최근 기업의 감량경영으로 인해 명예퇴직이란 감원인사가 사회적이슈로 등장하면서 기존의 예금거래자나 일부 거래기업의 직원들이조심스럽게 개인사업계획에 대한 전망이나 대출가능금액에 관해 문의하는 빈도가 늘고 있다.그렇지만 퇴직을 새로운 인생의 전환기회로 삼고자 하는 이들도필요한 자금이 부족해 그만 물러서는 경우가 허다하다. 그러나 대출이 가능한 금융기관의 업무처리기준 즉 내가 보유한 부동산으로조달할 수 있는 금액을 미리 파악한다면 완벽한 자금조달계획을 빈틈없이 수립할 수 있을 것이다.그렇다면 금융기관의 업무처리기준은 어떻게 되어 있을까. 금융기관대출은 그 대상을 기준으로 크게 개인 또는 가계대출과 법인 또는 기업대출로 나뉘는데 자영업을 하는 경우에는 그 소요자금이 크지 않고 어느 정도 담보제공이 가능하다면 가계자금으로 대출을 받는 것이 간편하다.자영업자가 기업대출을 받으려면 법인의 사업자금과 마찬가지로 대출절차에 따라 상대적으로 엄격한 사업성 자금용도 및 상환능력 등심사과정이 필요하기 때문이다. 또한 금융기관과의 대출관계에서고려해볼 때 개인자영업사업에서 법인으로의 전환 또는 법인형태의창업은 여러가지 요소를 고려해야 한다. 특히 사업소득 규모에 대한 소득세의 적용세율과 법인세율과의 비교가 가장 큰 요소가 된다고 한다면 매출액과 손익, 관리가능 여부를 고려할 때 대부분의 일반적인 자영업자(혼자 또는 가족 친지와 함께 하는 경우가 전체의71%,95년 기준)들은 사업이 적정궤도에 오를 때까지 기업자금으로무리하게 대출받을 필요가 없는 경우가 많다.가계자금은 부동산대출과 개인 신용대출로 나눌 수 있는데 이중 부동산에 대한 대출가능금액을 간략히 소개한다.먼저 가장 간단한 아파트의 대출가능액을 산정해 보자. 서울 소재32평형, 방3개, 주택정보지 해당월 매매 최저가 1억5천만원, 타행선순위 근저당설정액 2천만원의 아파트를 적용할 경우 (1억5천만원×80%) - (1천2백만원×3개) - 2천만원/ 125% = 5천1백20만원.아파트 기준금액의 80%에 상당하는 금액을 추정시키라 하는데 단독주택의 경우에는 70%를 적용하고 있다. 이는 문제발생시의 경매유찰 등을 고려한 것으로 금융기관마다 적용률은 대동소이하다. 여기에 주택임대차보호법상의 소액임차보증금(서울 3천만원 지방2천만원)의 보상액 방1개당 1천2백만원(지방 8백만원) 에 해당하는3천6백만원과 선순위 근저당설정액 2천만원을 차감하고 대출금액기준의 근저당설정비율 125%(이상)인 근저당설정액이 가능하다고 하면 대출가능금액은 5천1백20만원으로 통상 5천만원 정도의 대출실행이 가능해진다. 다만 가계자금의 용도는 은행마다 다르나 통상1억원 내외를 한도로 삼고 있다.◆ 본인소유 아닌 부동산 담보는 최고 5천만원 대출본인 소유명의가 아닌 부동산을 담보로 제공할 경우 즉 제3자 부동산은 소유주의 담보제공 동의 및 연대보증 조건으로 대출이 가능하나 산정금액이 아무리 많이 나오더라도 최고 5천만원은 초과할 수없다. 그외에 상가 임야 등 개인의 부동산에 대해서도 각각 평가방법은 다르지만 위와 비슷하기 때문에 자금조달 가능금액을 산정해볼 수 있을 것이다.금융기관들은 담보취득제한제도를 운영하고 있어 부동산을 담보로제공할 경우 본인의 부동산이 여기에 해당되는지 사전에 확인할 필요가 있다. 담보취득제한 부동산은 연면적의 50% 이상이 여신금지업종(일부 호화식당 다방 주점 부동산업 등)에 제공되는 건물 및대지와 임대용 건물 그리고 개인기업을 포함한 기업의 비업무용으로 판정된 부동산들이다.과거에는 일률적으로 객관적인 감정가액을 위해 한국감정원 또는감정평가사에 의뢰함으로써 대출소요기간과 추가적인 비용이 발생하였으나 최근에는 많은 금융기관들이 아파트의 경우 부동산뱅크내집마련정보 등의 부동산관련정보지의 조사가격을 기준으로 담보물을 평가하고 있다. 단독주택의 경우에는 정부의 공시지가를 담보가격산정의 기준으로 삼는 등 대출서비스를 향상시키고 있다.
