소액투자 ‘활짝’ 장단점 파악 필수

현재 부동산 간접투자 시장은 건설교통부의 리츠(REITs)와 재정경제부의 부동산뮤추얼펀드(CRV)의 대결구도 양상을 보이고 있다. 리츠란 다수의 투자자들로부터 금전을 위탁받아 부동산 및 부동산 관련 대출이나 유가증권에 투자해 그 운용수익을 투자자에게 배당하는 간접투자상품을 의미한다. 반면 재경부의 부동산뮤추얼펀드는 구조조정 대상 기업의 부동산을 일종의 페이퍼컴퍼니(Paper Company)를 통해 매입하고, 운용수익 및 매매차익을 투자자에게 배당하는 투자상품이다.둘 다 부동산 운용수익을 투자자에게 배당한다는 점에서 동일하다. 하지만 부동산뮤추얼펀드는 투자대상이 기업의 구조조정용 부동산에 한정되고, 그 존속기간을 5년(1년 연장가능)으로 두고 있어 한시적인 성격을 지니고 있다.부동산뮤추얼펀드를 통해 기업부동산을 매입하면 취득세와 등록세가 전액 면제되고, 펀드에서 벌어들인 운용수익에 대해서는 법인세도 면제시켜 준다. 향후 부동산뮤추얼펀드의 시장규모는 2조원대에 이를 것으로 예상되고 있다.하지만 부동산뮤추얼펀드에 대한 부정적인 견해도 만만치 않다. 존속기한이 만료된 후 재매각시 부동산 자체의 자산가치 상승이 불투명할 수 있다는 것이다.이에 따라 또다시 ‘처분’의 문제가 발생할 가능성이 있다. IMF 경제위기 이후 국내 우량 부동산은 꾸준하게 처분돼 왔기 때문에 현재까지 남아 있는 물량은 대부분 부실자산이라 할 수 있다. 각종 세제혜택에도 불구하고 일정한 수익성을 보장하기 어려울 것이라는 견해가 나오는 것은 이 때문이다.국민은행의 ‘빅맨부동산투자신탁’을 통해 잘 알려진 은행권의 부동산투자신탁은 일종의 금전신탁 형태다. 현재까지는 주로 아파트단지와 같은 개발사업의 자금조달 역할을 수행하고 있다. 투자자는 특정 프로젝트와 관련된 수익증권에 투자하고, 은행은 신탁기간 경과 후에 투자수익을 배당하게 된다. 올해 은행권의 부동산투자신탁의 예상규모는 국민은행 3천억원, 조흥은행 1천5백억원, 하나은행 2백억∼2백50억원 등 전체적으로 5천억원의 규모가 될 것으로 예상하고 있다.소액 투자자들의 부동산 투자 기회가 늘어가고 있는 상황이다. 이럴 때일수록 유념해야 할 것은 ‘세 가지 상품 모두가 투자원금 손실의 위험을 가지고 있다’는 사실이다. 또한 어떤 상품의 수익률이 높을 것인지 아무도 예측하기 어렵다. 투자의 성공이 투자자의 몫으로 돌아가는 한편, 투자의 실패 역시 투자자 책임으로 귀속된다는 점을 반드시 인지해야 한다.갑작스런 부동산 간접투자상품의 등장은 투자자들에게 큰 혼란을 줄 수도 있다. 하지만 계속적인 금리하락과 장기적인 증시침체로 새로운 투자대상을 찾고 있는 상황에서 투자 포트폴리오의 변화는 이미 시작된 것이나 다름없다.