매거진한경

# 재감정

오히려 독이 될 수 있는 재감정 기회[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]얼마 전 일이다. 우리 사무소로 상담을 요청한 분은 재개발구역의 현금청산자였다. 현재 행정소송 중인데 재판부에서 지정한 법원감정인의 보상평가액이 너무 낮게 나와서 재감정을 받고 싶다고 했다.이 토지주는 행정소송 전까지의 재개발 수용절차를 거쳐왔다. 소송 제기 전까지 총 3번의 절차였는데 바로 협의보상, 수용재결, 이의재결을 거쳐왔던 것이다. 이런 단계를 거쳐오면서 여러 차례 감정평가를 받아본 경험이 있는 분이었다.강제수용의 각 단계는 곧 전 단계의 보상액에 대한 이의신청의 성격이 있는데, 상담 신청자의 표현으로는 몇 차례 재감정을 받아왔다고 했다. 따라서 이 토지소유자는 이의신청하면 계속 재감정이 진행되는 것으로 착각하고 있었던 것이다.토지소유자는 자신의 부동산에 대해서 몇 번의 재감정이 있었는데, 모두 마음에 들지 않아 결국 소송까지 했지만 결국 소송에서 나온 감정가액도 터무니없이 낮다면서 다시 재감정을 받고 싶다고 했다.여기서 재개발 현금청산자가 소송 전까지 받았다는 몇 번의 재감정은 결국 똑같은 부동산에 대한 새로운 감정평가로서 어떤 측면에서는 다시 감정을 받았다는 의미로 재감정이라고 할 수도 있겠지만 사실은 수용절차의 각 단계였던 것이다.일반적인 감정평가사는 수용절차 각 단계에서 이뤄지는 협의보상, 수용재결, 이의재결 및 행정소송의 보상평가를 재감정이라고 표현하지 않는다.그러나 어떤 측면에서는 협의보상, 수용재결, 이의재결 그리고 행정소송의 각 단계에서 이루어지는 동일한 부동산에 대한 감정평가는 결국 재평가의 의미가 있고 따라서 피수용자가 충분히 재감정을 받았다고 인식할 수도 있겠

2024.04.27 08:55:49

감정평가 재감정 박효정 기회 행정소송 감정평가
시간 흐름에 따른 부동산가격 변동과 재감정 필요성[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가] 부동산 가격은 정체돼 있지 않고 항상 변동한다. 국지적인 수요와 공급에 따라 지역별로 가격변동이 있기도 하고, 부동산정책에 따른 영향을 받기도 한다. 또 국제정세 및 금리의 변동과도 연관성을 보이며 가격의 등락을 반복한다. 특정 시점의 부동산 가격은 그 시점에 부동산을 둘러싼 여러 가지 가격에 영향을 미치는 요인들이 어우러져 결정된다. 단 하나의 요소로만 결정되지 않는다. 그런데 앞서 언급한 금리, 국지적인 수요·공급, 정책, 세금 관련 법률 등 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 역시 항상 변동하고 있기 때문에 너무나 당연하게도 부동산 가격 역시 시점에 따라 변동하게 된다. 물론 개발행위허가나 재개발, 재건축사업에서의 사업시행인가고시가 났다든지 하는 특별한 사정이 없는 이상 3개월 혹은 6개월처럼 짧은 기간 동안 매번 부동산 가격이 유의미하게 변동하고 있다고 보기는 어려울 것이다. 그러나 부동산 가격과 관련한 법률관계를 정리해야 하는 입장에서 너무 오래전에 책정돼 있는 가격을 기준 삼아 현재 시점에서 의사결정을 하거나 권리변동을 일으키는 것은 한쪽 당사자에게 상당히 불합리할 수 있다. 필자가 최근에 상담한 내용인데, 지금으로부터 약 15년 전에 자산가치를 평가한 후로 개발사업이 답보상태에 머물러 있었다고 한다. 오랜 시간이 흘렀기 때문에 관련 토지주들이라도 해당 사업이 진행된다는 것 자체를 망각하고 지내던 상황이었다. 그런데 최근에 들어서 다시 사업이 적극적으로 추진되는 과정에서 문제가 발생했다. 현재 시점에서 자산에 대한 재평가를 생략하고 15년 전에 시행되고 결정됐던 가격을 기준으로 권리변동에 대

2023.12.02 08:47:04

한경비즈니스 사설칼럼 부동산가격 재감정 필요성 박효정
감정 평가에서 보완 감정과 재감정이 필요한 상황[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]이혼 소송 재산 분할이나 재개발 현금 청산, 유류분 반환 청구, 보상금 증액 청구, 매도 청구, 부당 이득 반환 청구나 공유물 분할 등 셀 수 없이 많은 부동산 분쟁 소송의 과정에서 감정 평가가 이뤄진다.한 번의 감정 평가와 그 결과를 바탕으로 분쟁을 끝맺거나 소송이 종결되기도 하지만 상황에 따라 평가 결과에 대해 보완 감정이나 재감정이 필요한 경우가 종종 있다.보완 감정은 기존 감정 평가를 진행한 동일한 감정인에게 보완 감정 명령으로 진행된다. 보완할 내용은 주로 평가 대상물에 공사 등 현상 변경이 있거나 평가 대상물이 추가되는 등 평가의 기본적인 사항에 대한 변경이 있는 경우가 대부분이다.나아가 토지에 지상권 설정 제한이 있는 경우, 타인이 점유하는 부분이 없는 정상 상태를 가정할 경우, 일단지를 상정한 경우 등 감정 조건을 부가될 때 토지 가격에 변동이 있는지, 그렇다면 변경되는 토지 단가의 산정을 요청하는 경우도 있다. 보완 감정을 명령받은 감정인은 기존 감정에서 변경된 내용에 따른 보충적인 평가 결과를 재판부에 제출한다.다만 감정인에게 보완 감정으로서 조건을 제시할 때 그 조건이 관련 법에 따라 합법적이고 합리적이어야 하며 객관적이고 실현 가능한 조건인 경우에 감정 평가에 반영할 수 있다. 따라서 감정인은 제시받은 감정 평가 조건의 성립 가능성 여부에 대한 검토를 선행한다.한편 재감정은 대체로 기존 감정인과 무관한 새로운 감정인이 동일한 평가 대상에 대해 다시 감정 평가하는 것을 말한다. 재감정은 때로는 감정 평가의 기준이 되는 시점이 동일할 수도 있고 차이가 날 수도 있다.새로운 감정인이 동일한 시점에서 재감정

2023.07.07 09:01:26

감정평가 부동산 감정 재감정 박효정

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# 재감정

오히려 독이 될 수 있는 재감정 기회[박효정의 똑똑한 감정평가]

시간 흐름에 따른 부동산가격 변동과 재감정 필요성[박효정의 똑똑한 감정 평가]

감정 평가에서 보완 감정과 재감정이 필요한 상황[박효정의 똑똑한 감정평가]