신규 공급물량 줄고 분양가 상승 추세 … 매입후 임대용 활용 이점

평형대 아파트가 '귀하신 몸’이 됐다.날이 갈수록 신규 공급량이 줄어들고 분양가 또한 큰 폭으로 뛰어오르고 있기 때문이다.20평형대 아파트가 ‘귀하신 몸’이 됐다. 날이 갈수록 신규 공급량이 줄어들고 분양가 또한 큰 폭으로 뛰어오르고 있기 때문이다. 최근 정부가 잇따라 발표한 재건축아파트 용적률 제한, 준농림지 제도 폐지 등 친환경주의 주택정책들도 20평형대 아파트의 주가 상승을 부채질하는 요소다. 전반적인 주택공급 감소, 분양가 인상이 불가피한 상황에서 건설업체들은 채산성, 분양률 등을 감안해 소형 아파트 공급을 더욱 줄일 것으로 예상된다.◆ 분양시장 중대형 중심 재편…소형 공급 감소2000년 상반기에 실시된 다섯차례의 서울지역 동시분양을 분석해 보면, 총 공급량 9천5백56가구 가운데 10~20평형대 아파트는 1천4백97가구로 15.6%를 차지한다. 특히 3월초 실시된 2차 동시분양 때는 총 2천41가구 중 5.3%인 1백8가구만이 20평형대였다. 불과 2~3년전까지만 해도 공급량에서 우위를 차지하던 20평형대가 뒤로 밀려나고 30평 이상 중대형 중심으로 분양시장이 재편되고 있는 것이다.이같은 소형 아파트 공급 감소 현상은 지난해부터 뚜렷이 나타나기 시작했다. 98년초 단행된 소형아파트 의무비율제도 폐지, 분양가 자율화 조치가 경기 회복기를 타고 아파트 대형화, 고급화로 이어졌다. 게다가 분양권 거래까지 허용되자 대형 아파트의 당첨 프리미엄을 겨냥한 이른바 ‘묻지마 청약’이 일반 투자자 사이에 널리 퍼졌다.높은 분양가를 감당할 능력이 없어도 일단 당첨만 되면 수천만원의 프리미엄을 챙길 수 있다는 요행 심리가 확산돼 지금까지 이어지고 있는 것이다. 투자 수요들이 프리미엄 형성 가능성이 상대적으로 낮은 소형 아파트 청약을 기피함에 따라 건설업체들도 ‘안전한’ 중대형 위주 공급 전략을 펴고 있는 것이 주원인인 셈이다.공급량이 감소되는 것과 함께 분양가는 점차 높아지는 추세다. 올 상반기 서울지역 20평형대 아파트의 평균 분양가는 평당 5백65만원. 강남지역이 평균 평당 6백41만원, 강북지역이 4백90만원으로 작년과 비교하면 10% 정도 상승한 값이다.일부 인기 지역에서는 호화 아파트에 맞먹는 평당가를 기록하는 소형 아파트도 등장했다. 4차 동시분양을 통해 공급된 서울 서초구 반포동의 두산캐럿은 19~27평형 76세대가 평당 8백90만~1천2만원에 공급됐다. 또 6월초 공급된 용산구 이촌동 LG한강빌리지 27평형은 평당 8백71만원의 높은 분양가를 기록했다.◆ 전셋값 비율 높은 새 아파트 '유망'공급량 감소와 분양가 상승은 20평형대 아파트의 주가 상승을 몰고 올 전망이다. 신혼부부, 독신자 등 소형 아파트 수요가 꾸준한데도 공급량이 줄어드니 가격 상승은 불을 보듯 뻔한 결과라는 것. 지난 봄 전셋값 상승기에도 20평형대 아파트의 상승세는 다른 평형대를 압도했었다. 앞으로 5대 저밀도지구 재건축 등으로 전세 수요가 계속 늘어날 것이라는 점도 소형 아파트의 가치를 높여주는 요소다.이에 따라 입주한지 얼마 안되는 서울·수도권의 20평형대 아파트가 틈새 투자상품으로 떠오르고 있다. 특히 매매가 대비 전세가의 비율이 70% 이상인 새 아파트는 초기 투자비용을 줄이면서 시세차익까지 노릴 수 있다. 전세가 비율이 높다는 것은 전세 수요가 꾸준하다는 말이기도 하다. 또 임대주택사업 희망자에겐 절세 효과까지 가져다줘 여러모로 매력적이다.서울지역에선 구로구 개봉동, 구로동, 신도림동 등 신규 아파트 밀집지의 20평형대 아파트에 주목할 만하다. 공장들이 시 외곽으로 이전하면서 아파트가 들어서고 있는 구로구 일대는 전세 수요가 풍부한 곳. 지난해말 입주한 구로동 롯데, 신도림동 동아1차 24평형은 실투자금액 4천만원으로 매입이 가능하다. 매매가가 평균 1억3천5백만원, 전세가가 9천5백만원이어서 전셋값 비율이 70.4%에 달하기 때문이다. 지난 2월 입주한 동대문구 이문동 현대아파트 25평형, 영등포구 도림동 동아한신 25평형도 3천5백만원 선의 목돈으로 소유권 이전이 가능한 상태다.수도권에서는 고양시 일산동 중산코오롱 20평형, 중산태영 23평형이 전세가 비율이 높고 교통환경이 좋은 아파트로 분류된다. 구리시 수택동 LG원앙 21평형, 수원시 영통동 신나무실쌍용 24평형도 3천만원 이하의 자금으로 매입이 가능하다. 특히 이들 아파트는 주변이 수만세대 아파트 밀집지여서 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다.신도시에도 전세가 비율이 높은 아파트가 많은 편이다. 일산신도시 장항동 호수대우 22평형의 경우 평균 매매가가 9천만원인데 반해 전세시세는 평균 6천7백50만원선. 실투자금액 2천2백50만원으로 매입이 가능한 셈이다. 생활편의시설이 밀집돼 있는 주엽동의 문촌부영 21평형, 문촌주공9단지 21평형도 전세 수요가 풍부하고 주거환경이 좋은 소형 아파트로 꼽힌다.분당신도시에선 분당동 장안건영 20평형, 신기동 상록라이프 20평형이 전세가 비율 73~75%를 기록하고 있다. 93년~94년에 입주해 노후화 단계에 들어선 것이 흠이지만 시세 변화를 주도하고 주거환경이 탁월하다는 장점이 있다.이밖에 산본신도시 매화주공14단지 22평형, 중동신도시 은하주공 26평형, 평촌신도시 초원한양 24평형도 수요가 풍부한 유망 아파트로 평가받는다.