위례신도시 청약전략
판교신도시의 열기와 강남권 집값 상승을 경험한 서울과 수도권 거주자에게는 위례신도시 입성이 ‘부의 증대’와도 일맥상통하므로 판교신도시 못지않은 경쟁률을 보일 것으로 예상된다.
판교신도시의 청약저축 납입금액 커트라인이 1600만~2700만 원인 것을 감안하면 위례신도시 역시 최소한 1500만 원은 넘어야 될 것으로 점쳐지고 있다. 특히 판교신도시 청약 당시 낙첨된 청약저축 소지자가 지속적으로 저축액을 납입했다면 커트라인은 2000만 원에 육박할 수 있다는 계산도 나온다.
◇ 2013년까지 4만6000가구 공급 = 위례신도시는 올해를 시작으로 총 4만6000가구가 공급된다. 2013년까지 순차적으로 공급될 예정이다. 특히 2011~2012년 공급 물량이 집중돼 있다. 단계별로 공급 계획이 확정되지 않았지만 우선 1단계 실시 계획이 승인된 지역에서는 총 1만330가구가 나온다.
이번 시범단지 보금자리주택 사전 예약 물량은 총 2350가구가 배정돼 있다. 시범 단계 사전 예약분으로 나오는 물량은 위례신도시 안에서도 서울 지역과 가까운 곳에 있고 주변으로 가든파이브, 법조단지가 위치해 있어 관심이 쏠리고 있다.
위례신도시가 뜨거운 관심을 받는 데에는 당첨만 되면 적지 않은 시세 차익이 보장되기 때문이다. 2월 26일 모집 공고를 통해 본 분양가는 1190만~1280만원이다. 보금자리주택 시범지구 강남권보다는 분양가가 높게 책정됐다. 현재 송파구의 3.3㎡당 평균가격은 2554만원이고 위례신도시 인근 지역인 거여동이 1530만 원인 것을 고려하면 당장 시세 차익만 3.3㎡당 292만~1316만 원이 된다.
특히 위례신도시는 입주 이후 가치가 더욱 상승할 것으로 기대된다. 비록 위례신도시와 거리감이 있지만 대단지 입주라는 면에서 비슷한 성격을 가진 잠실주공 재건축 아파트의 분양가와 현재 시세를 비교해 보면 더욱 선명하다.
2005년 분양된 잠실2단지 재건축(리센츠) 79㎡(전용면적 59㎡)의 분양가는 4억5490만 원이다. 현재 시세는 7억2000만~8억 원이다. 또 109㎡(전용면적 84㎡)는 당시 분양가가 6억2190만원으로 현재 시세(9억3000만~11억 원)와 비교하면 4년여 동안 4억 원 가깝게 올랐다.
◇ 노부모 부양, 신혼부부 관련 공급 규칙 변경 = 이번 보금자리주택 사전 예약분은 청약저축 납입 총액을 기준으로 당첨자를 가리는 만큼 운에 기대하기 힘들다. 장기간 무주택자 순으로 당첨이 되는 것과 같으므로 일반 분양을 제외한 특별 공급을 노리는 것이 청약 전략이라고 할 수 있다.
공공 분양에서 특별 공급이 차지하는 비율이 높기 때문에 떨어진다고 하더라도 일반 공급을 노릴 수 있는 특별 공급을 신청하는 것이 당첨 확률을 높일 수 있는 방법이다. 생애 최초, 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양 등 나에게 맞는 특별 공급부터 찾아 실수 없이 청약해야 한다.
특히 주택 공급에 관한 규칙이 개정되면서 특별 공급 비율과 자격 요건이 변경됐기 때문에 당첨 가능성이 높은 곳을 골라야 한다.
가령 노부모 부양 특별 공급 물량이 10%에서 3%로 줄어들면서 경쟁률이 높아질 것으로 보여 청약저축 총액이 낮은 노부모 부양자들은 다른 특별 공급 물량을 눈여겨볼 필요가 있다.
공공 분양에서 20%를 차지하는 생애 최초 특별 공급도 1차 보금자리주택에서는 소득 요건 제한으로 경쟁률이 신혼부부 특별 공급보다 낮았지만 소득 요건이 80%에서 100%로 완화돼 경쟁률이 높아질 전망이다. 다만 생애 최초 특별 공급도 당첨 확률이 이전 보금자리주택보다 낮아졌지만 추첨제로 진행되므로 청약저축 납입 총액이 적은 사람들도 기대해 볼만하다.
신혼부부 주택 역시 임신 중인 부부를 포함시켰기 때문에 경쟁률이 높을 것으로 예상된다. 하지만 공급되는 물량이 전용 60㎡ 이하에서 전용 85㎡ 이하로 확대돼 신혼부부를 위해 배정된 가구 수가 이전에 비해 늘어난다고 할 수 있다. 또한 통상 선호하는 주택형이 전용 85㎡인 것을 감안하면 신혼부부 특별 공급에서 당첨이 유력시되는 수요자라면 85㎡를 공략하는 것이 재산적 가치가 더 높을 것으로 보인다.
◇ 서초내곡 강남세곡도 관심 = 위례신도시 보금자리주택 사전 분양에서 떨어졌더라도 실망할 필요는 없다. 3월 분양 이후로도 위례신도시는 잔여 보금자리주택 사전 예약 물량이 예정돼 있고 일반 분양 물량도 나올 예정이다. 또 내년 이후 2차 위례신도시 분양 등이 줄지어 대기하고 있기 때문에 지속적으로 관심을 가질만하다.
위례신도시에 대적할만한 제2차 보금자리주택도 4월에 진행된다. 제2차 보금자리주택는 시범지구보다 입지가 좋다는 평이 있어 알짜로 손꼽히고 있다. 게다가 강남권 보금자리주택인 서초 내곡(76만9000㎡)과 강남 세곡2지구(77만㎡)가 66만㎡가 넘기 때문에 위례신도시와 마찬가지로 경기와 인천 지역 거주자들도 도전할 수 있다(표 참조).
안양 거주자들에게 유리한 관양지구도 지난해 분양에서 좋은 성적을 거뒀던 만큼 관심 지역으로 손꼽힌다. 관양지구는 평촌신도시와 과천시 사이에 위치해 두 곳의 편의시설을 어렵지 않게 이용할 수 있다.
특히 이들 지역은 위례신도시 보금자리주택 잔여 물량이나 제2차 보금자리주택에 청약하기 위해 고액 납입자들이 청약저축 통장을 쓰지 않을 가능성이 있어 위례신도시나 보금자리주택 당첨 가능성이 없어 보이는 청약저축 가입자들에게 오히려 기회로 작용할 수 있다.
경기권 대표 신도시인 판교신도시 연립주택도 연내 분양될 예정이고 지난해 분양 성공에 힘입어 광교신도시도 분양을 준비 중이다. 이 가운데 4월 분양을 앞둔 A7블록은 대형 건설사가 짓는 브랜드 아파트에다가 공급 가구 수도 많아 눈길을 끈다. 중대형급 이상 주택형이 포진해 있어 청약예·부금 통장을 써야 할 것으로 예상된다.
조민이 스피드뱅크 리서치팀장 chomin2@empal.com
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