올 상반기, 투자적기 ... 농가주택 리모델링하면 '전원주택 안부러워'

올해 주목받는 부동산으로는 토지시장과 전원주택 농가주택 등과같은 전원형주택을 꼽을 수 있다. 그린벨트 해제에 따른 땅값상승기대심리가 팽배하고 적은 비용으로 토지를 장만해 두려는 사람들이 늘어난 것이 원인이다. 게다가 전원형부동산의 가격이 바닥을확인했다는 인식에 따라 미뤄왔던 전원생활을 하려는 사람들과 전원형주택을 내집마련의 수단으로 삼으려는 수요자들도 증가하고 있다. 이런 동향을 반영하듯 각 중개업소나 컨설팅업체에는 토지나전원형주택에 대한 수요자들의 문의가 이어지고 있다.◆ 토지토지를 취득하는 방법으로는 보통 내집마련후 토지취득으로 이어지는 경우가 대부분이었다. 토지취득시 집을 소유한 상태에서 충분한여유자금으로 토지를 매입했던 사람들이 수요자들의 대세를 이뤄실수요자들과 가수요자들이 3대 7의 구성비를 보여온 게 지금까지의 모습이었다. 그만큼 가수요자들이 많았다. 매물 종류나 이용목적, 투자금액 등 투자자들의 양상도 광범위해 주택시장보다 다양한특성을 지니고 있었다.그러나 이런 토지시장의 수요자층이 최근 변화의 조짐을 보이고 있다. 토지의 용도 종류 지역 환경 정부정책 등 유·무용성에 따라선호도가 차별화되고, 인기지역을 중심으로 한 양극화 현상이 두드러진 게 최근의 모습이다. 그런 선호도가 가격형성에도 큰 영향을미쳐 토지매물이 홍수를 이뤄도 소수의 유용성 토지만을 중심으로거래되는 기형적 거래를 만들어 내고 있다. 토지투자시 목적 등에관계없이 「개발예정지역」이나 「단기 매매차익 기대지역」 등과같은 브로커들의 말에 현혹돼 막연한 투자가 이뤄졌던 과거와는 분명히 다른 양상이다. 토지수요자들이 투자성과 활용성 양측을 바탕으로 용도 목적 등이 분명한 곳에만 투자하는 모습이다.토지시장을 둘러싼 주변환경도 변했다. 외환위기이후 거래체계가매수자 중심으로 재편되고 아파트값 상승에 대한 기대심리가 줄어든 간접적인 영향을 받고 있다. 또 IMF초부터 건설·부동산 경기활성화의 한 방법으로 정부정책이 「보전에서 완화」로, 「징수에서 한시적 면제 및 하향조정」 등으로 재편됐다. 이런 변화의 결론은 곧 경제회복이 토지시장의 회복을 의미한다는 것이다.이러한 변화에 맞춰 토지거래 시장도 영향을 받아 토지투자에 관심을 갖는 사람들도 크게 늘어났다. IMF 구제금융신청 후 1년동안 꿈쩍 않던 토지시장이 경제동향이 밝게 나타나자 지난해말을 기준으로 발빠른 일부 투자자들을 중심으로 문의가 늘어나는 추세이고 수도권 일부지역에는 거래량이 조금씩 늘고 있는 모습이다. 매물증가와 규제완화 등 여러 호조건 속에서도 경제회복의 불투명으로 지난1년간 가격이 바닥까지 떨어졌지만 거래가 한산했던 지난해와는 전혀 다른 모습이다.실제로 지난해 12월만 해도 1억원이하로 매수의사를 보이던 토지수요자들의 경우 한달후인 지난 1월에는 투자금액이 2∼3배로 증가한상태에서 수도권 지역을 시작으로 적극적인 매수의사를 나타내고있다. 지난해 12월1일부터 지난 1월말까지 건국컨설팅이 1천5백여명의 토지투자자들을 대상으로 투자선호도를 조사한 결과에도 이런결과가 나타나고 있다. 조사결과를 보면 토지를 구입하려는 사람들가운데 투자목적이 70%로 가장 많았으며 투자대상지역으로는 수도권이 80%로 대부분을 차지했다. 투자금액으로는 1억이하가 65%로가장 많았으며 1억이상은 35%를 차지했다. 특히 1월 이후에는 토지시장 활성화의 초기단계를 시사하는 징후로 볼 수 있는 3억원 이상의 고액투자자들도 서서히 움직임을 보이기 시작했다.이러한 토지시장의 흐름을 파악한 상태에서 토지투자에 나서려면역시 적당한 토지투자 시기를 잘 선택해야 한다. 과거 토지시장의주상승 요인은 정부의 개발정책에 의한 기대심리로 수요자들이 증가하는 것이었다. 그러나 최근 토지시장의 움직임을 보면 거래나선호도 등에서 국지적인 특징이 강해 광역적인 토지시장 활성화는올 중반기 이후에나 가능할 것으로 예측된다. 결국 토지에 투자를하겠다고 생각중인 사람이라면 바닥세의 지표가 역력해 매물이 많고 선택의 폭이 넓은 올해가 값싸고 좋은 매물을 선택할 수 있는기회인 셈이다. 게다가 말도 많고 탈도 많았던 개발제한구역(그린벨트)개선이 확정되면서 토지시장 전체의 분위기도 한층 호전되고있다. 그런 점에서 소액투자자라면 매물이 많은 올 상반기가 투자시기의 적기로 추천할 수 있으며 중반기 이후에는 급매물의 소진과수요증가가 예측돼 우량매물을 중심으로한 대형투자위주의 분위기로 반전될 것이 예상된다.◆ 전원형주택한동안 귀거래사를 꿈꾸던 수요자들로 많은 관심을 끌었던 전원형주택은 주수요층이었던 중산층의 붕괴로 수요가 대거 이탈함으로써가격상승을 기대하기 어려운 상황이다. 그러나 출퇴근 등 서울과접근성이 뛰어난 교통요지에 자리잡은 전원형주택이나 환경이 빼어난 곳의 급매물 등은 지난 12월에 비하면 수요자들의 발길이 오히려 2∼3배 정도 늘어난 실정이다. 그만큼 전원형주택의 수요는 꾸준하며 잠재적인 수요층도 두텁다는 증거이기도 하다. 게다가 농가주택을 중심으로 한 투자수요도 살아나면서 전반적으로 올해 부동산시장의 틈새종목으로 전원형주택이 유력하게 떠오르고 있다.올해 전원형주택을 장만하려는 사람이라면 가장 먼저 건축이 완료된 전원주택을 권할 수 있다. 맨땅에 전원주택을 짓기까지는 토지매입 인허가 민원협의 부담금납부 건축 등으로 이어지는 복잡한 과정을 거쳐야 한다. 그러나 이런 과정을 거치지 않고도 쉽게 전원주택을 구하는 방법이 기존의 전원주택을 구입하는 것으로 최근 급매물로 나오는 전원주택들이 많이 있다. 실제 예를 들면 경기도 용인지역에 대지 2백평 주택 40평의 전원주택을 지으려면 땅값과 건축비 등을 포함해 2억2천만원 정도가 필요하다. 하지만 지금 현지 중개업소에 급매물로 나온 것을 보면 1억5천만원까지 값이 떨어져 있다. 물론 건축비나 관련세금 등 추가비용은 없다. 신축보다는 당연히 기존에 지어진 급매물을 선택하는 것이 유리한 셈이다.두번째로 단지조성이 완공된 대지를 골라 구입한 후 전원주택을 짓는 방법이 있다. 전원주택 단지의 경우 입지가 좋은 곳에 전기 전화 상하수도 등을 완료한 상태에서 전체 필지중 1∼2개를 지정해분양가를 대폭 낮춰 분양하는 곳들이 있다. 경기도 이천에서 사업을 완료한 H건설은 전기 상하수도 도로포장 등 단지조성을 완료한상태에서 평당 25만원에 급처분하고 있는데 이는 전원주택으로 개발하기 전의 토지비용수준이다.세번째로 전원주택을 구입하기에 다소 자금여력이 딸리는 사람이라면 내집마련의 한 수단이자 전원주택의 대체상품으로 최근 수요가일고 있는 농가주택을 권할만하다. 현금 5천∼1억원 미만으로 투자가 가능하며 실제 대부분의 투자자들이 보통 5천∼7천만원대에서구입을 원하고 있다. 농가주택을 매입해 리모델링해서 사용하는 경우 전원주택의 운치를 느낄 수 있을 뿐만 아니라, 주택의 뼈대도토담이라 오히려 더 튼튼하고 건강에도 좋다는 말을 듣는다. 그러나 대부분의 농가주택이 동네 한 가운데나 도로변을 접한 곳이 많아 산밑이나 한적한 곳을 원한다면 다소 다리품을 팔아야 한다.농가주택에 효과적으로 투자하기 위해서는 우선 매물정보를 많이접하는 게 유리하다. 대부분의 농가주택이 외지인의 손(소유권이전)을 거친 것이 많아 사전에 요모조모를 꼼꼼히 따져봐야 한다.아울러 농가주택 투자시 지목을 반드시 확인해야 한다. 지목이 밭이고 3백3평 이상일 경우 형질변경이 가능하지만 대부분의 농가주택은 2백평 안팎의 규모다. 그런 땅에 집만 지어놓고 대지로 형질변경이 안돼 있는 경우가 많이 있다. (02)539-0033