big story인구절벽시대 살아남을 부동산은 │ 매거진한경

전문가의 눈/ 인구절벽시대 최상 최악 부동산 시나리오

[한경 머니 전문가 기고 = 김장섭(조던) JD부자연구소장]베이비붐 세대의 은퇴가 시작됨에 따라 향후 30년간 한 해 은퇴자만 100만 명을 기록할 것으로 보이고, 대한민국 부동산을 뿌리부터 뒤흔들 대혼돈의 시대를 앞두고 있다. 이 시기 대한민국 부동산이 겪게 될 최상의 시나리오는 무엇이고, 최악의 시나리오는 무엇일까.

1997년 대한민국은 인구수로만 환산했을 때 부동산 투자의 최적기로 전망됐다. 베이비부머의 대표 격인 1958년생이 40세가 됐기 때문이다. 통상 부동산업계에서는 40대를 생의 첫 부동산 구매 연령으로 간주한다.

하지만 당시 IMF라는 환란을 맞은 우리나라의 부동산 시장은 끝없이 좌초됐다. 마냥 비관적일 것만 같아 보였던 부동산 시장은 3년 후 변환점을 맞이했다. 2000년 12월 4일 고(故) 김대중 전 대통령이 “우리나라가 ‘IMF 외환위기’에서 완전히 벗어났다”고 공식 발표하고, 이듬해 8월 23일, IMF관리체제가 종료됐다. 이후 우리나라 부동산 시장은 회복을 넘어 활황에 들어섰다.

이 같은 호황은 글로벌 금융위기인 2008년을 기점으로 꺾이고 불과 몇 년 전까지 장기 침체가 이어졌다. 그렇다면 베이비붐 세대(1955~1963년생), X세대(1965~1973년생)라 불리는 1970년대 초반 세대, 베이비붐 세대의 자녀 세대인 에코세대(1979~1992년생) 이렇게 3세대 중 가장 많이 태어난 세대는 어디일까. 바로 X세대다. X세대의 대표 격인 1971년생이 107만 명으로 대한민국에서 가장 많이 태어났다.

통계청에 따르면 X세대가 가장 많이 태어났고 그다음이 베이비붐 세대, 에코세대 순서다. 그렇다면 인구수로 분석했을 때 지금의 부동산 호황은 X세대의 부동산 구매와 맞물려 호황을 맞아야 하는 시기임에 틀림없다. IMF와 마찬가지로 대외 변수인 2008년 금융위기 때문에 우리나라의 부동산 침체가 온 것이지, 집이 남아서 침체가 온 것은 아닌 셈이다.

또한 에코세대의 중심축인 1981년생이 40세가 되는 2021년까지는 인구가 급격히 줄 일이 없으니 부동산 호황을 이어갈 것이라는 것이다. 그러나 2021년을 지나면 급격한 인구 감소 때문에 부동산 시장은 이전까지 볼 수 없었던 시기를 맞을 수 있다.

즉, 대외 변수로 잠시 침체되는 시기가 아닌 본격적으로 인구가 줄어드는 시기가 도래하는 것이다. 미국의 덴트연구소는 그 시점을 2018년으로 보았다. 왜냐하면 일생 중 47~48세가 소비의 정점에 이르는데 우리나라에서 가장 많이 태어난 1971년생이 48세가 되는 시점이 2018년이고, 이후 소비 여력이 줄어들면서 자연스럽게 부동산의 소비도 감소한다고 본 것이다.

그렇다면 앞으로 대한민국 부동산의 미래는 어떻게 될 것인가. 최상의 시나리오와 최악의 시나리오를 전망해보면 전자는 부동산 가격의 상승이고, 후자는 하락일 것이다.

인구절벽에 따른 부동산 가격 폭락을 경험한 나라로는 일본을 꼽을 수 있다. 그중 도쿄 인근의 신도시들이 폭락의 폭이 가장 컸다. 다마신도시는 도쿄 중심부로부터 직선거리 30km 떨어진 곳에 있는 신도시다. 우리나라로 치면 서울 강남에서 동탄 정도의 거리가 된다. 그럼 다마신도시의 몰락은 어디부터 시작된 걸까. 2002년경 당선된 고이즈미 준이치로 전 일본 총리로부터 촉발된 도쿄의 도심재생사업이 직접적인 원인이다.

고이즈미 전 총리는 2002년 이전까지 강력하게 도쿄를 묶고 있던 규제를 혁파했다. 도쿄를 묶고 있던 규제란 재개발, 재건축은 물론 학교 설립, 공장 설립까지 규제하는 광범위한 규제였다. 그가 얼떨결에 총리가 됐던 탓도 있었지만 지방의 지역 기반이 없는 총리였기에 강력한 노림수는 통했다. 그 노림수는 바로 도쿄의 규제 혁파다.

◆빗나간 고이즈미의 도심재생사업

고이즈미 전 총리의 규제 혁파 논리는 이랬다. 도쿄를 묶어 놓고 기업을 상대로 지방 이전을 권고하지만 기업들 대부분이 지방 대신 외국행을 선택했다. 단순히, 도쿄를 지방과 수도의 대립 구조로만 볼 것이 아니라 도쿄를 세계 최고의 도시와 경쟁하는 별개의 도시로 본다면 도쿄의 규제는 부당하다는 것이다.

일본도 제조업의 해외 이전으로 인해 지방으로 내려갈 수 없었고 지방의 일자리는 만들어지지 않았다. 그리고 앞으로 제조업으로 많은 일자리를 만들어내는 것은 불가능하다. 그러니 일본은 서비스업, 특히 금융업 중심으로 일자리를 만들어 나가야 했다.

미국, 영국 등을 비교해보면 제조업이 공동화된 다음 월스트리트로 대변되는 은행, 펀드 등이 새로운 일자리를 만들어낼 수 있다는 것이고 일본의 국가 경쟁력도 올라간다는 것이다. 따라서 일본의 산업 방향 역시 금융업으로 가야 하는데 도쿄는 뉴욕, 파리, 런던의 도시들보다 규제가 많아 그들과 싸우기가 힘들다는 것이 당시 일본 정부의 요점이었다.

이후 성공적으로 규제를 타파한 고이즈미 전 총리는 도쿄의 도심재생사업을 진행하게 된다. 그들의 도심재생사업은 콤팩트시티(도시의 주요 기능을 한곳에 조성하는 도시계획 기법)를 만드는 것이었다.

콤팩트시티란 한 마디로 도심에 100층짜리 거대한 건물을 여러 개 짓고 그 건물마다 주거, 직장, 쇼핑, 엔터테인먼트 등을 한꺼번에 모아 걸어서도 모든 것을 해결할 수 있는 고밀도 압축 도심재생사업이다.

이러면서 도쿄시 내 록폰기힐스를 비롯한 십수 개의 거대 빌딩들이 역세권을 중심으로 지어지게 된다. 그러나 고이즈미 전 총리의 도쿄 금융허브의 꿈은 물 건너가고 대신 도쿄의 엄청난 주거지의 공급만이 남게 됐다.

결과적으로 베드타운 기능만 하던 신도시의 핵심 인력 청장년층을 끌어들이는 효과를 발휘한다. 신도시에서 출퇴근 하는 비용과 월세 비용, 시간적인 손실까지 합쳐보니 도쿄의 직장 근처에 주택을 얻어 출퇴근하는 것이 더 이익이기 때문이다.

이후 신도시의 몰락은 더 가속화됐다. 소비의 주체였던 청장년층의 도쿄 유입은 신도시에 노인 계층만을 남겼다. 활력이 떨어진 신도시는 소비가 줄어들어 점점 더 살기 힘든 환경이 됐고, 인구가 줄어드니 쇼핑센터 등 각종 편의시설, 학교, 병원, 공공시설까지 없어지는 악순환이 이어졌다. 심지어 아파트 한 동에 5가구만이 거주하는 상황까지 치달았다.

설상가상으로 제조업의 몰락은 지방의 소멸로 확산됐다. 제조업의 경쟁력 약화는 지방의 대기업 공장을 무너뜨렸고, 그곳에서 일하던 고임금의 생산직은 그가 받던 고임의 인건비는 어디서도 받을 수 없었다. 그나마 도쿄에서는 서비스업이라도 할 수 있었기에 사람들의 도쿄 행은 이어졌다.

이 과정에서 일본의 3포 세대인 사토리세대(달관 세대)는 취업을 포기하고 도쿄의 역세권 인근에서 방을 2개로 가르고 2층 침대 3개씩 6개가 놓은 방에서 6명씩 거주하며 아르바이트로 연명하는 생활을 하고 있다.

그럼 도쿄의 부동산은 어떻게 됐을까. 신도시의 몰락으로 인한 청장년층의 유입으로 되레 월세와 부동산 가격이 상승하는 효과를 보게 됐다. 게다가 역세권의 주택은 셰어하우스 등의 효과로 쓸모가 많아졌다. 반대로, 도쿄를 제외한 모든 곳은 부동산 가격이 하락했다. 그중에서도 도쿄로 출퇴근만 하는 베드타운인 신도시가 가장 크게 타격을 받았다. 도쿄만이 부동산 시장에서 선방했을 뿐이었다.

아래의 표는 도쿄에서 노선별 주택지 평균 공시지가 변화율인데 역에서 가깝고 도심일수록 덜 떨어지고 가장 중심부는 오히려 올랐다는 것을 알 수 있다.

◆외국인 변수와 정부의 부동산 공급 정책

그렇다면 일본과는 반대로 최상의 시나리오는 무엇인가. 바로, 구미 선진국의 도시처럼 되는 것이다. 런던, 뉴욕, 시드니, 밴쿠버 등 말이다. 이 국가들의 성공 요인은 무엇일까.

사실 이들 국가 역시 인구로만 본다면 당연히 떨어져야 정상이다. 일본의 단카이세대처럼 구미 선진국도 베이비붐 세대가 있었기 때문이다. 제2차 세계대전을 치른 영국, 미국, 호주, 프랑스, 캐나다도 당연히 집값이 떨어졌어야 정상 아닌가. 하지만 이들 지역의 부동산은 폭등했다.

이유는 간단했다. 외국인들의 힘 때문이다. 여기서 의미하는 외국인들은 러시아 기업인, 이탈리아의 마피아, 중동의 부호, 중국의 기업인, 정계 인사들을 지칭한다. 이들의 부동산 사재기가 구미 선진국의 부동산 가격을 폭등시켰다.

그중 중국인들의 힘이 가장 컸다. 중국에서는 대개 거대한 부의 축척 이면에 정계와의 밀착으로 인한 이권이 작용한다. 이는 다시 말해, 새로운 정권이 들어서면 그전까지 누렸던 이권을 포기하는 것은 물론 정치범으로 몰려 모든 재산을 빼앗길 위험도 존재한다.

따라서 중국 부호 상당수가 영주권을 주는 곳이면 부동산을 익명으로 모조리 사들이기 시작했다. 물론, 이에 따른 부작용도 발생했는데, 캐나다의 경우 투자이민제도를 없애 버릴 정도였다. 그럼에도 불구하고 결과적으로 중국인들의 해외 부동산 투자는 해당 지역 부동산의 가격을 상승시키는 데 기인했다.

영국 켄싱턴의 2베드(침실 2개) 아파트 최고가는 놀랍게도 150억 원이고, 3베드는 300억 원을 넘나들었다. 우리나라 강남 집값을 이들과 비교하자면 애들 장난에 불과했다. 그럼 외국인 말고 어떤 변수가 이들의 집값을 유지시켰을까.

영국과 독일 등의 일부 지방정부는 빈집 문제를 해결하기 위해 빈 땅에 주택 신축을 제한하는 등의 강력한 정책을 시행하고 있다. 이러한 정책은 일본과 반대되는 정책이 아닐 수 없다. 빈집이 800만 가구가 넘는 일본에서도 매년 70만~90만 가구의 신규 주택이 새로 지어지고 있다. 그럼 일본은 왜 저렇게 많은 주택을 짓고 있는가. 내수경기 부양 때문이다.

제조업은 이미 인건비의 경쟁력 때문에 해외로 공장을 옮길 수밖에 없었고 아무리 정부에서 지원을 해준다 하더라도 일본 내 공장을 늘리지 않는다. 그러나 건설업은 다르다. 왜냐하면 건설업의 특성상 골목상권의 활성화와 건설 경기 확대, 고용률의 증대 효과는 내수경기 부양을 하는 데 분명히 일조를 하기 때문이다.

그래서 집이 남아도는데도 계속해서 집을 짓고 있는 것이다. 그러나 구미 선진국은 이러한 주택의 과다 공급은 하지 않았고 조절을 했다. 공급의 차이가 집값의 차이를 만들어낸 것이다.
최상의 시나리오라면 어느 곳에 부동산을 구입하든지 문제는 없을 것이다.

그렇다면 결론을 내려보자. 최상의 시나리오와 최악의 시나리오 중 그래도 살아남을 부동산에 투자하는 것은 어떤 것인지 말이다. 그것을 국내에 대입해본다면 서울과 1기 신도시 정도에 투자하는 것이 모든 방면에 대비하는 것이고, 그중 가장 유망한 곳은 서울의 역세권 부동산이 되지 않을까 생각한다.

김장섭 소장은…
저자 김장섭(필명 조던) JD부자연구소(HTTP://CAFE.DAUM.NET/JORDAN777) 소장은 현 MBC 이코노미 칼럼리스트를 역임하고 있다. 화려한 경력의 부동산 전업투자자로 경매, 재개발, 지방 부동산, 현재 수도권, 서울 투자까지 고수익을 얻은 실전 투자자이며 현재는 임대사업자다.

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