소유주ㆍ시공자 공신력 확인 '필수' ... 상가 영업전략 꼼꼼히 따져봐야

밀리오레 두산타워 등의 성공에 힙입어 전문상가가 다시 관심을 모으고 있다. 전문상가란 말 그대로 특정상품을 파는 점포들로 밀집·구성된 전문적인 상가를 말한다. 최근 상가 재건축과 재개발 등을 통한 상권 현대화에 박차를 가하고 있는 동대문 남대문 등 재래시장을 중심으로 전문상가 건축이 붐을 이루고 있다.전문상가는 다양한 상품을 망라한 백화점이나 할인점 등과 달리 전문적인 상품에 특화해 도매와 소매를 병행하는게 일반적이다. 따라서 일단 상가가 활성화되면 무난히 성장할수 있으며 여간해서 침체되지 않는다는 특징이 있다. 그러나 초기에 활성화가 되지 않으면 투자원금도 회수하지 못하고 다른 용도로 바꾸거나 매각해버려야 하는 일이 종종 발생한다. 그만큼 전문상가는 단타성 투자수익을 기대하는 투자자들이나 즉시 영업에 착수해야 하는 실투자자들에게 즉각적인 효과가 나타난다는 점에서 선호될 수 있는 방식이다. 그러나 전문상가는 상가경기를 쉽게 타므로 분양형태에 관심을 가져야 한다. 대부분 단순분양뿐만 아니라 임대분양도 병행한 판촉에 들어가므로 계약시에 임차인들 중심의 상가인지, 소유주 중심의 직영상가인지 그 구성원들의 면면도 눈여겨 봐야 한다.● 전문상가 투자형태전문상가에 투자하는 형태로는 직접투자와 간접투자방식이 있다. 직접투자는 점포를 분양받아 직영하는 투자방식으로 1인 1점포 또는 1인 다점포형 투자방식이다. 전문상가들의 대부분이 이런 유형에 속한다. 일단 투자후 월매출액을 토대로 권리금을 형성시키는 방식이 이점으로 작용한다. 즉 분양가격에서 점포시세 상승에 따른 차익과 더불어 개발비 권리금 등이 형성돼 다시 매각하는 경우 상당한 매매차익을 단기에 남길 수 있다는 측면이 있다. 그러나 점포소유에 이르기까지 많은 비용부담이 뒤따른다는 점이 단점이다.간접투자는 분양후 임대하는 방식으로 1인 1점포형 투자방식에 속한다. 임대를 통해 짧은 기간후에 보증금 이자와 월임대료 등의 수익을 올려 투자금을 조기에 회수하고 이익을 남기는 방식이다. 초기비용에 부담이 적지만 임대되지 않았을 경우 연체료 부담여부 즉 임대책임의 소재를 분명히 가려야 한다.● 전문상가 투자요령첫째, 다른 무엇보다도 입지조건을 먼저 따져봐야 한다. 상품의 종류가 다양하지 못해 불특정다수가 즉흥적으로 구매할 수 없다는 점에서 전문상가들은 동업종끼리 상업활동이 활발한 지역에 위치하는 것이 매우 중요하다. 그만큼 업종·상가별 입지의 구성요소와 입지수준을 판단해야 한다. 신사·숙녀복 매장의 경우 중심상업지역에 지하철 버스 등의 주정차장이 근접한 1급지에 자리잡은 것이 유리하다. 아울러 기존에 영업중인 상가들과 함께 지역형 상권을 구축하고 있어야 한다. 액세서리점의 경우 일반·근린상업지역으로 지하철 역세권을 가진 2급지 이상이면 무난하며 유사상가들과 병행할 필요가 없는 지구형 상권이면 된다. 잡화점의 경우 일반상업지역의 교통·업무중심지로 2급지 이상이면 되며 기존에 영업중인 상가업종과 병행하는 지구형 상권정도를 갖추고 있으면 된다. 아동용품의 경우 준주거지역으로 지하철 역세권 등 2급지 이상이면 무난하며 유사상가들과 병행할 필요가 없는 지구형 상권 정도면 된다.둘째, 안전성을 꼼꼼히 살펴야 한다. 공사완료후 소유권 이전등기를 넘겨받을 때까지 안전할 것이냐는 문제다. 만일에 시행자가 부도가 나거나 분양이 원활치 않아 중단이 되었을 경우 투자자의 원금은 어떻게 회수할 수 있으며 누가 보증해 주는지를 확인해야 한다. 시행자의 경우 토지와 건물소유주가 시행자와 일치하는가를 봐야한다. 가급적 운영 주체도 시행자가 되는 것이 바람직하다. 만일 토지와 건물의 소유주가 각각 다르다면 시행자가 공신력이 있는 기관들인가를 살펴야 한다. 시공자도 중요하다. 시공자가 아무리 유명해도 시행자와 다르면 시행자책임이다. 그러므로 시행자와 시공자의 관계를 정확히 파악해야 한다. 분양후 이중매매계약이나 고의 부도후 분양 계약금을 챙겨 잠적하는 만일의 사태에 대비한 시공자의 연대책임여부도 분석해야 한다. 분양계약시에는 계약당사자를 확인해야 한다. 분양대행사와 계약을 해서는 안되고 반드시 토지·건물주와 해야 한다. 아울러 등기부등본과 분양계약서을 대조해 사업주체와 계약을 맺는 것이 좋다. 융자금 조건이 있을 경우에는 대출 이율이 고정금리인지 변동금리인지 등의 대출조건을 확인해야 한다.셋째, 수익창출 문제로 투자후 영업이 활성화될 것이냐의 문제를 미리 고려해야 한다. 아무리 입지가 좋아도 해당 전문업종을 찾는 소비자들과 점포임대를 원하는 임차인들이 없다면 그것은 흠이 있는 상가가 된다. 이는 주변의 입지와 인근상가들의 영업현황을 통해 이해할 수 있다.넷째, 영업의 활성화 전략이 마련돼 있는지 따져봐야 한다. 분양주체의 사업 병행 여부와 인근상가의 영업현황 등을 고려해야 한다. 아울러 시설지원의 안전성, 주차장과 점포별 전용창고 제공 등 각종 편의시설의 여부, 광고·선전, 원자재업체와의 연결성, 판로개척 등에 대한 지원 등을 감안해야 한다. 기존 재래시장의 재건축이나 재개발을 통해 선보이고 있는 각 전문상가들의 경우 대부분 분양대행사가 판촉이나 계약등을 대행하고 있다. 과장된 내용으로 소비자들을 현혹하는 경우도 있으므로 투자를 결심하기 전에 반드시 이런 조건들을 미리 살펴봐야 한다. 특히 임대분양의 경우 계약의 상대방이 점포의 소유주인지를 확인해야 하고 보증금액이 클 경우 반드시 전세권설정을 조건으로 하여야 한다. 그리고 권리금이나 개발비 등 프리미엄은 나중에 주장할 수 있는지 또는 다른 임차인에게 더 받을 수 있는 것인지 등도 미리 살펴야 한다. 적어도 3개 이상의 상가를 비교하여 안전성, 수익성, 장래성 등을 봐가며 투자해야 한다.