![서울 방학동 화재 발생 아파트에 얽힌 경매 스토리[최광석의 법으로 읽는 부동산]](https://img.hankyung.com/photo/202402/AD.35736911.1.jpg)
등기부등본 등 경매자료에 대한 확인 결과 감정가 약 10억원 정도인 해당 아파트에 채권최고액 기준 11억원 이상의 근저당권이 존재하는 등 해당 아파트 소유자는 과도한 부채에 시달리고 있었다. 비록 잔금미납되기는 했지만 두 번의 유찰 끝에 화재발생 두 달 전 무렵인 10월 중순 7억4000만원에 김모 씨에게 낙찰돼 조만간 집에서 쫓겨날 수 있는 위기까지 몰린 상태였다.
그런데 낙찰자는 잔금 납기일인 11월 말까지 낙찰잔금을 납부하지 못하고 만다. 최근 부동산 시장 침체 기조에서 고가낙찰을 받았다는 후회 내지 잔금마련의 어려움 때문이 아닌가 짐작된다.
만약 화재를 예상하지 못한 낙찰자가 잔금을 납부했더라면 어떤 결과로 이어질 수 있을까. 화재라는 사고에서 낙찰자는 구제될 수 있을까. 잔금납부로 확정적인 소유권을 취득하게 되면 그 후 화재 발생은 경매취소나 대금감액 사유가 될 수 없다.
단지 화재 원인제공자에 대해 손해배상청구만이 가능하다. 만약 그 사람이 전소유자라면 무자력으로 인해 실제 배상은 거의 어려울 가능성이 컸을 것이다. 낙찰자 입장에서는 불행 중 다행으로 해당 호실에 대한 낙찰잔금 미납으로 비록 6400여 만원의 보증금을 몰수당할 수 있지만 전소에 가까운 화재 규모로 볼 때 더 큰 손해는 피한 것으로 짐작된다.
그렇다면 화재 이후 경매절차는 어떻게 진행될까. 경매자료에 의하면 해당 아파트 경매절차에는 약 7억3000만원을 기재한 차순위매수신고인이 있었다. 따라서 차순위매수신고인에 대해 매각허가의 기회가 돌아갈 여지가 있지만 대형화재라는 큰 변수 발생으로 차순위매수신고인에 대해서도 매각이 불허가될 가능성이 크다. 결국 화재에 따른 감정평가를 새로 진행하고 재매각절차로 이어질 것으로 보인다.
낙찰 이후 배당 문제도 간략하게 살펴봤는데, 기존 낙찰금액 7억4000만원을 기준으로 하더라도 선순위저당권자인 신한은행의 근저당채권 약 4억원을 감안하면 채권최고액 기준 7억1000만원의 후순위저당권을 가진 대부회사는 큰 손해를 입게 될 가능성이 크다.
아울러 이번 화재로 인한 새로운 감정평가 결과 상당한 감액이 이루어지고, 당분간 부동산 경기 하락 가능성이 크다는 점까지 고려하면 자칫 선순위저당권자에 대한 전액 배당마저도 쉽지 않을 수 있다.
마지막으로, 아직 정확한 팩트는 아니지만 일부 언론보도에 의하면 낙찰자가 잔금납부하기도 전에 해당 아파트 엘리베이터 게시판에 해당 호실을 명시하여 ‘특정한 날짜까지 비워달라’는 취지로 퇴거명령서를 부착한 사실이 있다고 한다. 만약 사실이라면 명예훼손 등 법적 문제로 비화될 수 있다. 이런 행동으로 인해 상대방의 명예는 훼손될 수밖에 없는데 그 목적이 ‘신속한 명도’에 불과하다는 점에서 보자면 위법성조각의 여지도 거의 없기 때문이다.
쉽고 빠른 명도를 위해 원칙적인 법적 절차보다 위법 소지가 있는 수단을 서슴지 않는 우리 경매 현실의 단면일 수 있다. 무리한 망신주기 행위를 하다가 결국 낙찰자 스스로가 적지 않은 입찰보증금을 포기하면서 잔금을 미납했고, 공교롭게도 그 직후 화재가 발생했는데 이런 갈등 과정이 화재 발생과 연관된 것은 아닌지 등을 생각하게 된다.
최광석 로티스법률사무소 변호사
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