말소 저당권, 파악 못하면 '낭패'

최근 집값의 움직임이 다소 불안정한 모습을 보이면서 일반인들을중심으로 한 경매열기가 다시 뜨겁게 달아오르고 있다. 그러나 경매의 유리함만을 보고 쉽사리 열기에 휩싸이기전에 주의해야 할 문제가 많이 있다. 대표적인 사항중의 하나가 선순위 저당권이다. 특히 선순위 저당금액을 변제했으나 등기부에 청산 말소되지 않은 경우가 간혹 나타나 낙찰자에게 큰 문제가 되기도 한다. 일종의 대위변제와 비슷한 경우로 선순위 저당권이후 모든 권리가 말소될 것으로 알고 낙찰을 받았으나 선순위 저당금액이 이미 변제되고 단지등기부상에만 말소되지 않아 곤란을 겪는 것이다. 이러한 경우 선순위 저당권은 실체가 없는 것이므로 2순위 임차인이 1순위가 되어대항력을 얻게 되면서 경락인은 임차인의 보증금을 떠안게 되는 경우가 발생한다.예를 들어 △1순위로 93년 7월 4일 설정된 근저당권 3천만원 △2순위로 94년 6월 2일 보증금 4천만원에 전입한 임차인 △3순위로95년 6월4일 저당권 1천5백만원이 설정된 아파트가 경매로 진행되는 경우 경매참가자는 당연히 2순위 세입자나 3순위 저당권은 자동말소될 것으로 알고 응찰하게 된다.그러나 1순위 근저당금액을 집주인이 갚았으나 등기부상 말소되지않았다면 경매에 참가한 낙찰자는 3순위 저당권이 실질적인 선순위저당권이 되게 되면서 2순위 임차인의 보증금을 추가부담해야 한다. 그만큼 경매참가자는 경매당일 채권계산서 및 배당요구 등을확인하고 근저당을 설정한 금융기관에도 변제여부를 확인하는 절차가 필요하다.또 하나 예를 보면 앞순위에 2천만원의 근저당이 설정돼 있고 후순위로 처분금지 가처분이 있는 집이 경매에서 낙찰돼 근저당이후의권리가 전부 소멸·말소되었다. 그런데 나중에 가처분권자가 앞순위의 근저당이 실제는 부채가 한푼도 없다고 주장해 가처분말소에대하여 회복등기를 청구하여 승소한 사례도 있다.다음으로 문제가 되는 경우는 잉여가망(경매신청자가 경락후 받을수 있는 돈)이 없는 경매의 취소이다. 경매가격은 한번 유찰될 때마다 법원의 직권으로 20%씩 감액되는데 얼마까지 내려가는가가 문제다. 이론적으로는 팔릴 때까지 계속 감액 진행된다고 볼 수 있는데 잉여주의의 원칙에 의해 경매신청 채권자의 직전채권자의 합계금액까지 내려간다고 볼 수 있다.민사소송법 6백16조에 의하면 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고도 경매신청자가 배당받을 돈이 한푼도 없는 경우에는 경매가 취소되게 되어있다. 최근 유찰이 반복되면서 다가구주택의 낙찰가가 낮아져 잉여가망이 없는 경매가 되어 취소되는 사례가 간혹 발생되고 있다. 이경우 경매참가자는 직접적인 금전적 피해를 보는 것은 아니지만 시간과 노력만 낭비하는 셈이 되므로 그만큼 신경을 써야 한다.