감정 평가로 증여취득세 절세하는 방법[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]

취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과하는 세금이다. 증여세는 재산을 대가 없이 받는 것에 대한 세금이다. 연대 납부 등 일부 예외적인 경우를 제외하고는 수증자에게 과세의 의무가 있다.

부동산을 증여받을 때 증여취득세를 납부해야 한다. 증여세와 별도로 과세하는 세금이다.

2022년까지만 해도 증여를 계획하면서 감정 평가를 상담하는 의뢰인들은 증여세 그 자체를 줄이는 것에 가장 큰 핵심을 두고 증여 재산의 시가에 대해 상의했었다.

그런데 2023년부터 상속이나 증여 등 무상 취득에 대한 취득세를 사실상 ‘실거래가’로 과세하는 것으로 법이 개정되면서 작년까지 시세의 70~80% 수준인 공시 가격에 과세할 당시보다 증여취득세의 과세 표준 자체가 작년보다 약 25~40% 오르게 됐다.

일례로 부부 간의 무상 증여 한도 구간인 6억원의 한도 내에서 증여할 때 증여세가 전혀 발생하지 않더라도 증여취득세는 사실상 실거래 가격에 과세되므로 절세를 위한 계획을 세우는 의뢰인들이 많다.

필자 역시 업무를 하면서 자주 이용하는 ‘부동산계산기’라는 애플리케이션(앱)이 있는데 상황에 따라 각종 세금을 시뮬레이션으로 계산할 수 있어 유용하게 쓰고 있다. 부동산계산기 앱에서 증여취득세를 간단히 계산해 보면 다음과 같다.

조건은 85㎡ 이하의 주택, 조정대상지역 외 1주택을 소유한 부부 간에 시가 6억원의 아파트를 증여하는 것으로 설정했다. 이 경우 취득세율이 3.5%가 적용돼 2100만원의 취득세가 계산되고 0.3%의 지방교육세율이 적용돼 180만원의 지방교육세가 적용된다. 취득세와 지방교육세를 합친 2280만원이 증여취득세로 계산된다.

이 경우 부부 간의 무상 증여 최대 한도 내의 증여이기 때문에 증여세는 없고 증여취득세만 신경 쓰면 된다.

동일한 조건에서 시가가 5억원이면 얼마의 증여취득세가 계산될까. 5억원에 대해 취득세율 3.5%를 적용하면 1750만원이 산정되고 지방교육세는 세율 0.3%를 적용하면 150만원이므로 취득세의 합계는 1900만원으로 산정된다.

부동산의 시가가 6억원이라면 5억원인 경우 증여취득세를 비교해 보면 6억원의 부동산을 증여받을 때 380만원의 취득세가 더 산정되는 것을 알 수 있다.

하지만 취득가액은 1억원이 더 높아지기 때문에 추후 양도 계획이 있는 경우이고 양도소득세가 발생하는 상황이라면 취득가액 1억원이 높아지는 것이 좋은지, 아니면 현시점에서 증여 취득세 380만원을 더 줄이는 것이 이득인지 따져야 한다.

2023년부터는 증여취득세 또한 시가 인정액인 매매사례가액·감정가액·공매가액·유사매매사례가액 등으로 과세 표준을 책정하는 것으로 바뀌었다. 따라서 증여취득세 자체가 시가 대비 낮은 공시 가격을 기준으로 하던 작년까지에 비해 많이 증가했다.

하지만 증여취득세를 산정할 때도 시가 인정액의 하나인 ‘감정 평가액’을 활용할 수 있기 때문에 증여를 계획한다면 감정 평가를 통해 증여세와 증여취득세를 모두 절세할 수 있는 방안을 모색할 수 있다.

특히 상속·증여세 신고를 위해 진행한 감정 평가의 수수료는 500만원까지 필요 경비로 공제되므로 상속·증여취득세의 신고에도 적의 활용하면 별도의 비용 부담 없이 절세에 많은 도움이 될 수 있다. 따라서 전문가와 함께 증여의 시기나 가액에 대해 다각도로 면밀하게 상의해 최적의 절세 계획을 세우는 것이 현명하다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표