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상가 하나에 계약서만 4개…계약 기간 서로 달라, 어떤 게 유효할까
[법알못 판례읽기] 건물주와 임차인 간 계약서가 여러 건 작성됐다면 그중 어떤 계약서를 법적 효력이 있는 계약서로 봐야 할까. 대법원은 계약서에 우선순위가 명시돼 있지 않은 이상 맨 마지막 계약서의 효력을 인정해야 한다고 판단했다. 사건은 2009년으로 거슬러 올라간다. A 씨는 카페를 운영하기 위해 2009년 4월 B 씨에게 상가 건물 1층과 2층 일부를 빌리기로 임대차 계약을 했다. 애초 임대차 기간은 2010년부터 5년으로 정했다. ...
2021.02.19 08:00:09
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배후에 투기 세력?…‘들쑥날쑥’ 실거래가 신고의 진실
[아기곰의 부동산 산책]최근 흥미로운 부동산 기사 2건이 헤드라인을 장식했다. 첫째 기사는 일부 투기 세력이 실거래 신고 제도의 허점을 이용해 호가를 올린다는 내용이고 둘째 기사는 서울 아파트 시장이 거래 절벽 상태에 빠졌다는 것이다. 흥미로운 것은 전혀 다를 것 같은 두 기사의 배경이 같다는 점이다.첫째 기사의 주장은 “주택 매매 계약건을 국토교통부에 실거래 신고하는 과정에서 집값 상승을 유도하기 위해 투기 세력이나 일부 부동산 공인중개사가 높은 가격에 실제로 집이 팔린 것처럼 신고한 후 계약을 취소하는 등의 수법을 쓰고 있다”는 것이다. 쉽게 말해 5억원까지 실거래된 단지가 있다면 매수자들이 5억원을 기준가로 생각하기 때문에 심리적 저항선을 없애기 위해 특정 아파트를 6억원에 거짓 거래 신고를 한 다음 그 아파트를 5억5000만원에 매물로 시장에 내놓는다는 것이다. 그러면 매수자는 최근 실거래가보다 5000만원이나 싼 급매물로 착각하고 심리적 저항감 없이 거래하게 된다. 그 후 6억원에 신고된 아파트 거래 신고를 취소한다는 것이다. 공인중개사와 매수자는 실익 없고 리스크만 커언뜻 보면 그럴듯한 이야기로 들릴 수 있다. 그러면 사실은 무엇일까. 우선 기사의 내용이 사실이라면 기사에 나오는 투기 세력과 일부 부동산중개사가 얻는 이익은 무엇이고 리스크는 무엇일까. 투기 세력의 이익은 잘 팔리지 않던 아파트를 종전 최고가보다 더 높은 가격에 처분했다는 것이고 여기에 참여한 공인중개사는 중개 수수료가 이익이 될 것이다.반대로 리스크는 무엇일까. 불법 행위에 참가한 공인중개사는 자격 박탈이 가장 큰 리스크다. 그런데 실거래가가 5억
2021.02.16 09:10:57
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LH 전세금 지원을 악용한 신종 사기 주의보
[법으로 읽는 부동산]한국에서 은행권이나 비금융권을 불문하고 채권자가 자신의 채권을 확실하게 회수하기 위한 방편으로 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 방식은 오랜 기간 성행해 왔다.채권자는 대여하기 전에 근저당 부동산에 대해 경매와 배당이 진행되면 자신보다 우선 배당받을 수 있는 다른 채권자가 존재하는지 꼼꼼히 살펴야 하는 것이 기본인데, 해당 부동산에 전입신고를 마치고 실제 살고 있고 임대차 계약서에 확정일자까지 받은 임차인이 대표적으로 우선 배당받는 채권자라는 것은 주지의 사실이다.그러므로 부동산을 담보로 채무자에게 대여하는 채권자로서는 경매 배당 시 자신보다 우선하는 채권자(임차인)의 존부 및 우선하는 금액(임대 보증금)을 반드시 확인해야 하고 이를 위해 임대차계약서·전입세대열람원 등을 채무자에게 필수로 요구한다.그동안 전세금 또는 임대 보증금 사기가 문제된 영역은 매우 다양한데, 그중 임대인(소유자)과 임차인이 가족이나 지인 사이인 경우 소유자에게 대여하려는 채권자에게 그 소유자와 임차인은 ‘무상거주확인서’를 함께 작성해 줌으로써 채권자를 안심시킨 후 실제 경매와 배당에서는 임대 보증금이 상당히 존재하는 내용의 임대차계약서를 제시하며 배당을 요구하는 행태가 꽤 있었다. 하지만 이 경우 경매법원에서는 이미 채권자가 제출한 무상거주확인서를 기초로 임차인에게 배당하지 않거나 임차인에게 배당하더라도 채권자는 배당 이의의 소를 통해 임차인에 대한 배당을 막을 수 있었기에 결국 채권자가 실제 거주자로부터 사전에 무상거주확인서를 수령했다면 손해 볼 일은 거의 없었다. 대항력 인정받는
2021.02.02 07:43:15
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초저금리 시대 '웰빙 아파트'에 투자해 볼까
[한경비즈니스=김병화 기자] 한경비즈니스가 ‘2016 웰빙 아파트’를 선정했다. 국민 소득이 올라가고 교통 여건이 좋아지고 생활 패턴이 다양해지면서 아파트도 이제 웰빙(well-being)을 추구하는 시대다. 한경비즈니스는 해마다 주거 공간의 건축미와 실용성·친환경성 등을 갖췄는지 평가해 ‘웰빙 아파트 대상’을 선정하고 있다. 올해 종합 대상은 현대건설이 동탄2신도시에 공급한 1479가구...
2016.06.21 00:00:00
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학군과 교육열의 상관관계
[아기곰 부동산 칼럼니스트] 학군과 집값이 어느 정도 상관관계가 있다는 것은 부동산 업계에서는 상식으로 통한다. 당장 먹고살 걱정이 많은 사람에게는 자식의 미래보다 현재의 경제적 어려움이 더 큰 문제일 것이다. 그런데 주민의 소득이나 자산이 높으면 주거비로 지출할 여력이 크다. 이 때문에 통상 집값이 비싼 동네가 학군이 좋은 곳이 많다. 하지만 집값과 학군과의 관계를 이렇게 단순하게 생각하면 낭패를 보기 쉽다. 학군에 영향을 주는 것은 그 ...
2016.06.13 00:00:00
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'메가시티' 꿈꾸다…수도권 남부의 성장핵 평택 '곳곳에 타워크레인'
묵묵히 견뎌 온 그곳, 평택에 불이 붙었다. 쌍용차 부도와 메르스(중동호흡기증후군) 사태 등 풍파를 겪으며 꺼졌던 불이 다시 피었다. 호재는 일일이 나열하기조차 힘들다. 삼성전자 반도체 평택단지가 지난해 5월 착공하며 내년 상반기 가동을 앞뒀고 나머지 산업 단지들의 개발에도 탄력이 붙었다. 올해 안에 수서발 고속철도(SRT) 평택 지제역이 개통되고 평택호 국제 관광단지도 착공될 예정이다. 주한미군 기지가 2018년까지 이전을 완료하면 군인 ...
2016.06.08 00:00:00
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기업도시 평택…신·증설 규제 없는 수도권 마지막 미개발지
경기도 평택에 국내 굴지의 대기업들이 잇따라 대규모 투자에 나서고 있다. 총 100조원을 투자해 올해 말 완공을 목표로 공사 중인 고덕산업단지의 삼성전자 반도체 공장과 총 60조원을 투자해 짓고 있는 LG전자의 평택 디지털파크가 대표적이다. 현재 평택에 입주해 있는 기업만 1900여 개에 이른다. 여기에 기존 11개 산업 단지와 현재 조성·추진 중인 9개 산업 단지를 더하면 앞으로 평택에 뛰어드는 기업은 기하급수적으로 늘어날 것...
2016.06.08 00:00:00
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들썩이는 평택 부동산…분양가 평당 '1000만원' 돌파
역동적으로 꿈틀거린다. 평택 부동산이 딱 그렇다. 여기저기 높게 솟은 타워크레인이 장관을 이루고 곳곳에 설치된 아파트 분양 현수막들이 시선을 사로잡는다. 잇따라 오픈한 모델하우스에는 방문객들이 북적이고 인근 공인중개사사무소에는 문의 전화가 끊이지 않는다. 평택의 땅값도 상승세를 이어 가고 있다. 평택시는 지난 5월 31일 평택의 땅값이 전년 대비 2.9% 올랐다고 발표했다. 올해 1월 1일 기준으로 조사한 32만9593필지에 대한 개별공시지...
2016.06.08 00:00:00
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'갭 투자' 하려면 용적률을 보라
{진정한 아파트 가치는 ‘감가상각 후의 건물 가치’와 ‘땅의 가치’의 합} (사진)지난해 서울시가 용적률 기준을 완화해 재건축 사업성이 높아진 용산구 이촌2동(서부이촌동) 일대. /서울시 제공 [아기곰 부동산 칼럼니스트] 지난 1~2년간 갭(gap) 투자 열풍이 불면서 적은 돈으로 투자하려는 사람들의 관심이 높아지고 있다. 그 대상이 점차 외곽 지역에서 인기 지역으로, 저가 주택에서 상대적으로 중고...
2016.05.31 00:00:00
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주택 시장 '3대 악재' 벗어난다
일본이 기준 금리를 마이너스 0.1%로 전격 인하했다. 일본은 그동안 저금리 국가의 상징으로 꼽혀 왔지만 마이너스 금리가 된 것은 이번이 처음이다. 물론 이번 조치가 일본에서는 처음이지만 스위스나 스웨덴 등 유럽 일부 국가에서는 이미 마이너스를 적용하고 있는 나라가 여럿 있다. 하지만 이들 나라는 한국과 거리가 많이 떨어져 있을 뿐만 아니라 경제적으로도 연관성이 높지 않아 이슈가 되지 않았을 뿐이다. 일본계 자금 대거 유입되나 하지만 일본...
2016.02.16 00:00:00
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SH공사 '엉터리 행정'이 불러온 비극
교차로 사거리. 신호등의 오작동으로 한 차량이 옆에서 달려오는 차량을 피하려다 전복되는 대형 사고가 발생했다. 사고 차량은 두 번 다시 도로를 달릴 수 없을 정도로 망가졌고 운전자 역시 생명을 부지하지 못할 정도다. 그런데 여기서 문제는 그 누구도 사고 차량과 운전자에 대한 책임을 지지 않는다는 것이다. 오작동을 일으킨 신호등도 비켜 지나간 차량도…. 과연 책임져야 할 주체는 없는 것일까. 서울 내곡동 아우디 정비 공장 논란은 전...
2016.02.15 00:00:00
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은마아파트 투자, '응팔' 때는 쉬웠다?
최근 종방된 ‘응답하라 1988’이라는 드라마가 인기를 끌면서 시중에 복고풍을 유행시키고 있다. 반응은 다양하다. 당시 5000만원이었다는 은마아파트 몇 채를 사뒀다면 20배가 오른 지금은 상당한 부자의 대열에 들었을 것이라고 후회하는 사람부터, 그 당시에 살던 사람들은 쉽게 돈을 벌 수 있었는데 어려운(?) 현재에 태어나 고생이라는 자조적인 반응까지 나온다. 심지어 과거 사람들이 꿀을 다 빨아먹어 현재 사람들이 고생한다는...
2016.01.25 00:00:00
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[상권 (15)] 우범지대 바꾼 '소금길의 마법'
‘소금길’ 덕분에 음침하고 어두운 분위기가 해소되면서 낮은 임대료와 낙후된 동네 분위기는 오히려 염리동에 새로운 상권이 형성되는 강력한 촉매제로 작용하고 있다. 이화여대와 서강대 사이에 자리한 염리동은 비탈진 지형에 꼬불꼬불한 골목이 뒤엉켜 있는 그야말로 ‘달동네’다. 지난 10여 년간 재개발이 거듭 지연되면서 주택이 점점 낙후됐고 덩달아 범죄율도 치솟았다. 염리동이 ‘우범지대&rsq...
2016.01.15 00:00:00
![[상권 (15)] 우범지대 바꾼 '소금길의 마법'](https://img.hankyung.com/photo/201601/AD.11130838.3.jpg)
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'강남 재건축' 판도 흔든 GS건설
강남 노른자위 땅에서 펼쳐진 다윗과 골리앗의 전투에서 다윗이 이겼다. 전투명은 ‘서초 무지개아파트 재건축 사업 수주전’. 다윗은 GS건설, 골리앗은 삼성물산이었다. 격전지도 삼성물산의 뒷마당이랄 수 있는 삼성 서초사옥 인근이었던 만큼 드라마틱한 반전 승부였다는 평가다. 이번 수주전은 ‘강남 재건축 시장의 판도를 흔든 GS건설의 복수전’과 ‘유리한 조건에서 래미안 타운 완성의 기회를 날린 삼성...
2015.12.29 00:00:00
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달아오른 '제주' 부동산, 막차 타도 괜찮나
제주도 부동산 시장의 나 홀로 질주가 심상치 않다. 치솟은 가격에 대한 부담과 공급과잉 우려가 부동산 시장 전반에 대한 관망세로 이어지며 거래 및 문의가 주춤한 가운데 제주도의 시장만 활기를 띠고 있다. 한국감정원이 12월 1일 발표한 2015년 11월 전국 주택 가격 동향 조사에 따르면 제주도의 매매가격은 지난 11월 대비 1.02% 상승했다. 같은 기간 전국의 매매가격 상승 폭(0.31%)보다는 3배, 지방의 상승 폭(0.25%)보다는 무...
2015.12.15 00:00:00
