시장상황 맞춰 재테크 체질 바꿔야...임대수익 높은 '투자 보증수표' 찾아라

은행에 돈을 넣어두면 가만히 앉아서 돈을 까먹는 시대가 됐다. 요즘 은행 정기예금 금리는 4.45%. 1억원을 은행에 넣어둘 경우 세금까지 떼고 나면 손에 쥐는 돈은 29만원에 불과하다.그렇다고 바뀐 시장상황에 맞춰 재테크 체질을 맞춰가는 것도 쉽지 않다. 주식시장은 이미 반토막이 난 상황이고, 부동산시장도 종잡을 수 없기는 마찬가지다. 아파트값은 소강상태에 접어들었고, 수익성ㆍ환금성 면에서 효자 노릇을 했던 아파트분양권마저 전매제한 이후 투자가치가 꽁꽁 얼어붙었다.그러나 위기는 곧 기회. 불황기에도 부동산투자로 돈 버는 방법은 따로 있기 마련이다. 탄탄한 수요를 바탕으로 적잖은 임대수익을 올릴 수 있는 오피스텔과 소형아파트, 단지 내 상가 투자가 바로 그것이다.오피스텔 투자, ‘소형’이 절대 유리최근 2년간 공급량이 넘쳐나고 월세가 하루가 다르게 떨어지는데 오피스텔 임대수익이 얼마나 되겠느냐고 얕보기 쉽다. 그러나 공실률과 평형에 따라 조금씩 차이가 있지만 은행 이자율을 훨씬 웃도는 수익률이 가능하다.요즘 같은 ‘초저금리시대’에 은행 이자를 웃도는 수익률은 결코 만만하게 볼 수준이 아니다. 하지만 임대수익률을 극대화하기 위해서는 입지선택에 있어 신중을 기해야 한다. 오피스텔임대사업은 ‘입지에 죽고 입지에 산다’는 말이 나올 정도로 입지여건을 살피는 것이 매우 중요하다.대학가 주변이나 도심을 끼고 있는 마포, 강남 일대 등 수요가 탄탄한 곳이 제격이다. 아울러 평형선택에 있어서도 중형보다 소형오피스텔을 매입하는 게 유리하다는 점도 명심해야 한다.실제 마포구 서교동의 A오피스텔 14평형의 평당월세는 4만3,000원 선이지만 중대형으로 분류되는 21평형은 3만6,000원으로 낮게 형성돼 있다. 여기에 중대형 이상은 임차인이 들어올 때까지 한두 달 정도 시간을 갖고 기다려야 한다는 맹점이 있다. 임차인이 빠지고 들어오는 회전율이 얼마나 좋은가에 따라 임대사업의 성패가 결정된다는 점을 감안하면 결코 지나칠 수 없는 대목이다.그렇다면 실제 투자수익률은 어느 정도 일까? 퇴직금 2억원을 갖고 서울 마포구 공덕동과 노고산동에서 임대사업을 벌이고 있는 손모씨를 예로 들어보자.우선 손씨는 노고산동 R오피스텔 11평형을 7,200만원, 공덕동 P오피스텔 16평형을 8,000만원에 각각 매입했다. 각종 세금과 보증금을 받아 상계해 손씨가 투자한 총비용은 1억5,000만원.각각 보증금 1,000만원에 월 53만원, 보증금 500만원에 월 60만원을 받고 있는 손씨의 연간 총수익은 1,356만원<(53만원+60만원)×12개월>. 총수익을 투자금액으로 나눠 따져보면 연간 수익률이 9~9.5%로 짭짤한 수익을 올리는 셈이다.마포 일대와 함께 임대사업 투자처로 각광을 받고 있는 곳이 바로 강남역과 교대역 부근이다. 이 일대는 입주 채비에 들어간 아파트와 오피스텔이 주요 임대투자 상품으로 손꼽힌다.3월 말에 입주하는 교대역 부근 대우아이빌은 오피스텔 38실을 포함해 총 125가구 규모다. 14~27평형으로 구성돼 있으며 임대수요가 많은 14평과 15평형이 인기다. 14평형 오피스텔은 현재 1억2,000만~1억3,000만원에 거래되고 있고, 아파트는 1억5,000만~1억7,000만원 선에서 거래되고 있다.오피스텔의 경우 보증금 1,000만원에 월 90만원의 월세수익을 얻을 것으로 보여 임대수익률을 따지면 연 9.8% 수준이다. 아파트의 경우 오피스텔보다 시세가 높아 수익률은 7.7% 선에 불과하지만 추가 가격 상승을 노릴 수 있다는 점에서 결코 불리한 투자는 아니다.월세수익과 시세차익을 노린 투자자라면 서울 외곽으로 눈을 돌릴 필요가 있다. 특히 천안ㆍ아산신도시 주변 역세권 소형아파트는 경부고속철도 개통 후 ‘금싸라기 임대사업지’로 탈바꿈할 가능성이 높다.역 주변의 거점 기능으로 상업시설이 들어서고 고속철도 통근과 통학의 편리성을 살려서 주택개발도 가속화될 것이다. 또한 고속철 개통 초기에는 서울의 높은 집값에 부담을 느낀 직장인, 신혼부부, 독신자들의 이전수요가 크게 증가할 것으로 보인다.현재 천안시 쌍용동 월봉태영 29평형은 1억1,000만~1억3,000만원으로 월세시세는 보증금 4,000만원에 30만~40만원 선. 월봉일성 24평형은 8,500만~9,800만원에 보증금 4,000만원, 월 40만원의 월세를 받을 수 있다.또 현재 평당가격은 350만원 선으로 인근에 공급되는 신규 아파트 분양가 평당 430만원보다 저렴해 추후 가격 상승의 가능성도 엿볼 수 있다는 게 투자매력이다.1,000가구 이상 단지내 상가도 관심근린상가나 대형쇼핑몰은 시장경기에 민감하다. 그러나 아파트단지 내 상가는 배후 아파트 주민이라는 고정 수요층을 확보할 수 있어 경기영향을 덜 받는 투자처로 손꼽힌다. 이런 이유로 저금리시대 유망 투자처로 분류된다.단지 내 상가를 분양받을 때는 몇 가지 기준이 필요하다. 먼저 최소한 단지규모가 500가구 이상은 돼야 하고, 점포면적은 가구수 대비 0.2평형이 적절하다는 게 업계의 통설.올해 분양되는 대단지아파트 내 상가를 살펴보면 우선 삼성물산은 3월에 안양 비산동 삼성래미안을 시작으로 9월에 서울 당산, 하반기에는 구로동 삼성래미안 상가를 분양할 예정이다.3월 분양예정인 안양 비산동 삼성래미안은 총 3,806가구의 배후지를 갖고 있으며 상가규모도 3,400평에 달하고, 서울 당산과 구로도 배후단지가 1,000가구가 넘어 유망 단지 내 상가로 손꼽힌다.현대산업개발은 서울 상도동과 보문동, 북한산 등지에서 아파트단지 내 상가를 4월에 분양할 예정이다. 이중 ‘북한산 아이파크’는 2,061가구의 대단지아파트여서 상가 인기가 높을 것으로 점쳐진다.