매거진한경

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유류분 반환 청구 시 중요한 부동산의 시가 산정[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가] ‘유류분(遺留分)’은 상속 재산 가운데 상속받은 사람이 마음대로 처리하지 못하고 일정한 상속인을 위해 법률상 반드시 남겨야 할 일정 부분을 말한다. 예를 들어 아버지가 유언으로 자식이 아닌 다른 사람 또는 여러 명의 자식 중에서도 특정 자식에게만 재산을 남긴다는 유증을 하는 경우가 있다. 이때는 법률상 상속인에게 상속 재산이 이전되지 않을 수 있다. 유류분 제도의 취지는 위의 경우 법률상 상속인에게 전혀 상속되지 않아 피상속인의 사망 후 상속인의 생활 보장이 어려워지는 문제를 막기 위해서다. 민법 제1112조에서는 피상속인의 직계비속, 피상속인의 직계존속, 피상속인의 형제자매 또는 배우자인 상속인에게 유류분을 인정한다. 또한 민법 제1000조 제3항 및 제1118조에 태아 및 대습 상속인도 유류분권이 있다. 따라서 유류분을 받을 권리가 있는 자식이 아버지의 증여나 유증에 따라 자신이 받을 유류분에 부족한 부분이 생기면 그 부족한 한도 내에서 재산의 반환을 청구할 수 있다. 이것을 유류분반환청구권이라고 한다. 유류분은 유류분 권리자가 누구인가에 따라 법률상 정해진 일정한 비율을 적용한다. 즉 분할하는 재산가액, 특히 부동산의 경우 ‘시가’의 몇 %와 같은 식으로 결정된다. 다만 시가의 산정 시기와 산정 방법이 문제 된다. 시가의 산정 시기에 대해 대법원은 유류분을 산정할 때 반환 의무자가 ‘증여받은 재산의 시가는 상속 개시 당시를 기준’으로 산정해야 하고 해당 반환 의무자에 대해 반환해야 할 재산의 범위를 확정한 다음 그 ‘원물 반환이 불가능해 가액 반환을 명하는 경우에는 그 가액은 사실심 변론 종결 시를 기준’으로 산정해

2023.09.23 08:05:36

유류분 부동산 박효정 반환 청구
감정평가사가 알려주는 건물 관련 서류의 종류와 확인 사항[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]지난 칼럼에서 부동산 중 특히 ‘토지’에 대한 기본적인 사항을 알기 위해 발급해야 할 서류, 이른바 ‘공적장부’의 목록과 각 공적장부상 확인해야 할 부분을 살펴봤다. 토지에 이어 건물의 전반적인 상태와 정보를 확인하기 위한 공적장부의 종류와 확인 사항에 대해 살펴본다.건물은 일반적인 개별 건물(다가구주택·근린생활시설 상가·꼬마빌딩 등)과 관행상 대지권과 일체로 거래되는 구분 건물(아파트·오피스텔·구분상가 등)로 나눠 살펴본다.건물 관련 서류는 크게 두 가지가 있다. 바로 등기사항전부증명서와 건축물대장이다. 토지와 같이 건물에도 등기사항전부증명서(등기부등본)가 있다. 등기사항전부증명서는 ‘표제부·갑구·을구로’ 구성돼 있다.표제부에서는 해당 건물의 지번·건물 내역(구조·층별 이용 상황·면적) 등을 확인한다. 갑구에서는 소유자가 누구인지, 언제 매매가 이뤄졌는지 등의 소유권에 관한 사항을 확인하고 을구에서는 주로 근저당권 설정 여부 등의 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 확인한다.구분 건물, 즉 집합 건물은 집합건물등기사항전부증명서를 발급하는데 특이한 것은 표제부가 두 개 부분으로 구성돼 있다는 점이다.첫째 표제부에는 건물 전체+토지(대지권 목적인 토지의 표시)가 기재돼 있어 건물 전체의 사양이 나오기 때문에 이 부분에서 건물의 구조나 층별 이용 상황 등 내역을 확인하면 된다.둘째 표제부에는 확인 대상 호수의 전유 부분과 해당 호수 대지권의 표시가 있다. 예를 들어 확인하고자 하는 호수가 301호라면 301호만의 전유 부분 면적과 건물 1동의 전체 중에서

2023.09.09 10:02:01

감정평가사 박효정 건물 서류 확인
권리금 양도를 방해받을 때 대처법[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가]상가 거래를 하는 임차인끼리는 권리금을 주고받는 일이 흔하다. 권리금은 교통이 편한 목 좋은 곳이라든지 인스타그램 감성이 풍부한 독특한 인테리어나 가게의 인지도가 높아 단골손님이 아주 많은 가게 등을 인수하며 지불하는 일종의 인수금으로, 상가 거래 시 보증금이나 월세와는 별도로 취급하는 거래 대금이다.예전에 ‘담배 파는 약국’의 담배 판매권 권리금만 1억원이라는 기사를 본 적이 있는데 이처럼 사업의 내용에 인허가 여부가 중요한 경우에는 허가에 대한 권리금이 별도로 발생하기도 한다.만약 자신이 인수할 당시 1억원의 권리금을 낸 가게에 대해 타인에게 양도할 때 권리금 수령을 방해받는 경우에는 어떻게 대처해야 할까. 현실에서 종종 발생하는 분쟁으로, 권리금에 대한 분쟁은 통상 임차인이 임대인으로부터 권리금 회수 기회를 방해받았을 때 손해 배상을 청구하는 방식으로 나타난다. 이때 손해 배상 금원의 산정을 위해 권리금 감정 평가를 한다.권리금에서 대체로 문제되는 항목은 크게 세 가지 부분이다. 바로 바닥권리금·시설권리금·영업권리금이다.바닥권리금은 상가 건물의 위치가 좋아 발생하는 일종의 ‘자릿세’ 개념이다. 자리가 좋으면 장사가 잘되기 마련이다. 유동 인구가 많은 장소가 영업에 유리하기 때문이다.다음으로 기존 임차인이 설치한 인테리어 설비, 비품과 같은 유형 자산에 대해서는 시설권리금이 발생한다.끝으로 영업상의 노하우나 단골손님, 기존 거래처 관리처럼 무형의 자산 부분은 영업권리금이 된다. 이처럼 권리금은 유형 자산과 무형 자산이 합쳐 있는 형태다.그렇다면 권리금은 어느 시점을 기준

2023.08.27 07:57:11

권리금 대처법 박효정 한경비즈니스 사설칼럼 양도
감정 평가에서 보완 감정과 재감정이 필요한 상황[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]이혼 소송 재산 분할이나 재개발 현금 청산, 유류분 반환 청구, 보상금 증액 청구, 매도 청구, 부당 이득 반환 청구나 공유물 분할 등 셀 수 없이 많은 부동산 분쟁 소송의 과정에서 감정 평가가 이뤄진다.한 번의 감정 평가와 그 결과를 바탕으로 분쟁을 끝맺거나 소송이 종결되기도 하지만 상황에 따라 평가 결과에 대해 보완 감정이나 재감정이 필요한 경우가 종종 있다.보완 감정은 기존 감정 평가를 진행한 동일한 감정인에게 보완 감정 명령으로 진행된다. 보완할 내용은 주로 평가 대상물에 공사 등 현상 변경이 있거나 평가 대상물이 추가되는 등 평가의 기본적인 사항에 대한 변경이 있는 경우가 대부분이다.나아가 토지에 지상권 설정 제한이 있는 경우, 타인이 점유하는 부분이 없는 정상 상태를 가정할 경우, 일단지를 상정한 경우 등 감정 조건을 부가될 때 토지 가격에 변동이 있는지, 그렇다면 변경되는 토지 단가의 산정을 요청하는 경우도 있다. 보완 감정을 명령받은 감정인은 기존 감정에서 변경된 내용에 따른 보충적인 평가 결과를 재판부에 제출한다.다만 감정인에게 보완 감정으로서 조건을 제시할 때 그 조건이 관련 법에 따라 합법적이고 합리적이어야 하며 객관적이고 실현 가능한 조건인 경우에 감정 평가에 반영할 수 있다. 따라서 감정인은 제시받은 감정 평가 조건의 성립 가능성 여부에 대한 검토를 선행한다.한편 재감정은 대체로 기존 감정인과 무관한 새로운 감정인이 동일한 평가 대상에 대해 다시 감정 평가하는 것을 말한다. 재감정은 때로는 감정 평가의 기준이 되는 시점이 동일할 수도 있고 차이가 날 수도 있다.새로운 감정인이 동일한 시점에서 재감정

2023.07.07 09:01:26

감정평가 부동산 감정 재감정 박효정
장윤옥 펫펄스 대표 "가족 같은 반려견의 감정, 소리로 알 수 있어요"

스페셜/반려동물 1000만 시대, '펫테크'가 뜬다 "'개소리하지 마.' 이런 말이 욕처럼 쓰이는데 우리에겐 개의 소리가 가장 중요한 데이터가 된다.”장윤옥 펫펄스 대표는 강아지들의 짖는 소리를 데이터화해 반려동물의 심리 상태를 취합하고 있다.장 대표는 “작은 소리에서부터 긴장하는 울음소리, 긴장 중에서도 무서워서 짖는 감정, 가기 싫은데 데리고 가려는 짖음, 흥분 상태 등 반려동물의 다양한 소리를 저장해 반려동물과의 교감을 이끌어 가려고 한다”며 “2021년 세계 최대 전자·IT 전시회인 CES 이후 미국 시장에 5만 달러 정도 수출할 만큼 해외에서 먼저 펫펄스에 대한 입소문나기 시작하면서 국내에서도 판매 규모가 점점 확대되고 있다”고 말했다.그는 지난 2016년 반려견의 감정과 감지 방법에 대한 특허를 출원했으며 2017년부터 반려견의 소리를 데이터화해 수집하고 있다. 본인 소개를 간단히 부탁 드린다."반려견과 소통을 지원하는 기기인 펫펄스를 개발하고 서비스하고 있는 펫테크 스타트업 펫펄스랩의 대표다. 현재 4~5세로 추정(유기견 센터에서 입양)되는 시추와 말티즈 믹스인 ‘체체’라는 강아지를 키우고 있다."펫펄스랩은 어떤 회사인가."반려견과 소통하기 위한 모든 정보기술(IT)과 빅데이터와 콘텐츠를 함께 연구·개발(R&D)해 만들고 서비스까지 하고 있는 펫테크 기업, 펫빅데이터 기반 펫커뮤니케이션 서비스 기업이다. 2020년 3월에 설립된 회사다.요즘 ‘펫휴머니제이션’이라는 말이 있듯이 반려동물이 곧 가족이라는 인식이 지금은 보편화돼 있다. 제품 개발 초기에는 부모가 아이를 누군가에게 맡겨

2022.08.25 14:17:24

감정
감정과 직접 싸우지 마세요

[한경 머니 기고 = 윤대현 서울대학교병원 강남센터 정신의학과 교수] 여름 날씨가 변화무쌍하다. 하늘에 먹구름과 찬란한 햇빛이 묘한 컬러의 칵테일처럼 섞여 비디오 아트를 보는 듯한 착각을 가지게도 한다. 그 하늘만큼이나 변화가 심한 것이 내 마음의 감정이다. 덕분에 우리는 영화 등 문화 콘텐츠에 몰입해 울고 때론 웃으며 감동을 느낀다. 그런 감정 시스템이 내재돼 있다는 것은 멋진 일이지만, 한편으론 우리를 피곤하게 하는 주요한 이유다. 과도하게 불안하거나 우울하게 한다.비가 오면 우울해지는 자신이 우울증이냐고 질문하는 경우가 있다. 당연히 아니다. 비가 오는데 기분이 너무 좋아지면 그것이 독특한 것 아닐까. 팬데믹 스트레스, 글로벌 경제위기로 부정적인 감정은 증가하는데 과도하게 긍정적인 감정에 집착하려고 내 감정과 직접적으로 싸우다 보면 오히려 더 지칠 수 있다. 긍정적으로 사는 것은 좋지만 억지로 긍정적인 감정을 만들려는 노력이 오히려 나를 더 지치게 할 수 있다는 것이 현재 마음 관리의 중요한 내용이다.감정과 너무 직접적으로 싸우지 말고 마치 변화무쌍한 하늘의 컬러 변화를 보듯 ‘내 마음이 오늘 좀 우울하고 피곤하네. 그렇지만 오늘 하루 내가 할 일에 집중하자. 그리고 이런 피곤한 상황에서도 최선을 다한다는 것이 인내와 도전의 가치다’라고 생각하는 게 좋다. 감정을 느끼긴 하겠지만 ‘가치’에 집중해 오늘의 삶에 몰입하는 것이 지금 상황에서는 더 긍정적인 시각을 가질 수 있는 마음 관리 전략이라는 연구 결과도 나오고 있다.정리하려면 감정이 너무 내 삶을 좌지우지하지 않게 하고 약간 거리를 둬야 한다. 가치 중심적인 삶을

2022.07.26 16:23:53

윤대현 정신의학과 감정 우울
내 감정 신호, 한 발 물러나 본다면

[한경 머니 기고 = 윤대현 서울대학교병원 강남센터 정신의학과 교수] 악수는 친밀감을 표시하는 인사 예절이다. 그런데 반갑게 악수를 한 상대방이 곧장 손을 자기 옷에 닦는다면 어떻게 생각해야 할까. 상대방이 싫다는 감정을 노골적으로 표현한 것이 아니라면 행동적 면역 시스템(behavioral immune system)이 작동돼 일어난 행동일 수도 있다.보통 면역 시스템이라 하면 몸 안에서 일어나는 생물학적 반응을 이야기한다. 새로운 바이러스가 침입하면 우선 일반적인 대응을 하고, 백신을 맞으면 더 효과적인 공격을 할 수 있게끔 생물학적 면역 시스템이 작동한다. 그런데 행동적 면역 시스템도 함께 존재한다. 예를 들어 신선도가 떨어져 보이는 음식 재료에는 손이 가지 않는 것은 몸에 해가 될 느낌에 따라 회피 반응이 일어나는 것이다. 상한 음식 색깔을 입힌 접시에 음식을 담아 식욕을 떨어트려 다이어트에 활용하는 것도 일종의 행동적 면역 시스템을 활용한 것이라 볼 수 있다. 생체 에너지를 상당히 사용해야 하는 생물학적 면역 시스템에 비해 행동적 면역 시스템이 더 효율적이라는 긍정적 해석도 있다. 그런데 현재 팬데믹 상황에서 일어나는 ‘아시안 혐오’ 같은 비정상적 분노 현상을 과도한 행동적 면역 반응으로 해석하는 주장이 있다. 자신의 생물학적 생존에 위협을 줄 것 같은 부정적인 감정 자극에 ‘회피’라는 수동적 거리 두기 반응이 일어나고, 이것이 강화되면 ‘배제’라는 적극적 거리 두기 현상이 일어날 수 있고, 심하면 ‘증오’라는 공격적 거리 두기에 이르게 된다는 설명이다. 요즘 타인에 대한 짜증, 분노를 호소하는 이가 늘어났다. 세상이 긴

2022.05.02 12:27:48

윤대현 정신의학 감정

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