게 좋다.도움말오피스텔= 부동산월드 2000 이창수사장 (02)567-2000토지=건국컨설팅 유종율사장 (02)539-0033경매=태인컨설팅 진순안사장 (02)313-4085아파트·전원주택=21세기컨설팅 양화석사장 (02)3141-9100그린벨트=돌공인중개사무소 정희철사장 (02)536-2500상가=한국부동산컨설팅 정광영사장 (02)393-8888★ 회원권골프, 입회보증금 반환 고려해야레저·스포츠시설 이용과 재테크를 겸할 수 있어 꾸준한 인기를 모았던 회원권은 올 들어 가격이 크게 떨어진데다 거래마저 시원찮은상황이 계속되고 있다. 전반적으로 약보합세 내지는 약세를 보이는가운데 일부 귀족회원권들만이 거래세를 간간이 유지하는 실정이다.골프회원권의 경우 화산 레이크사이드 지산 천룡 아시아나 강남 레이크힐스 등이 시장을 주도하고 있으며 가격도 오른 값에 거래가이뤄지고 있다. 최근 금리하락과 주식시장의 약세 등으로 마땅한재테크수단을 찾지못한 일부 자금이 다시 「귀족회원권」으로 향하면서 나타난 특이한 현상이다. 그러나 다른 대다수 골프장의 경우여전히 약세를 면치 못하고 있다. 골프회원권이 이처럼 약세를 보이는 이유는 대기매수자들이 기대했던 가격하락이 지난 7월15일을기점으로 멈춘데 원인이 있다. 기업·법인 등이 보유한 회원권이대량방출될 것이라는 기대와 달리 양도물이 나오지 않은 점도 한이유다. 이러한 추세는 오는 12월까지 지속될 것으로 보인다.헬스회원권의 경우 보합세를 유지하고 있는 가운데 하얏트 신라 리츠칼튼 노보텔 르네상스 인터컨티넨탈 등 호텔의 헬스회원권이 강보합세를 보이고 있다. 반면 스포츠센터의 회원권은 선호도가 떨어지는데다 거래마저 거의 없다.콘도회원권도 약세를 보이기는 마찬가지다. 한화 용평 무주 대명보광 등 일부 콘도만이 거래기운을 이어가는 정도다. 이는 대형여행사 등을 통해 단체고객에게 회원가격으로 객실이 판매되는 등 콘도회원권을 소유하지 않아도 회원처럼 콘도를 이용할 수 있다는 기대심리가 퍼졌기 때문이다. 콘도업체들의 회원예약률이 30∼40%정도라는 사실처럼 회원권을 갖고 일년에 28∼30박을 한다는 것이 무의미해진 것이다.이처럼 회원권시장이 부진을 헤어나지 못하는 상황에서 회원권에투자를 하기 위해서는 꼼꼼히 짚어봐야 할 점들이 있다. 우선 공통적으로 회원권 분양업체의 공신력을 살펴야 한다. 골프장·콘도의경우 모기업이 부도가 나거나 경영난에 처해 있다는 말만 나와도회원권 가격이 떨어질 정도로 민감한 반응을 보인다. 다음으로 IMF를 전후해 등락폭이 큰 회원권이 투자와 이용에 있어 다른 것에 비해 유리하다는 점이다. 골이 깊을수록 산이 높은 셈이다.회원권별 투자요령을 살펴보면 투자수요세력이 가장 큰 골프회원권의 경우 무엇보다도 입회보증금반환을 염두에 둬야 한다. 대략 오는 2002년이 입회보증금의 반환이 이뤄지는 시기로 이때까지 입회보증금수준으로 가격회복이 이뤄지지 않으면 반환이 불가능한 상황이 생길 수도 있다. 따라서 건실한 업체의 회원권을 사는 것이 무엇보다 중요하다. 다음으로 예약률이 높고 즉 회원수가 적고 서울과 가까운 골프장의 투자가치가 높다. 예약률은 적어도 월 1∼2회의 주말부킹이 가능해야 한다. 최근 거래가격이 강세를 보이며 거래도 활발한 고가회원권이 이런 조건들을 갖춘 것들이다. 콘도는체인망이 많고 가능한한 스키 골프 콘도 등을 갖춘 복합리조트를선택하는 것이 좋다. 또 예약률이 높고 준공연도가 짧은 콘도가 투자에 유리하다. 보광·오크밸리·용평·무주·대명·한화 등이다.헬스의 경우 하얏트·인터컨티넨탈·리츠칼튼·신라·노보텔 등 신뢰도와 지명도가 높은 호텔멤버십을 사는 것이 일반 스포츠센터의회원권보다 유리하다.도움말=초이스회원권거래소 최영균사장 (02)556-9999