관급공사 위축·경기상승세 지속여부 걸림돌 … 대형업체 1차 관심 대상

2000년 건설경기의 중심축은 민간주도의 건축공사가 될 전망이다. 그 이유는 첫째, 정부주도의 관급공사 비중이 99년부터 위축됐고 둘째, 경기회복으로 건설사 자체 개발사업이 99년부터 활성화되고 있으며 셋째, 부동산 실물경기의 안정단계 진입으로 주택부문의 수급이 정상화되었다는 점 넷째, 99년 ‘8·15주택건설 확대조치’에 이어 2000년3월부터 시행되는 주택자금대출 확대 등 정부의 ‘주택시장 안정대책’의 효과에 대한 기대 때문이다.2000년 수주액은 전년동기 대비 10.4% 증가한 40조1천억원으로 예상된다.향후 2003년까지 주택경기 회복에 힘입어 성장세를 유지할 전망이나, 97년 수주액 62조7천억원의 초과달성은 불가능해 보인다. 건축허가 면적은 전년동기 대비 8.1% 증가한 7천8백40만㎡가 예상된다. 특히 건축허가면적은 주거 및 상업용 건축활동의 증가는 물론 가장 극심한 침체를 면치 못했던 공업용허가면적의 안정국면 진입으로 수주액 보다는 회복속도가 빠를 것으로 예상된다.◆ SOC부문 재정투자도 위축건설경기 회복의 걸림돌은 공공 공사가 줄었다는 점이다. 공적자금 투입으로 인한 정부 재정 위축으로 사회간접자본(SOC) 확충이 제한될 전망이다.SOC부문의 재정투자도 상대적으로 위축될 것이다. 2000년 총예산 대비 SOC 투자비중은 14.3%로 99년의 15.1% 보다 줄었고 2001년에도 14.1%로 추가하락이 예상된다.향후 재정수요가 정보화와 사회복지, 문화ㆍ관광, 환경부문 등에 집중될 것으로 보여 SOC부문의 재정투자는 상대적으로 위축이 불가피할 전망이다. 또한 추경예산편성을 억제, 대규모 자연재해 등 긴급 재정수요가 발생하지 않는 한 추경편성을 제한키로 했다는 점도 SOC투자의 한계성을 드러내는 부분이다.◆ 2003년 주택보급률 100% 전망건설경기의 중심축이 될 주택건설경기의 상승세 역시 제한적일 것으로 판단된다. 올해 예상 건축허가면적 7천8백40만㎡는 97년 1억1천3백37만㎡의 69.2%에 불과하다. 적정 공급주택수는 42만가구에 불과해 주택건설의 지속적인 성장도 어려워 보인다. 양호한 수요층을 확보하고 있는 서울지역의 경우 택지난이 가중되고 있고 택지부족현상은 수도권지역으로 확산되고 있어 88년 ‘주택200만호 건설’과 같은 주택건설경기의 급격한 상승은 기대하기 어렵다.특히 99년 주택보급률은 94.8%로 2003년이면 보급률 1백% 시대에 진입하게 된다. 보급률 1백%는 바로 주택건설의 성장한계성이 대두된다는 것을 의미하고 이는 주택산업의 수급악화요인에 대한 우려를 낳게 한다.정부는 2000년 공공부문에서 30만호, 민간부문에서 20만호 등 총 50만호의 주택을 공급할 계획이다. 2002년까지 주택보급률 1백% 목표 달성과 국민주택기금지원과 더불어 진행되는 주택경기 부양을 위한 사전 포석인 셈이다.주택보급률 1백%가 수요측면의 악재라고 한다면 공급측면의 악재요인은 택지문제이다. 현재 아파트의 수요는 서울지역에 집중되어 있는 반면 주택업체로서는 택지확보가 용이치 않은 상태다. 또한 택지부족현상이 분양률이 양호한 수도권 인근지역으로 확산되고 있다. 주택수요가 있는 지역은 택지가 부족하고, 택지확보가 용이한 지역은 주택수요가 부진함에 따라 주택수급 불균형이 확산될 수밖에 없다.최근 기반시설 미비에 따른 난개발 문제로 몸살을 앓고 있는 경기도 용인시는 관내지역의 난개발 방지를 위해 전 지역에서 아파트 건설을 최장 2년 동안 규제하는 내용을 담은 ‘건축제한 계획안’을 경기도에 제출, 승인을 요청한 상태다. 이와 같은 지역자치단체의 압력요인은 건교부의 준농림지 시설제한과 맞물려 건설사 용지마련의 걸림돌로 작용될 전망이다.◆ 주택산업, 대형사 위주 재편 진행올해는 주택업체들의 구조재편과정이 진행될 전망이다. 한정된 주택수요에 대해 대형주택전문업체가 M/S를 높여나갈 것으로 판단된다.대형주택전문업체가 경쟁력을 보유하고 있다고 판단되는 이유는 첫째, 지방중견주택업체와는 차별화된 사이버아파트 전략으로 꾸준한 분양사업의 성장이 기대되며 둘째, 주택사업에 필요한 재원조달이 용이하고 셋째, 브랜드이미지 제고에 따른 독점적 분양능력과 인지도 구축, 넷째 성실한 구조조정에 따른 안정성 확보, 다섯째 토목 건축 플랜트 등 다방면에서 습득된 기술력과 업력 우위를 들 수 있다. 주택사업 확대와 더불어 토목부문의 수주우위 점유 또한 대형사 위주의 구조재편을 가속화시키는 요인이다.전술한 바와 같이 2000년 건설경기는 민간위주의 건축부문이 주도할 것으로 예상된다. 반면 토목사업에만 주력했던 중소형 토목업체는 정부발주공사의 위축으로 심각한 수주난이 우려된다.또한 재무구조 개선에만 치중해 주택사업을 유보해 왔던 지방건설사의 경우 지방분양공급사업의 회복 저조와 양질의 사업용지 미확보, 시장진입장벽으로 효과적인 대응이 어려울 것으로 판단된다.◆ 중소형 토목업체 심각한 수주난문제는 지방주택건설업체다. 정부는 서울지역의 편중된 공급 집중화현상을 희석시킬 전략으로 지역별로는 서울 7만2천호, 인천 1만7천호, 경기 21만2천호, 지방 30만호 건설계획을 수립한 상태다.초기분양률이 10%에도 미치지 못하는 미분양지역이 많다는 점을 고려할 때 지방업체의 미분양률 증가는 불가피해 보인다. 용지확보 및 자금동원 능력이 우수한 대형전문업체들이 시장점유율을 높일 것으로 판단돼 투자는 대형건설업체로 압축함이 바람직해 보인다.현재 주택분양시장은 심각한 양극화현상이 진행되고 있는 것이 현실이다. 중ㆍ소형건설사의 부도여파로 소비자들이 대형건설사 아파트를 선호하면서 수주의 빈익빈 부익부현상이 가속화되고 있다. 따라서 투자대상으로 유효한 건설업체는 향후 예견되는 구조재편에 대비해 경쟁력을 보유한 대형건설사로 한정한다. 미분양이 급속히 증가할 경우 분양재원이 불충분한 중견업체들은 또 한차례 유동성 악화현상을 겪을 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.건설업종에 대한 투자판단은 중립이나 LG건설ㆍ현대산업개발 등 대형주택 전문업체에 한해서 투자판단을 보유에서 매수로 상향 조정한다.3/4분기에는 주택건설경기가 회복될 것으로 생각되며 이에 대비해 주택전문업체에 대한 투자비중 확대가 요구된다. 브랜드 파워를 갖고 있으며 시장선점능력과 우량한 시공 및 마케팅 능력을 보유하고 있는 대형주택업체들이 주택건설경기 회복시 시장의 일차적인 관심대상이 될 것이다.LG건설과 현대산업개발의 경우 양호한 수익구조와 재무구조 미래성장가치 등을 고려할 때 3개월내 목표가격으로 1만4백원을 제시할 수 있다.