감정 평가에서 보완 감정과 재감정이 필요한 상황[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]

이혼 소송 재산 분할이나 재개발 현금 청산, 유류분 반환 청구, 보상금 증액 청구, 매도 청구, 부당 이득 반환 청구나 공유물 분할 등 셀 수 없이 많은 부동산 분쟁 소송의 과정에서 감정 평가가 이뤄진다.

한 번의 감정 평가와 그 결과를 바탕으로 분쟁을 끝맺거나 소송이 종결되기도 하지만 상황에 따라 평가 결과에 대해 보완 감정이나 재감정이 필요한 경우가 종종 있다.

보완 감정은 기존 감정 평가를 진행한 동일한 감정인에게 보완 감정 명령으로 진행된다. 보완할 내용은 주로 평가 대상물에 공사 등 현상 변경이 있거나 평가 대상물이 추가되는 등 평가의 기본적인 사항에 대한 변경이 있는 경우가 대부분이다.

나아가 토지에 지상권 설정 제한이 있는 경우, 타인이 점유하는 부분이 없는 정상 상태를 가정할 경우, 일단지를 상정한 경우 등 감정 조건을 부가될 때 토지 가격에 변동이 있는지, 그렇다면 변경되는 토지 단가의 산정을 요청하는 경우도 있다. 보완 감정을 명령받은 감정인은 기존 감정에서 변경된 내용에 따른 보충적인 평가 결과를 재판부에 제출한다.

다만 감정인에게 보완 감정으로서 조건을 제시할 때 그 조건이 관련 법에 따라 합법적이고 합리적이어야 하며 객관적이고 실현 가능한 조건인 경우에 감정 평가에 반영할 수 있다. 따라서 감정인은 제시받은 감정 평가 조건의 성립 가능성 여부에 대한 검토를 선행한다.

한편 재감정은 대체로 기존 감정인과 무관한 새로운 감정인이 동일한 평가 대상에 대해 다시 감정 평가하는 것을 말한다. 재감정은 때로는 감정 평가의 기준이 되는 시점이 동일할 수도 있고 차이가 날 수도 있다.

새로운 감정인이 동일한 시점에서 재감정하는 대표적인 사례로는 재개발 현금 청산 또는 공익 사업에 편입되는 토지 등의 보상이 있다. 이때의 감정 평가는 강제수용권이 발동되는 수용 단계의 가격 시점으로 시점이 계속 고정된 상태에서 진행된다.

구체적으로는 수용 재결 감정 평가의 기준 시점은 ‘재결일’인데 수용 재결에 이의 신청해 이의 재결 및 행정 소송을 제기해 각 단계에서 재감정을 하는 경우라도 수용 재결 취소 등의 사정이 없는 한 재감정의 기준 시점은 원처분인 수용 재결의 재결일이 된다.

만약 2020년 1월 1일이 수용 재결일이었던 부동산에 대해 2023년 현재 행정 소송 재감정이 진행돼도 재감정의 기준 시점은 여전히 2020년 1월 1일이다. 따라서 2023년 현재의 시장 가격은 고려 대상이 아니다. 10년을 다퉈도 계속 재결일인 2020년 1월 1일자를 기준으로 삼고 감정 평가를 받게 되는 특징이 있다.

반면 이혼 소송 재산 분할은 재산 분할의 기준이 되는 시점이 ‘사실심 변론의 종결 시’이기 때문에 사실심이 길어지면 재산 분할 시점도 변경된다. 따라서 변경된 시점에 맞게 다시 평가될 필요성이 제기돼 재감정이 진행되는 경우가 많다.

1심에서 재산 분할을 위해 부동산 감정 평가를 받았지만 당사자가 항소하는 등의 사유로 소송이 길어지는 경우가 있기 때문이다. 특히 최초 감정을 받았던 A 시점과 사실심 변론의 종결에 가까운 B 시점의 부동산 가격 변동이 크면 분쟁이 많다.

만약 1심의 법원 감정 시점이 2020년 1월 1일이었는데 항소 후 소송이 지속돼 2023년 현재까지 변론 중인 경우 2020년 1월 1일자 기준으로 재산 분할가액을 결정할 수 없기 때문에 현재 시점에서 변동된 부동산 가액으로 재감정을 신청하는 것이다. 물론 각 소송 당사자는 재감정하는 것이 궁극적으로 자신에게 유리할 것인지 먼저 검토해야 한다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표