임차관계, 확인해야 '내집된다'

경매로 부동산을 사는데 있어서 일반인이 쉽게 간과할 수 있는 문제가 숨은 대항력을 갖고 있는 임차인이다. 경매는 선순위 저당권 뒤의 귄리는 소멸주의원칙에 따라 없어지게 되고법원의 배당금액에서 해결되므로 낙찰자는 부담을 갖지 않아도 된다.그러나 주민등록상으로 선순위 근저당 뒤에 임차인이 전입된것으로 기재돼 대항력이 없어 소멸되는 것으로 판단하고 응찰하는 경우가 있다. 그러나 낙찰후 명도소송에 들어갔을 때 대항력이 있는 것으로 밝혀져 임차인의 보증금을 전액 물어줘야하는 경우가 발생하므로 주의가 필요하다.주택임대차보호법에서 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 일반매수인이나 경락인에게 대항력이 있다고 규정하고 있다. 이런 대항요건은법문상 임차인 자신이 갖추어야 하는 것으로 규정하고 있다.그러나 임차목적물의 인도에 의한 임차인의 점유에는 직접 점유 뿐만 아니라 간접 점유도 포함된다. 주민등록 역시 임차인자신의 주민등록에 국한하는 것이 아니라 점유보조자의 주민등록으로 대신할 수 있다고 해석된다. 그래서 판례에서는 이미 임차인뿐만 아니라 배우자나 가족이 주택을 인도받고 주민등록을 마치더라도 대항력을 갖추는 것으로 인정돼왔다.이와 관련해 지난 88년 대법원에서 선고한 판결은 주목할만하다. 「임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속된다」는 판시다. 주택의 임차인 A가집주인(임대인)의 동의를 얻어 제3자인 B에게 전대한 이후에도 A가 가진 임차권의 대항력은 소멸되지 않는다는 내용이다.임차인은 임차권의 대항력을 취득한 후에 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 주택을 점유할 권리를 갖게 되는 것이다. 그러므로 주택을 임차인으로부터 다시 임차한 B도 동시이행항변권을원용하여 원임차인 A가 보증금의 반환을 받을 때까지 주택을적법하게 점유사용할 권리를 갖게 된다. 즉 임차권의 대항력을 갖춘 양수인이나 전차인(B)은 근저당권의 실행으로 경매가진행됐을 경우 경락자에게 보증금을 반환받을 때까지 주택을점유할 권리를 갖는 것이다. 그러므로 응찰자들은 사전에 임차계약서를 통하여 반드시 전대여부를 확인해야 한다.또 전세대가 근저당보다 먼저 임차를 하고 전입하여 있던 중세대주가 직장이전 등의 사유로 퇴거를 하였다가 다시 전입하는 경우가 있다. 이렇게 되면 전세대가 근저당보다 뒤에 주민등록이 전입되는 경우가 있으며, 이를 「세대합가」라고 한다. 이런 경우도 당초의 세대전입일로 효력을 인정하여 대항력을 인정하게 된다.