감정평가사가 알려주는 토지 관련 서류의 종류와 확인 사항[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]

부동산은 개인의 부의 대부분을 차지하는 막대한 재산이다. 하지만 자기 재산이라고 하더라도 부동산을 취득하거나 처분할 때 또는 분쟁이 있지 않고서는 특별히 자기 부동산에 대해 서류를 발급받아 보고 확인하는 일이 드물다.

또한 막상 부동산에 대한 서류를 발급받는다고 하더라도 해당 서류에서 어떤 부분을 확인해야 하는지 알기가 어렵다.

하지만 현실에서 부동산 관련 문제는 너무나 흔하게 발생한다. 특히 수용 제도가 있는 한국에서는 공익 사업의 시행에 따라 소유자가 원하지 않더라도 강제로 재산권이 이전되는 경우가 있고 또한 상속이나 증여 계획이 있을 수도 있고 이혼이나 유류분 반환 등의 재산 분할 분쟁도 빈번하다.

부동산 문제에 잘못 대처하면 큰 손해를 보기 때문에 부동산 분쟁 시에는 전문가의 도움을 받아야겠지만 일상생활에서 건강하게 살기 위해서 알고 있고 실천하고 있는 지식이 있듯이 부동산에 대해서도 소유자 스스로도 기본적인 지식을 갖추는 것이 좋다.

이번 칼럼에서는 부동산 중 특히 ‘토지’에 대해 자기 토지가 어떤 상태인지 기본적인 사항을 알기 위해 발급해야 할 서류, 이른바 공적 장부의 목록과 각 공적 장부상 확인해야 할 부분을 살펴본다.

토지 관련 서류는 크게 네 가지가 있다. 바로 등기사항전부증명서·토지대장·토지이용계획확인원·지적도 등이다.

먼저 등기사항전부증명서(통칭 등기부등본)는 표제부·갑구·을구로 구성돼 있다. 표제부에서는 해당 토지의 지번·지목·면적 등을 확인하고 갑구에서는 소유권에 관한 사항 ,즉 현재 누가 소유자이고 언제 매매했는지 등을 확인한다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재돼 있는데 주로 근저당권 설정 여부 및 내용을 확인하면 된다.

만약 등기사항전부증명서상 매매 목록이 존재하면 함께 발급하도록 하며 매매 목록상 거래 가액과 매매에 포함된 부동산 일체를 확인하는 것이 좋다.

다음으로 토지이용계획확인원에서는 국토의 이용 및 계획에 관한 법률에 따른 지역·지구 등을 확인한다. 자기 토지가 제2종 일반주거지역인지, 일반상업지역인지 등의 용도 지역과 개발행위허가제한지역인지, 개발제한구역인지 볼 수 있고 도로·공원 저촉 등 정비 구역, 재정비촉진지구 지정 여부 등을 확인할 수 있다.

토지대장(임야의 경우 임야대장)은 토지의 물적 사항에 대한 서류다. 소재지·지번·지목·면적·개별 공시 지가 등을 확인한다. 다만 가끔 행정 처리 과정에서 발생한 시차 등으로 토지대장의 내용과 토지 등기사항전부증명서상 내용이 불일치하는 경우도 있다. 이때는 소유권은 등기사항전부증명서를, 물적 사항은 대장을 기준으로 하면 된다.

마지막으로 지적도(임야도)에서는 토지의 형상(생김새), 토지가 도로에 접한 상태 및 접면 너비, 토지의 경계 및 인접 필지와의 관계 등을 확인한다.

지금까지 소개한 서류는 인근 주민센터·구청·시청 등 또는 무인민원발급기에서 발급받을 수 있을 뿐만 아니라 모두 온라인으로도 빠르게 발급, 확인할 수 있다. 토지 보상이나 담보·경매·공매·소송·상속·증여 등 다양한 목적의 감정 평가 시에도 기본적으로 확인하는 서류들이다.

부동산은 개인의 부의 대부분을 차지하는 중요한 재산이다. 따라서 평온하게 토지를 소유하고 있는 소유자라고 하더라도 자기 토지에 대해 서류상 서로 불일치하는 부분이 있다거나 토지의 현상이나 사실과 다른 내용이 있는지 한 번쯤 현상을 확인해 보는 것을 추천한다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표