건교부 재건축 규제 강화안 입법예고, 재건축 시장 급랭 가능성도

지난 2월7일 서울시가 올 1/4분기 내에 잠실지구 주공2단지와 청담ㆍ도곡지구 5개 단지의 재건축 사업승인을 내겠다고 발표한 후 재건축 시장이 급물살을 타고 있다. 지난해 말부터 하락세를 보이기 시작하던 시세가 상승세를 타는 한편 매수ㆍ매도 문의가 급증한 상태.하지만 지난해 오름폭이 너무 높았던데다 최근 국내외 정세 등의 영향으로 거래가 활발하지는 않다. 또 건교부와 서울시는 이번 발표를 기화로 잇달아 강도 높은 재건축 정책을 내놓고 있어 귀추가 주목된다.서울시 재건축 시기조정위원회는 3월 안으로 잠실 주공2단지 4,450가구와 청담ㆍ도곡 5개 단지 2,984가구 등 총 7,434가구에 대해 사업승인을 낼 방침이다. 잠실 시영아파트 6,000가구와 청담ㆍ도곡지구의 나머지 2개 단지 910가구도 2/4분기 내에 사업승인을 낼 전망.매수ㆍ매도자측 ‘탐색전’만 요란계획이 알려지자 잠실과 청담ㆍ도곡동 일대 부동산중개업소에는 매수ㆍ매도자 문의가 빗발쳤다. 가격 역시 발표 직후 평형대별로 1,000만~2,000만원씩 뛰어올랐다. 잠실 주공2단지 인근 아세아공인 장금자 중개사는 “발표 당일에는 13평형 가격이 3억6,000만원까지 올라 하루 만에 1,000만원 가까이 올랐지만 며칠 지나면서 떨어지기 시작해 일주일이 지난 지금은 상한가가 3억5,500만원 선”이라고 밝혔다.청담ㆍ도곡지구도 마찬가지여서 인근 부동산중개업소에는 집주인들의 가격변동 문의전화와 매수희망자의 가격탐색 전화만 분주할 뿐이다. 강남구 삼성동 AID차관아파트 인근의 한 부동산중개사는 “중개업을 하는 입장이지만, 지난해 너무 가격이 올라 이번 호재에도 불구하고 매수세가 늘지는 않을 것으로 생각된다”고 말했다. “당분간 보합세가 유지될 것”이란 게 저밀도지구 부동산중개사들의 공통된 의견이다.대신 현재 거주자의 이주가 임박해 주변지역 전세시장은 활기를 띠는 모습이다. 잠실지구의 경우 삼전동과 석촌동, 송파동, 방이동 일대 다가구주택에 이주수요가 몰리고 있다. 잠실 주공아파트의 전세시세 4,000만~8,000만원 선에 맞는 전셋집은 주변지역 다가구주택밖에 없다고 해도 과언이 아니기 때문. 잠실역에서 지하철 8호선이 이어지는 강동구 성내동, 천호동 등지의 다가구주택도 덩달아 인기를 끌고 있다.삼성동, 역삼동에 위치한 청담ㆍ도곡지구 전세거주자들은 지하철 7호선이 이어지는 중랑구 일대를 선호하는 편. 그러나 강남을 벗어나지 않으려 하는 이주자가 적지 않아 당분간 송파구, 강동구 일대 전세가는 강세를 보일 전망이다.앞으로 2개 지구는 사업승인을 받은 후 이주 및 철거에 들어가 5년 후인 2008년께 입주가 시작될 예정이다. 특히 사업승인 후 단지별로 관리처분총회를 열어 추가부담금을 확정하기 때문에 투자에 유의해야 한다는 지적이다.현재 잠정 산출된 추가부담금 가운데 가장 낮은 수준은 잠실 주공2단지 13평형으로, 33평형으로 입주할 경우 9,000만원의 추가부담이 예상된다. 15평형과 19평형의 추가부담 예상치는 1억2,000만(38평형)~1억5,000만원(48평형) 선. 13평형의 경우 현시세 3억5,500만원과 향후 5년간의 금융비용을 감안하면 입주 후 최소 7억원이 넘어야 투자가치가 있다는 이야기다.또 삼성동 해청아파트는 40~50평형대 입주를 위해서는 1억6,000만~2억원 선의 추가부담금을 내야 돼 총투자비 규모는 8억원 이상 소요된다. 김우희 저스트알 상무는 “2개 저밀도지구는 위치나 규모 면에서 최상급에 속하지만 입주까지 최소 5년을 잡아야 하고 초기투자비 부담이 커 투자에 신중을 기해야 한다”고 밝혔다. 실수요가 아닌 투자목적으로는 적합하지 않다는 것이다.안전진단 ‘20년 이상’, 재건축 ‘40년 이상’저밀도지구 사업계획승인 발표에 이어 건교부는 지난 2월13일 도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙 제정안을 입법예고, 무분별한 재건축사업에 제동을 걸었다. 재건축이 확정된 지구(단지)에 대해서는 체계적으로 사업을 추진하는 한편 그동안 지적 대상이 돼온 ‘마구잡이 재건축’은 원천봉쇄하겠다는 뜻으로 풀이된다.이 안에 따르면 구역지정 등 도시계획적 관리제도가 없어 난개발이 지적돼 온 재건축사업에 대해 ‘정비구역’ 지정 제도를 신설했다. 300가구 또는 3,000평(1만㎡) 이상을 재건축할 때는 반드시 정비구역으로 지정하도록 한 것. 또 인구 50만명 이상인 지자체는 재건축사업의 기본방향 등을 정하는 ‘주거환경정비기본계획’을 의무적으로 수립해야 한다.재건축을 위한 초기단계인 안전진단은 지은 지 20년 이상 된 건물을 대상으로 하며 결과에 따라 유지관리, 리모델링, 재건축 유보 또는 실시로 결정하도록 했다. 이번 조치로 준공 10년만 지나도 안전진단을 신청해 오던 관행이 사라지게 된 셈이다. 더불어 지난해 10월 안전진단 대상에서 탈락한 대치동 은마아파트의 경우처럼 20년이 지나도 ‘유지보수’ 판정이 나는 아파트도 크게 늘어날 전망이다.일부 건축물을 그대로 두거나 리모델링하고 나머지 건축물만 재건축하는 ‘부분 재건축’도 가능해진다. 기존 재건축은 단지단위로 추진돼 아파트를 제외한 상가나 독립건물 소유자가 반대할 경우 원활한 추진이 어려웠던 점을 개선한 것이다.한편 서울시는 재건축 기준연한 연장과 관련, 건축기술과 콘크리트 수명을 감안해 구조적인 문제가 없을 경우에는 ‘40년 이상’으로 확정할 방침이다. 다시 말해 20년 이상 된 아파트를 대상으로 안전진단을 실시하되, 구조적 문제가 없는 아파트는 준공 40년이 지나야 재건축을 허용한다는 것. 이는 이명박 서울시장의 의견으로, 서울시는 조만간 재건축 기준연한을 결정 발표할 예정이다. 현재 서울시는 30년이냐, 40년이냐를 두고 의견수렴 절차를 거치고 있다.