사업추진 빠르고 리스크 적어 수요자 ‘입질’

서울 외곽에 위치한 노후 연립주택들이 인기 투자대상으로 부상하고 있다. 이들 연립은 1백~2백 가구 규모로 재건축을 추진하기 때문에 지구단위계획을 세울 필요없이 새 주택을 건립할 수 있기 때문이다.또 소규모 연립은 최근 정부가 발표한 소형주택 의무건립 대상에서도 제외돼 조합원들이 원하는 평형대 배정도 가능하다. 재건축 사업추진 속도가 수익성으로 직결되는 상황에서 소규모 연립은 적은 조합원으로 인한 빠른 사업추진, 지구단위계획 소형주택 의무건립 제외 등으로 실수요자들로부터 다시 인기를 모으고 있는 것이다.왜 뜨나불과 몇 년 전까지만 해도 재건축 투자 1순위로 서울시 강남구 개포동과 고덕동 등에 위치한 대규모 저층 소형 아파트가 꼽혔다. 이들 대규모 저층 소형 단지는 조합원간 내분 등으로 인해 사업추진 속도가 느리지만 대지지분이 넓어 추가부담금을 들이지 않고 대형 평수로 넓혀가는 기회를 제공했기 때문이다.그러나 정부가 재건축 사업에 대해 잇따른 규제정책을 내놓으면서 상황이 달라졌다. 건립 가구수가 3백가구를 넘을 때 전용면적 18평 이하 소형주택을 의무적으로 건립해야 하는 데 이럴 경우 사업수익성이 악화될 수밖에 없다.재건축 사업의 경우 중대형 평형대를 일반 수요자에게 분양, 그로 인해 벌어들인 수익을 조합원들이 나눠 갖는다. 그런데 소형 평형을 지을 경우 분양수입이 감소, 그만큼 손해를 감수할 수밖에 없다.사업 수익성은 악화된 데 비해 이들 대규모 저층 소형 단지들의 아파트 가격은 상대적으로 고평가돼 있어 투자메리트가 크게 줄어든 상황이다. 게다가 이들 단지들은 지구단위계획도 적용받게 된다. 지구단위계획을 적용받게 되면 학교 공원 등 공공시설을 기부체납해도 재건축시 최고 2백50% 이상의 용적률을 적용받지 못한다. 실제 지구단위계획 수립에 들어간 강남구 개포동 주공 저층 단지의 경우 기부체납 등을 고려해도 용적률이 평균 2백~2백30% 내외 수준이다.1대 1 재건축을 추진하고 있는 중층(10~15층) 단지도 사정은 크게 다르지 않다. 소형주택 의무건립 대상에서는 제외됐으나 일반주거지역 종 구분으로 인해 최고 2백50% 이하 용적률이 적용된다. 중층 단지의 경우 보통 1백50~1백80%의 용적률로 건립돼 재건축을 해도 이익이 없는 것이다.한마디로 중층 단지는 조합원들이 넓혀가는 평형만큼 공사비를 지불하고 새 아파트를 장만하는 것이다. 서울 서초 강남구 중층 단지의 경우 30평형에서 40평형으로 10평형 정도를 넓혀갈 때 조합원들이 추가로 부담하는 비용은 9천만원에서 1억5천만원 정도로 추산되고 있다.저밀도 재건축 단지는 중층 대규모 저층 소형 단지보다 수익성면에서는 다소 양호하다. 용적률도 최대 2백85%까지 용적률을 적용받을 수 있는 데다 소형평형을 건립하지 않아도 되기 때문이다. 그러나 매입한 아파트가 첫 착공단지로 선정되지 않을 때는 최대 10년까지 건물을 철거하지 못하기 때문에 그만큼 위험부담이 따른다.반면 건립 가구수 3백가구 이하의 소규모 연립은 투자 리스크가 상대적으로 적다. 최근에는 대형 건설업체들도 소규모 연립 재건축 사업 수주를 위해 적극적으로 나서는 등 상황도 달라지고 있다.어떤 단지가 있나현재 서울 강동 강서구에서 재건축을 추진중인 연립주택은 1백여 곳. 이중 30여개 단지가 지난 2개월간 사업계획 승인을 받거나 승인신청을 했다.이들 단지 대부분은 우림건설 길성건설 대성산업 등 중견 건설업체를 시공사로 선정해 놓은 상태로 빠르면 내년 상반기 중 아파트 일반분양을 계획하고 있다.강서구 성내동 성일연립의 경우 가구당 무이자 이주비가 7천만원으로 높아 초기 투자비가 적다. 단지규모는 67가구에 불과하지만 일반분양될 아파트가 34가구나 돼 추가부담이 많지 않을 것으로 보인다. 강동구 천호동 삼익연립은 조합원의 대지지분이 넓은 것이 장점. 기존 25평형 연립을 28~29평형 아파트로 재건축한다. 추가부담금은 가구당 3천만원 선으로 추산되고 있다.강서구 염창동 삼성연립의 경우 추가부담금이 5천7백만~1억원으로 높지만 조합원 지분 매매가격이 6천만~7천만원으로 낮아 초기 투자비용을 절약할 수 있다. 시공은 월드건설이 맡아 기존 10평형대 연립 1백44가구를 23, 32평형 1백68가구로 재건축할 예정이다.투자수익성 또한 높은 편이다. 강서구에서 대지지분 15~20평 정도인 연립주택 매매가는 1억1천만원 선이다. 사업계획 승인을 얻었거나 신청 중인 연립은 일반적으로 2~3년이면 입주할 수 있다. 금융비용도(연리 8% 적용) 2천6백만원 정도로 적다.즉, 기존 20평형을 30평형으로 늘려 입주할 경우 추가로 부담해야 할 비용은 5천만원 정도다. 매매가(1억1천만원)와 추가부담금(5천만원), 그리고 금융비용(2천6백만원) 등을 합산하면 총 투자금액은 1억8천6백만원 정도가 된다.반면 이들 지역의 30평형 규모의 신축 아파트 시세는 1백가구 안팎의 소규모 단지도 2억~2억2천만원 선. 그만큼 투자가치가 있는 셈이다.소규모 연립 단지를 고를 때 사업계획 승인이 임박했거나 신청한 곳을 우선 매입순위로 정한다. 그런 다음 추가부담금 규모 등을 살피고 인근 지역 새 아파트 매매가와 비교하는 것이 좋다.돈되는 재건축 정보 얻는 법서울지역은 서울시 홈페이지 클릭!재건축 단지를 고를 때 가장 중요한 것은 현재 사업추진 단계를 살펴보는 것이다. 속도가 곧 수익성으로 직결되는 만큼 이에 대한 확인은 필수다. 시공사 조합 인근 중개업소 등에서 이런 정보를 얻는 것이 일반적이다. 문제는 신빙성이다. 부풀려 얘기하거나 서류를 제출하지 않았는 데도 제출한 것처럼 말하는 경우가 흔하다. 또 조합원간 내분으로 갈등을 겪고 있는 데도 이것을 숨긴채 장점만 얘기하곤 한다.그렇다면 어느 곳에서 재건축에 관한 가장 정확한 정보를 얻을 수 있을까. 서울지역의 경우 서울시 인터넷 홈페이지(www.metro.seoul.kr)로 접속하는 것이 가장 좋다. 홈 페이지에 들어가 ‘민원처리 공개방’을 선택한 다음 ‘주택건설사업’을 클릭하면 된다.주택건설사업에는 서울시 전 지역의 재건축 단지의 이력서가 들어있다. 즉 과거에 어떤 절차를 밟아 사업을 진행했고, 현재 어떤 단계에 와 있는 지 상세한 정보가 들어 있는 것이다. 또 이것을 보면 관할 구청 담당 공무원이 누구인지 알 수 있어 의문나는 사항에 대해서는 전화를 걸어 확인할 수도 있다.경기도 등 다른 시도는 이런 시스템이 갖춰져 있지 않다. 이런 지역의 연립 단지를 매입할 때는 바른재건축연합(www.rcnews.co.kr)이나 미리주닷컴(www.miriju.com) 등에 접속하면 비교적 정확한 정보를 얻을 수 있다.