권리금 양도를 방해받을 때 대처법[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정평가]

상가 거래를 하는 임차인끼리는 권리금을 주고받는 일이 흔하다. 권리금은 교통이 편한 목 좋은 곳이라든지 인스타그램 감성이 풍부한 독특한 인테리어나 가게의 인지도가 높아 단골손님이 아주 많은 가게 등을 인수하며 지불하는 일종의 인수금으로, 상가 거래 시 보증금이나 월세와는 별도로 취급하는 거래 대금이다.

예전에 ‘담배 파는 약국’의 담배 판매권 권리금만 1억원이라는 기사를 본 적이 있는데 이처럼 사업의 내용에 인허가 여부가 중요한 경우에는 허가에 대한 권리금이 별도로 발생하기도 한다.

만약 자신이 인수할 당시 1억원의 권리금을 낸 가게에 대해 타인에게 양도할 때 권리금 수령을 방해받는 경우에는 어떻게 대처해야 할까. 현실에서 종종 발생하는 분쟁으로, 권리금에 대한 분쟁은 통상 임차인이 임대인으로부터 권리금 회수 기회를 방해받았을 때 손해 배상을 청구하는 방식으로 나타난다. 이때 손해 배상 금원의 산정을 위해 권리금 감정 평가를 한다.

권리금에서 대체로 문제되는 항목은 크게 세 가지 부분이다. 바로 바닥권리금·시설권리금·영업권리금이다.

바닥권리금은 상가 건물의 위치가 좋아 발생하는 일종의 ‘자릿세’ 개념이다. 자리가 좋으면 장사가 잘되기 마련이다. 유동 인구가 많은 장소가 영업에 유리하기 때문이다.

다음으로 기존 임차인이 설치한 인테리어 설비, 비품과 같은 유형 자산에 대해서는 시설권리금이 발생한다.

끝으로 영업상의 노하우나 단골손님, 기존 거래처 관리처럼 무형의 자산 부분은 영업권리금이 된다. 이처럼 권리금은 유형 자산과 무형 자산이 합쳐 있는 형태다.

그렇다면 권리금은 어느 시점을 기준으로 산정될까. 권리금 자체가 이슈가 되는 시점은 신규 세입자가 기존의 가게를 인수받을 때다. 따라서 통상 기존 임차인의 임대차 계약 종료 시점으로 권리금을 산정한다.

인테리어나 영업 시설, 비품 같은 시설은 설치 시점부터 매년 감가되고 업장의 신용도, 영업 노하우 등은 권리금을 요구하는 때 형성돼 있는 정도를 고려하기 때문에 쉽게는 권리금을 주고받는 때를 기준한다고 생각하면 된다.

우리 사무소에서 처리한 사건이었는데 상가 세입자가 설치한 환풍 기구의 크기, 냄새와 건물 미관 때문에 임대인과 분쟁이 생겼다. 세입자는 가게를 인수할 동종 업종의 신규 세입자를 구했지만 임대인이 같은 설비를 쓰는 업종의 입점을 반대했다.

임대인은 특히 세입자가 영업하면서 외부로 배출시키는 냄새에 가장 큰 문제를 제기했다. 세입자는 원상 회복 의무에 따라 환풍 기구, 가게 내부 인테리어와 설비를 철거하며 퇴거하면서 이 과정에서 신규 세입자에게 권리금 회수 기회 방해에 대해 소송을 제기했고 이에 따른 권리금 평가를 한 적이 있다. 설비와 영업권이 문제가 됐던 사안이었다.

한편 기존 세입자가 임대인에게 권리금 회수의 기회를 방해받았다며 너무 높은 금액의 손해 배상을 청구한다고 상담 요청을 받은 적도 있다.

당연한 말이지만 임대인이라고 해서 임차인으로부터 요구받은 권리금을 다 줘야 하는 것은 아니다. 임대인이 손해 배상금을 지급해야 한다는 가정하에 임차인이 부당하게 높은 액수의 권리금을 요구한다면 임대인은 감정 평가액으로 협의를 시도해 보는 것도 방법이다. 어차피 소송을 하는 경우 법원 감정으로 손해 배상액이 결정될 가능성이 높기 때문이다.

권리금 분쟁으로 소송을 하면 법원 감정인의 평가에 따라서 권리금을 산정하는데 시설은 매년 감가되고 영업이익 또한 객관적인 매출과 비용 자료에 근거한다. 우리 사무소의 상담자에 대해서는 임차인이 요구하는 권리금의 50% 미만으로 감정 평가액이 도출됐다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표