세대ㆍ단지별 업종선택 신중해야 ... 주변 대형상가 없어야 유리

아파트단지내 상가는 주택건설촉진법상 주택의 부대시설로 의무적으로 공급하는 근린생활시설이다. 따라서 일정한 주택의 세대수와 면적에 비례해 필수적으로 공급해야 하는 면적과 업종을 정해놓고 있으며 반드시 공개입찰 절차를 거쳐야 하는 등의 일정한 공급방식도 갖추고 있다. 특히 다른 일반상가와는 달리 주택공급에 관한 규칙에 의거해 관할 시군구청으로부터 공급공고 승인을 얻어야 하는 등 판매절차에 있어서 엄격한 면도 갖고 있다.● 아파트단지내 상가 장단점아파트단지내 상가가 갖는 장점으로는 우선 권리금이 없다는 점을 들 수 있다. 일반 상가와 달리 프리미엄이나 권리금의 부담이 없으므로 초기 투자비용이 많이 들어가지 않는다. 분양가격과 비교했을 때 나중에 시세차익을 얻을 수 있다는 이점도 있다. 업종이 안정적이라는 점도 장점이다. 단지내 상가는 파격적인 위락시설이나 판매시설이 들어갈 수가 없고 주거생활을 하는데 반드시 필요한 필수 근린시설들로 업종이 제한된다. 따라서 업종자체의 구성이 생활과 밀접해 경기를 심하게 타지 않는다는 점도 좋다. 아파트단지내 상가는 다른 상가에 비해 회전율이 비교적 높다는 장점도 있다. 상가의 매매나 임대가 다른 형태의 상업용 부동산에 비하여 원활하기 때문에 그만큼 재테크의 수단으로 활용할 수 있다.그러나 아파트단지내 상가가 단점이 없는 것은 아니다. 아파트단지내 상가는 배후세대수가 너무 지나치게 많거나 너무 적어도 문제가 된다. 그만큼 자체의 상권세력이 미미한 투자대상이다. 따라서 기본적으로 5백세대이상 1천5백여세대 미만이 적합하다.또 한번 상가가 침체되기 시작하면 다시 활성화시키기가 거의 불가능하다는 점도 약점이다. 그러므로 주변의 기타 상가나 상권의 영향 등을 철저히 따져야 한다. 업종선택에 있어 근린생활시설이 외에는 안된다는 점도 다른 상가에 비해 단점이다.상가의 활성화나 고수익형의 업종을 유치하는데 걸림돌이 됨으로써 권리금 등 순수투자이익이 크지 않다는 것이다. 실제로 일산이나 분당등 대단위 택지지구내의 단지내 상가들은 대부분 침체를 면치 못하며 버거운 영업을 하루하루 하고 있다. 공급하는 회사들은 세대수도 많고 진입로입구에 있어 권리금은 그냥 앉아서 2∼3배로 오른다고 선전한다. 그러나 택지지구의 중심상업용지의 분양이 끝나면서 대대적인 상업지역 개발에 의해 아파트단지의 후문이나 지하철역주변 등으로 중심상권이 서면서 졸지에 이면지도로의 한적한 상가가 된 경우가 많다.● 투자포인트가장 먼저 아파트단지내 상가도 아파트처럼 반드시 안전을 확인해야 한다. 아파트의 경우 건설업체가 부도나면 보증을 해준 주택공제조합에서 대신 입주를 시키지만 아파트가 분양보증을 받았다고 상가도 자동적으로 분양보증을 받은 것은 아니다. 반드시 주택공제조합(02-3771-6300∼2)에 분양상가의 분양보증 여부를 확인해야 안전하다.장사가 될 것인지, 무슨 업종이 될 것인지 등도 사전에 꼼꼼히 확인해야 한다. 아울러 업종전환의 가능여부와 함께 자신이 하고자 하는 업종이 면적규제나 용도제한 등 허가사항을 필요로 하는지도 확인해야 한다.아파트단지내 상가를 분양받아서 임대를 줄 생각이라면 구체적으로 누구에게 또는 무슨 업종으로 줄 것인지를 결정해야 한다. 만일 중복되면 임대자체가 불가능하거나 입주자들로부터 동의를 얻어야 하는 등 불편한 사항이 이만저만이 아니다.아울러 아파트단지내 상가를 평가하는데 있어 장사가 될 것인지의 여부를 일반적으로 세대수라는 기준에 맞춰 산술적으로 계산하는데 이는 매우 위험하다. 세대수가 많아도 단지내 상가가 단지 중앙에 있거나, 주도로라 하더라도 기존 구도로의 통행량이 많은 곳이 아닌 산쪽이나 언덕위에 있다면 프리미엄은 커녕 슬럼화될 소지가 많다. 그러므로 기존 통행량과 구도로의 상권을 살펴서 사람들이 일부러 가야 할 위치에 있다면 세대수가 아무리 많아도 분양받지 않는 것이 좋다. 이러한 예는 반포의 주공아파트단지 등에서도 쉽게 찾아볼 수 있다.상가규모도 고려해야 한다. 세대수별로 일정한 상가와 함께 각종 시설을 설치하는 것이 의무화되어 있는 주택건설촉진법과 주택건설기준 등에 따라 생활편익시설인 상가는 매세대당 6㎡를 초과하여 공급하지 못하도록 규정돼 있다. 하지만 공급자별로 이보다 적은 면적을 공급하기도 한다. 상가규모에 있어서 상가운영은 입주한 세대수 즉 배후고객을 전제로 하는 것이므로 세대수에 비해 지나치게 상가가 크면 평당영업이익이 저조할 수 있고, 너무 작으면 입주자들이 다른 곳으로 가게 되므로 요모조모를 잘 따져야 한다. 또 한가지 주의할 점은 해당단지의 상가가 세대수에 비해 면적이 지나치게 작은 경우로 건설업체에서 단지외곽에 상업지역이 있다는 것을 전제로 공급하는 경우다. 그러므로 주변에 대형상가나 상업지역이 있는지 등을 확인해야 한다.아파트단지의 규모도 중요하다. 대·중·소형이 골고루 나누어진 단지와 단일형 단지 등에 따라 상가도 업종선택을 잘 해야 한다. 세대수만 많다고 무조건 장사가 다 잘 되는 것은 아니다. 신혼부부들이나 유치원에 다니는 자녀들이 많은 소형평형의 단지일 경우 아무래도 유아복이나 아동용품점이 잘되며 초중학생들이 많은 중형아파트단지의 경우 문구나 캐릭터점들이 유리하다. 그러므로 배후단지의 평형구성에 대해서도 검토를 해야 한다. 또 대규모 택지지구라 하더라도 대부분 맞벌이부부일 경우 주변에 백화점이나 할인점 등이 있다면 피해야 한다. 주말에 한번 가족들과 쇼핑나들이를 하는 경우가 많아 단지내 상가는 고작 아이들 군것질 정도나 할 수 있는 곳으로 전락하기 쉽기 때문이다.