노원구 대림·강북구 삼성 꼽을만 … 싼값에 내집마련·임대사업 활용 ‘장점’

서울과 경기도의 미분양 아파트 주가가 오르고 있다. 최근 발표된 정부의 난개발 억제정책과 준농림지에 대한 규제 강화책이 직·간접적 변수로 작용했기 때문이다.한국주택협회의 조사에 따르면 6월 현재 전국의 미분양아파트는 약 6만4천세대. 이 가운데 서울지역은 지난달에 이어 1천세대선을 유지하고 있다. 아파트 공급이 지난 달보다 늘어나 미분양 물량이 계속 유입되고 있다는 점을 감안하면 누적된 미분양이 해소되고 있다는 이야기다.◆ 개발 억제ㆍ판촉으로 미분양 해소미분양 물량이 감소하는 또 다른 원인은 건설회사의 판촉활동 강화. 각 업체들은 분양가를 낮추거나 심지어 중도금을 없애는 등의 전략으로 미분양 해소에 노력하고 있다.하지만 좋은 조건을 제시하고도 상당기간 미분양으로 남아 있다면 분명한 이유가 있는 아파트다. 저층이거나 최고층의 경우가 대표적이지만 입지, 브랜드의 영향도 크다. 또한 판매 조건이 좋은 미분양 아파트는 대체로 선호도가 낮은 소형 아파트라는 점도 유념해야 한다.미분양 아파트는 싼값으로 내집마련을 할 수 있고 임대주택사업용으로 활용할 수도 있어 실수요자와 투자자들에게 모두 유용하다. 특히 자금이 부족한 실수요자라면 금융기관의 대출상품을 이용할 수 있다. 대출상품은 은행권과 할부금융으로 나눌 수 있는데, 할부금융을 이용할 경우엔 잔금뿐 아니라 중도금도 대출받을 수 있어 편리하다.은행권에서는 국민은행의 장기주택마련저축(대출기간 30년, 금리 11.5%), 하나은행의 주택구입자금대출(대출기간 25년, 금리 10.25%)이나 한빛은행의 마이홈대출(대출기간 30년, 금리 9.75%) 등이 대표적이다. 주택은행도 다양한 주택자금 대출상품을 내놓고 있다.한편 미분양 아파트를 매입, 임대사업을 계획한다면 입지여건에 신경을 써야 한다. 위치에 따라 세입자 확보와 전세값 수준이 좌우되기 때문이다.◆ 우량 미분양 아파트입지여건이 좋은 서울지역 미분양 아파트로는 노원구 상계동 대림, 강북구 수유동 삼성아파트를 꼽을 수 있다. 2백30세대 규모의 상계동 대림아파트는 24평, 33평, 44평이 각각 2세대, 9세대, 10세대가 남아 있다. 7호선 수락산역에서 도보로 5분 거리에 있고 중랑천과 수락산이 둘러싸 조망권이 뛰어나다. 그러나 동부간선도로가 옆에 있어 소음이 예상된다. 평당분양가는 4백37만 ~ 4백76만원선으로 인근 아파트 시세보다 낮은 편이다.강북구 수유동 삼성아파트는 총 6백90세대로서 24평형 9세대가 미분양된 상태다. 인근 지역보다 분양가가 높고, 지하철 4호선 수유역에서 도보로 15분 소요된다. 하지만 대단지이고 교육환경이 우수한 편이어서 실수요자들이 관심을 가져볼 만하다. 평당 분양가는 5백49만원.◆ 마천동 금호베스트빌ㆍ방배동 보성아파트도 우량또한 송파구 마천동 금호베스트빌과 서초구 방배동 보성아파트도 우량물건 중에 속한다. 마천동 금호베스트빌은 대표적인 환경친화형 아파트로 실거주 목적의 수요자들이 관심을 가져볼 만하다. 지하철 5호선 마천역에서 4백m 거리에 있고 총 2백15세대 규모이다. 30평형대와 40평형대 각각 2세대, 4세대가 남아 있고, 분양가는 각각 평당 5백30만원, 6백10만원으로 인근 신동아아파트나 우방아파트 시세와 비슷하다. 서초구 방배동 보성아파트는 15평형 3세대가 남아 있다. 지하철 방배역과 사당역에서 도보로 10분 거리에 위치해 있다. 91세대의 소규모인데다 평수가 작아 미분양이 난 상태다. 하지만 강남지역이 생활권인 독신자나 젊은층은 관심을 가져볼 만하고 임대사업용으로도 적합하다.임대사업을 해볼 요량이면 용인시 기흥읍에 위치한 풍림아파트 25평형을 고려해 볼 만하다. 용인에서는 드물게 소형이라는 점 때문에 강남, 분당의 전세 수요자들에게 상당부분 호소력이 있을 것으로 예상된다.◆ 투자 수익 분석서울 동대문구 이문동 삼성아파트 34평형 / 예금 금리보다 수익 안정적미분양 상태인 서울 동대문구 이문동 삼성아파트의 투자성은 어느 정도일까? 결론은 시중은행 정기예금금리 8%보다 약간 높은 9%대의 수익을 올릴 수 있는 것으로 나타났다. 이쯤되면 안정된 투자수익률에 초기 투자액이 상대적으로 저렴한 재테크 상품으로 손색이 없다.- 분석대상: 서울 동대문구 이문동 삼성아파트 34평형- 매입시점: 2000년 6월- 매도시점: 2005년 6월- 분양가: 1억8천1백만원- 은행대출: 주택은행 웰컴주택자금대출 6천만원 (이자율 9.5%, 3년후 장기대출로 전환)- 전세가: 1억1천만원- 5년후 아파트 가격 추정 : 자본환원율, 물가상승률 적용 결과 2억2천3백만원 추정