부동산 바닥론의 진실
부동산 시장이 보합세에 머무르고 거래도 줄어들자 대세 하락기에 들어섰다는 주장이 일부에서 나오고 있다. 과연 그런지 살펴보도록 하자.대세 하락기에 들어섰다는 주장은 수요가 감소하고 있다는 전망에 근거한다. 우리나라 인구가 점점 감소해 주택 수요가 줄어들 것이라는 논지다. 이런 인구 감소론이 확대 재생산되면서 지금부터 인구가 줄어들고 있는 것으로 오해하는 사람까지 나오고 있는 실정이다.
우리나라 인구가 줄어들 것이라는 전망은 2005년도 인구조사를 근거로 통계청이 2006년에 추정한 것에 따른다. 이 인구 추계에 따르면 우리나라 인구는 2018년 4934만 명을 정점으로 2019년부터 조금씩 줄어드는 것으로 나와 있다.
통계청은 미래의 인구를 어떻게 알 수 있을까. 출산율이나 사망률, 이민을 떠나는 사람 수나 우리나라로 들어오려는 외국인 이주자 등 인구에 영향을 줄 수 있는 변수들을 감안해 추정하는 것이다. 그런데 이런 변수들을 어떻게 추정하는지에 따라 미래의 인구 전망은 완전히 달라진다.
산아 제한 정책을 폈던 1980년대는 물론 지금도 우리나라 인구는 5000만 명을 넘은 적이 한 번도 없다. 추정에 들어가는 출산율 등의 변수가 달라졌기 때문이다. 이와 마찬가지로 2006년의 통계청 추계도 하나의 전망이지, 2019년에 가서 인구가 실제로 줄어든다는 것과는 거리가 멀다. 실제로 통계청 추정치와 최근 5년간의 실제치를 비교하면 많은 차이가 있다.
〈표 1〉에서 보는 바와 같이 지난 5년간 통계청이 예상했던 수치보다 6만4000명이 더 태어났으며 7만6000명이 덜 사망했다. 자연 증가분에서만 14만 명의 차이가 나게 된 것이다. 통계청이 당초 예상했던 출산율보다 실제 출산율이 높게 나타나고 있고 사망률은 실제로는 더 낮게 나타났다.
여기에 이민 등 해외로 이주하는 사람은 점점 줄어들고 대신 해외로부터 한국으로 들어오는 외국인의 수가 점점 늘어나는 추세도 통계청의 추계치와 크게 다르게 나타나고 있다.
2008년의 경우 통계청은 출입국에 따른 인구 감소가 3만8000명에 달할 것이라고 예측했지만 실제로는 오히려 6만 명이나 증가한 것으로 나타났다. 이 때문에 2005년부터 2008년까지 4년간 30만 명 정도의 오차가 나게 된 것이다.
결국 이런 요소들이 모여서 2008년도의 실제 인구는 4911만 명으로, 통계청의 추계 인구보다 50만 명이나 더 많게 나타나게 됐다. 추계한 지 4년 만에 오차 범위가 1% 이상 벌어진 것이다.
그러면 이런 통계가 어떤 의미를 가질까. 당초 통계청이 추정한 것에 따르면 2030년의 인구는 인구가 가장 많이 늘어날 것으로 예상되는 2018년보다 70만 명 정도 줄어들 것으로 예상됐다.
12년에 걸쳐서 70만 명이 줄어들기 때문에 인구가 감소해 집값이 폭락한다는 과장도 이 때문에 생긴 것이다. 그런데 이제 4년이 지났건만 벌써 추계치보다 50만 명의 인구가 더 늘고 있다는 것이다. 올해 하반기에 인구조사가 실시되고 내년에 보다 정밀한 인구 추계가 나와 봐야 알겠지만 현재의 추세를 감안하면 2030년에 가도 인구가 줄어들 요소는 없어 보인다.
그러나 인구가 줄지 않고 오히려 늘고 있다고 해서 이것을 주택 가격의 급등 원인으로 해석하는 것도 무리가 있다. 2005년부터 2009년까지 4년간 우리나라 전체 인구는 1.3% 늘어난 반면 서울의 인구는 0.3% 늘어난데 그쳤다.
하지만 같은 기간 동안 집값 상승률은 전국이 20.4%, 서울이 35.1%로 서울이 훨씬 높았던 것이다. 반대로 인구가 감소하면 집값이 내린다는 단순한 명제가 성립한다면 지난 몇 년간 인구가 감소해 온 지방의 주택 값이 올랐던 것은 어떻게 설명할 수 있을까.
예를 들면 전북의 경우 2005년부터 2009년까지 4년간 인구는 5.1% 줄었지만 집값은 오히려 13.2%가 올랐다. 결국 주택의 수요는 인구의 증감이 아니라 가구 수의 증감에 영향을 받고 있고 그나마 이런 변수는 유동성 증가 등 다른 변수보다 집값 등락에 미치는 영향이 적기 때문이다.
그렇다면 유동성 증가나 공급 문제는 차치하고서라도 현재 수요는 줄고 있나. 그것은 아니다. 수요 공급에 민감한 것은 매매 시장보다 임대 시장이다. 임대 시장은 철저히 실수요에 의해 움직이지만 매매 시장은 미래의 수익을 노린 가수요가 생겼다 없어졌다 하기 때문에 수요 공급의 영향을 상대적으로 적게 받는다.
국민은행 시세표에 따르면 지난 1년간 전국의 아파트 값 상승률은 3.7%에 달한 반면 아파트 전세 값 상승률은 8.1%에 달했다. 그 차이가 두 배 이상 나는 것이다.
범위를 수도권으로 좁혀보면 그 차이는 극명하게 나타난다. 같은 기간 아파트 매매가 상승률은 2.6%에 그친 반면 전세가 상승률은 9.3%에 달한다. 상승률 차이가 세 배 이상 나고 있다.
수요가 줄고 있다면 매매 시장보다 임대 시장이 먼저 반응한다. 빈집이 많고 전세를 골라서 들어갈 수 있다면 전세 값을 굳이 올려 줄 필요가 없기 때문이다. 하지만 수도권의 경우 지금은 전세를 구하기조차 어렵다고 한다.
어떤 사람은 보금자리주택 당첨 확률을 높이기 위해 기존의 세입자가 이사를 가지 않아 그렇다는 이유를 댄다. 하지만 이런 논리는 이유가 될 수 없다.
그 세입자가 다른 곳으로 이사 간다면 그 지역에는 여유가 생길지 모르지만 반대로 이사 가려는 곳에선 전세 부족 상태가 발생할 것이기 때문이다. 결국 전세가 부족하다는 것은 수요에 비해 아직도 공급이 부족하다는 결정적인 증거다.
그러면 매매가가 전세가보다 적게 오르는 것은 어떤 이유일까. 주택 수요는 꾸준히 증가하고 있지만 불경기가 지속되고 있고, 그나마 있는 수요가 보금자리주택을 노리는 대기 수요화되기 때문이다.
매매 수요와 임대 수요가 별도로 존재하는 것은 아니다. 전세가 유리하다고 생각하면 임대 수요가 더 느는 것이고, 매매가 유리하다고 생각되면 그중 일부가 언제든 매매 수요로 바뀔 수 있는 것이 임대 수요다.
일부 폭락론자들이 주장하는 것과 같이 12년간 인구가 1.4% 줄어들어서 집값이 폭락할 것이라는 논리를 믿는다면 올해부터 향후 20년간 인구가 23% 늘어나는 경기도에 투자하라.
통계청에 따르면 1164만 명인 2010년도의 경기도의 추계 인구는 2030년에 가면 1405만 명으로 늘어날 것이기 때문이다. 그러나 집값과 인구 증감 간의 상관관계는 그다지 높지 않다.
결론적으로 보금자리주택 청약 등의 이유로 현재 시장의 수요가 임대 수요 형태로 나타나고 있는 것이다. 이런 상황을 두고 주택 수요 자체가 줄고 있다고 해석하는 대세 하락론은 지나친 반응이라고 할 수 있다.
국내 최대 부동산 동호회인 ‘아기곰동호회’의 운영자이자 저명한 부동산 칼럼니스트다. 객관적인 사고와 통계적 근거를 앞세우는 과학적 분석으로, 참여정부의 부동산 기조를 정확히 예측한바 있으며 기존의 부동산 투자 이론을 한 단계 업그레이드시켰다는 평을 듣고 있다.
2008년말 금융 위기 때는 주택 시장의 바닥을 정확히 예측한 것으로 유명하다. ‘부동산 비타민’등 부동산 전문서를 내놓았으며, 최근에는 현대백화점 등에서 재테크 강의를 하고 있다.
아기곰 a-cute-bear@hanmail.net
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