상권⑧ 천호동 5년간 임대료 정체미사 신도시도 영향권 │ 매거진한경

◆현대백화점/로데오 상권 "1년 만에 땅갑 20~30% 상승...주상복합 개발 효과"
천호역 상권의 중심은 지하철 5호선과 8호선 천호역의 3번과 4번 출구 방향, 현대백화점과 이마트가 위치한 곳이다. 이른 아침부터 늦은 저녁까지 쇼핑가방과 장바구니를 손에 든 ‘강동구 아줌마’들이 북적거리는 곳이기도 하다.

퇴근 무렵이 되면 무대의 주인공이 바뀐다. 20~30대 젊은이들이 하나 둘 모여들기 시작한다. 로데오 거리에서 쇼핑을 즐기고 현대백화점 뒤쪽 음식점이 밀집한 먹자골목에서 술 한 잔을 기울이는 것이 이들의 전형적인 코스다.

천호동 상권의 중심축이 ‘천호 재래시장’에서 지금처럼 지하철 천호역으로 옮겨 온 것은 지난 1990년대 후반 무렵이다. 1995년 지하철 5호선 천호역이 개통했고 1997년 현대백화점 천호점이 이 자리에 문을 열었다. 1999년 지하철 8호선이 개통되면서 지하철 천호역은 ‘환승 역세권’으로 교통 편의성이 증대됐다. 뒤이어 2000년 이마트 천호점이 자리를 잡으면서 강동구의 중심 상권으로 입지를 굳혔다. 젊은층을 끌어들이기 위해 2004년 로데오 거리를 조성하면서 지금과 같은 모습을 갖추게 됐다. 자리를 잡은 지 10여년이 넘어가는 만큼 이미 ‘안정기에 접어든 상권’으로 볼 수 있다.

현대백화점과 이마트라는 거대한 쇼핑센터를 끼고 있는 상권인 만큼 업종 구성은 ‘먹거리’에 치중돼 있다. 젊은층을 겨냥해 패션 상권으로 조성된 로데오 거리의 경우 신발이나 액세서리 같은 패션$잡화 업종이 눈에 띄기는 하지만 그 비중이 그리 높지는 않다. 2010년 패션 쇼핑몰 나비몰이 개장하면서 쇼핑 상권으로서의 도약을 노렸지만 결과가 좋지 못했다. 로데오 거리에서도 가장 좋은 위치에 들어섰지만 로드 상권과 조화를 이루지 못했기 때문이다. 나비몰은 내부 폐쇠형으로 구성돼 로데오 거리의 로드 숍들을 자유롭게 드나들며 쇼핑을 즐기기에 동선이 불편한데다 현대백화점과 이마트가 이미 패션 쇼핑지 역할을 맡고 있었다. 더구나 강남역, 잠실역, 삼성역 등 2호선 라인의 거대 상권들로 연결되는 교통편이 좋아지면서 20~30대 젊은 층이 많이 빠져나간 것도 사실이다.

현재 로데오 거리는 10대나 20대 젊은층이 소비할 만한 중저가 브랜드의 패션 잡화를 중심으로 재편된 상태다. 화장품과 드럭스토어 업종이 성행하고 있다. 로데오 거리 신발 전문점 LUCKY BOX 대표는 “2009년 개업 당시에는 옷가게나 신발 가게가 더 많았다”며 “지금은 패션 업종이 많이 사라지고 밥집이나 술집이 늘어나고 있다”고 말했다. 패션 상권의 기능이 약화되긴 했지만, 유동인구(일평균 약 8만 명)가 워낙 많아 근거리에서 손쉽게 즐길 수 있는 ‘먹거리 업종’이 강세를 보이고 있는 것이다. 한 부동산 관계자는 “주변 오피스텔 때문에 젊은 1인 가구가 많은 편”이라며 “퇴근 시간 이후에 식사와 음주를 즐기려는 젊은이들로 북적이는 상권”이라고 말했다.

눈여겨 볼 점은 이 일대 음식점 중 ‘새 간판’을 찾기가 쉽지 않다는 것이다. 그만큼 오랜 시간을 한 자리에서 운영해 온 곳이 대부분이라는 얘기다. 안정기에 접어든 상권의 특징이라 할 수 있다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “오래된 상권은 창업 투자에 불리하다고 생각하기 쉽지만 오히려 유리한 측면이 더 크다”고 말했다. 상권이 안정 돼 탄탄한 수요층을 확보하기 유리한데다 임대료도 일정한 흐름을 유지하기 때문이다. 상권 초창기에는 임대료가 올라 건물주만 수혜를 입는 경우가 많다. 반면 상권 형성 후 10년 정도 지나면 가게를 운영하는 이들이 실질적으로 수익을 늘려갈 수 있는 단계라고 볼 수 있다.

한 부동산 관계자는 “5년 전에 비해 월세�망超鳧�정체 상태고 권리금은 오히려 하락한 경우가 많다”고 말했다. 현재 로데오 거리의 메인로 기준으로 20평 전후가 월세 400~450만 원, 보증금 1억 원, 권리금 1억~1억5000만 원 정도다. 로데오 거리 근방에는 20평 이상 되는 매장이 많지 않아 창고나 주거용이던 건물이 상업용으로 전환되기도 한다. 로데오 거리 메인로에서 떨어진 골목 상권의 경우 창고였던 곳을 상업용으로 바꾼 사례가 많다. 이 경우엔 20평 전후가 월세 130만 원, 보증금 3000만 원이며 권리금은 없어 메인로에 비해 저렴하다. 로데오 거리에서 밥집과 술집을 운영 중인 S 씨는 “점포가 입점할 건물 자체가 많지 않은데 들어오려는 임차인 수요가 많아 임대료가 낮게 형성돼 있지는 않다”며 “평일에는 근처의 직장인, 주말에는 동네 거주민이 상권을 이용해 매출이 안정적인 편”이라고 말했다.

최근엔 상권 변화의 조짐도 나타난다. 10여 년 동안 제자리를 맴돌던 천호재정비촉진지구 사업이 본격화되고 있는 것이다. 현대백화점 천호점 옆 부지에 진행 중인 증축 공사가 그 신호탄 격이다. 천호·성내 재정비촉진지구 내 천호1촉진구역 도시환경정비사업의 일환으로 지난해 공사를 시작해 2016년 3월 완공 목표다. 내부공사 리뉴얼을 마치고 2017년 10월 최종 준공할 예정이다. 로데오 거리 근처 천호1구역 5200평에는 주상 복합 아파트가 사업 승인을 기다리고 있다. 부동산 관계자는 “작년에 비해 땅값이 20~30%가 상승했다”고 말했다. 토지 판매가는 현재 3.3m²(1평) 당 로데오 거리 쪽은 8000만 원~1억 원, 이마트 대로변 쪽은 1억5000만 원~2억 원이다. 주거지 주변은 1500~2000만 원으로 상업지역에 비해 지가가 낮은 편이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “지금도 강동지역의 중심 역할을 수행하며 안정기에 접어든 상권이지만 향후 3~4년 뒤에는 상권이 더욱 성장할 가능성이 높다”고 말했다. 천호역 일대의 개발 계획뿐만 아니라 경기남동부의 하남 미사까지 영향권이기 때문이다. 선 대표는 “하남 미사의 신도시 입주가 완료되는 2019년 이후를 기대해 볼 만 하다”며 “새로운 수요층이 대거 유입되면 본격적인 변화가 나타날 것이다”고 내다봤다.

◆ 천호시장 상권 “'강동의 명동' 옛 명성...경마장 주변 '북적' ”
한때는 ‘강동의 명동’이라 불렸던 천호시장은 현대백화점$로데오 상권과 비교해 그 힘이 많이 위축된 모습이다. 1968년 처음으로 문을 연 천호시장은 1970년대부터 1990년대까지 강동구 주민들은 물론 경기 동남부에서도 많은 사람이 모여들었다. 특히 1989년까지 천호시장 인근에 있던 ‘동마장시외터미널 천호영업소’를 통해 외지인의 출입이 끊이지 않던 곳이었다. 천호시장은 전국의 농산물과 수산물이 서울의 소비자들에게 판매되는 ‘거점’ 역할을 도맡았던 곳이다. 하지만 화려했던 옛 모습을 찾아보기 어려울 만큼 한산한 풍경이다. 오랜 기간 시장을 이용해 왔던 50~60대 주부들이 장바구니를 들고 간간히 시장을 찾긴 하지만, 시장 내부는 다니는 사람을 찾기 어려울 만큼 사람들의 발길이 뜸해진지 오래다.

하지만 천호시장 상권의 파급력은 여전히 강하다. 천호시장 앞을 가로지르는 구천면로가 상권의 중심 역할을 톡톡히 하고 있다. 천호시장사거리를 축으로 현대프라자아파트부터 천호동 성당 주변 대로변 근린 상권까지 중장년층을 타깃으로 한 상권이 건재하다. 천호시장 맞은편에 위치한 농협 옆의 경마장도 40~60대까지 중장년 남성들을 불러 모으는 요인이다. 천호시장에서 광진교쪽 방향으로는 2001아울렛 천호점(2006년 개점)을 비롯해 대우 한강 베네시티(2007년 3월 입주), 천호역한강푸르지오시티(2015년 7월 입주) 등 주상복합 오피스텔들이 그리 멀지 않은 위치에 자리를 잡고 있다. 천호역 상권 중에서도 가장 현대적인 모습을 띠며 오랜 역사를 지닌 천호시장과 확연한 대비를 이루고 있는 곳이다.

주상복합 상가 주변의 구천면로는 49m²(15평 안팎) 이내의 가게가 대부분이다. 이를 기준으로 권리금은 2000만 원 선이며 보증금은 2000만원, 월 임대료는 300만 원 정도다. 천호재정비촉진지구 사업이 본격화 되면서 매물은 거의 없는 편이다. K공인중개소 관계자는 “오피스텔 주상복합 건물을 제외하고는 대부분 상가 점포가 낙후된 건물이 많다”며 “하지만 아직까지 이 인근에 강동구를 관통하는 버스정류장이 많은데다가 집객 효과가 높은 경마장이 있어 시세가 낮은 편은 아니다”고 말했다.

향후 이 일대의 풍경은 크게 달라질 가능성이 높다. 이 일대에 불고 있는 ‘재개발 바람’ 때문이다. 가장 먼저 변화가 예상되는 곳은 천호시장이다. 2014년 강동구청에서 발표한 ‘천호 재정비 촉진지구’에 따라 천호시장은 2017년 12월을 마지막으로 역사의 뒤안길로 사라지게 된다. 이로 인해 대우푸르지오와 현대백화점 사이에 37m 높이의 건물을 건립하는 것이 가능해졌다. 천호역에서 길동역으로 이어지는 천호대로에는 건물을 최고높이 130m까지 세울 수 있다. 특히 지난 3월 강동구청이 천호시장과 텍사스촌 일대(1구역)의 천호재정비촉진지구 사업 시행을 인가했다. 36~40층 4개동 규모의 999세대를 포함한 판매시설과 업무시설, 문화 복지 시설이 건립되며 2017년 1월 착공할 계획이다.

그러나 커지는 기대감만큼이나 창업 투자에는 신중한 접근이 필요한 곳이기도 하다. 이미 천호시장 뒤쪽 을(4구역) 포함해 뉴타운 사업이 해제된 곳도 적지 않다. 다만 주택과 달리 상가의 경우는 뉴타운 사업이 해제된 곳이라도 긍정적으로 고려해 볼만한 요소는 있다. 인근 블록에 대규모 개발이 진행될 경우 동반 수혜를 보는 것이 가능하기 때문이다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “뉴타운은 향후 이 일대 상권의 가장 큰 변수가 될 수 있기 때문에 그 흐름이나 개발 속도를 면밀히 관찰할 필요가 있다”고 말했다.

◆문구완구거리/주꾸미골목 상권 “업종 포화 상태...영화 흥행에 매출 좌우"
천호역 상권은 역을 중심으로 조그마한 골목 상권이 잘 발달돼 있는 지역이다. 그 대표적인 것이 천호역 1번 출구 문구완구 거리와 천호역 6번 출구 롯데시네마 근처에 위치한 쭈꾸미 골목이다.

천호역 1번 출구에서 나서나마자 ‘문구 완구 거리’라는 커다란 입간판이 시선을 사로잡는다. 천호동 문구완구 거리는 30여 년 전부터 문구와 완구 도매점이 모여들어 국내의 대표적인 특화거리로 자리를 잡은 곳이다. 문구만을 전문으로 하는 곳에서부터 완구나 레고 블록만을 전문으로 하는 곳까지 다양한 점포가 모여 있다.

문구완구거리는 한때 국내 문구완구 유통의 핵심 연결고리였다. 이곳 완구계의 터줏대감 ‘명신완구’의 관계자는 “옛날에는 대형마트가 없었기 때문에 이곳 도매재래시장에 모든 문구완구 상인과 소비자가 모였었다”고 말했다. 2000년 대 들어서 온라인 유통과 대형마트가 활성화되면서 문구완구거리도 과거에 비해 쇠퇴했다. 명신완구 관계자는 “지금은 전체 유통에서 대형마트가 70~80%를 차지한다”며 “소규모 업체는 모두 사라지고 100평 이상의 대형 점포만 남았다”고 말했다.

30년 된 세진문구유통 대표는 “인터넷이나 대형마트로 빠져나가는 수요층도 많지만 무엇보다 문구용품을 사용하는 영유아�뻤女輸��인구가 줄어 수요자의 절대적 수가 감소했다”며 “아이도 적게 낳고 학교에서 더 이상 준비물 구매를 요구하지 않는다”고 말했다. 상황이 변하면서 문구완구거리의 점포들 역시 변했다. 온라인과 오프라인을 병행해서 운영하는 것은 물론 업종을 세분화�渙��漫�한 가지 분야에서 다양한 브랜드와 제품을 판매한다. 명신완구 관계자는 “앞으로 일본처럼 특정 분야에 특화된 전문샵 형태로 자리 잡을 것”이라며 “마니아층을 공략하기 위해 한 분야에서 최대한 많은 구색을 갖출 수 있도록 노력하고 있다”고 말했다.

문구완구거리를 찾는 주요 소비자층은 사무실, 학교, 일반 소비자 등 다양하다. 특히 완구의 경우에는 아이 하나에 이모, 고모, 할머니�勞틜痴仄沮�대가족이 오는 경우가 많다. 매출은 한 달에 5000~6000만 원 정도다. 이곳에서 문구 도매점을 운영 중인 H 씨는 “매출 규모에 비해 마진율은 낮다”며 “도매이기 때문에 원가에서 30% 할인해주고 15% 카드 수수료까지 내면 남는 것이 거의 없다”고 말했다. 이곳 도매점은 대부분 박리다매 식으로 운영된다. 또한 대부분 이곳에서 오랫동안 장사하며 건물주가 된 경우가 많아 매장을 유지할 수 있다.

임대료는 거의 변화가 없다. 부동산 관계자는 “계속 해오던 사람이 많아 매물도 없고 가격 상승률이 미미하다”고 말했다. 대부분 99m²(30평) 전후를 여러 층 사용하는 형태로 매장을 운영한다. 99m²(30평) 전후 1층의 경우 월세 200~300만 원, 보증금 5000만~1억 원, 권리금은 1억 원 이상이다. 권리금의 경우 같은 업종이 들어올 땐 많이 받고 다른 업종이 들어올 땐 덜 받는다. 66m²(20평) 매장 지하, 1층, 2층 총 3개 층을 사용하는 경우 월세 600만 원, 보증금 1억 원, 권리금 2억 원 정도다.

명신완구 관계자는 “최근에 대형마트 주말 휴일제가 실시 되면서 도매재래시장 쪽으로 손님들이 오고 있다”며 “시장이 호황은 아니지만 문구완구에 대한 수요는 꾸준히 존재하기 때문에 나쁘지만은 않을 것”이라고 말했다.

천호동 주꾸미 골목은 2004년에 형성되기 시작했다. 100m가 채 안 되는 비좁은 골목에 약 20여개의 주꾸미 점포들이 밀집해 있다. 이처럼 작은 골목이 유명세를 떨칠 수 있었던 데는 골목 맞은편에 위치한 롯데시네마의 역할이 절대적이었다. 천호동 로데오 거리에서부터 천호역을 가로지르는 큰 길을 건너 연결되는 롯데시네마는 이 일대 20~30대 젊은층이 주로 모이는 대표적인 장소다. 영화극장을 찾은 고객들이 가까운 곳에 들러 식사를 즐기는데 도보로 3~5분 거리에 있는 주꾸미 골목이 적당했던 것이다. 근처에 성내초, 영파여중, 영파여고 등 9개 초중고가 밀집되어 있다는 것 또한 지리적 이점이다.

이 같은 특성을 반영하듯 주꾸미 거리의 주 고객은 10~30대 초반의 젊은층이다. 이곳에서 주꾸미 가게를 운영하는 Y씨는 “20대가 가장 많고 학생들도 많이 온다”고 말했다.

주꾸미 골목의 가게 크기는 다양하다. 큰 가게는 264m²(80평)까지 있지만 보통 49m²에서 66m²(15평~20평)사이다. 49m²크기를 기준으로 한다면 권리금은 약 1억 원 선이며 보증금은 2000~3000만원, 월 임대료는 160~190만원이다. E 공인중개사는 “주꾸미 골목은 워낙 비좁아 매물이 거의 없다”고 말했다.

좁은 골목에 빈틈없이 가게가 들어차 있는 만큼 업종 포화 상태에 가까운 것이 사실이다. Y씨는 “경쟁이 치열해지면서 가게 홍보에 점점 더 많은 비용이 들고 있다”고 말했다. 그러나 업종이 밀집된 만큼 그로 인한 시너지 효과 또한 확실한 편이다. 때문에 주꾸미 골목에 위치한 가게의 매출은 전반적으로 좋은 편이다. 가게 크기와 유명세에 따라 다르지만 보통 한 달 기준 3000만원~5000원의 매출을 올린다. 영화관 덕분인지 주말은 평일보다 약 1.2~1.3배의 매출을 올린다. 영화관 옆 카페에서 일하는 A씨는 “영화의 흥행에 따라서도 매출이 달라진다”며 “천만 관객 돌파 영화가 많을수록 가게의 매출을 오르는 편”이라고 말했다.

이정흔 기자 vivajh@hankyung.com 강여름.이지연 인턴기자

전문가 창업포인트-안민석 FR인베스트먼트 연구원
" 구천면로 성장 돋보여..'뉴타운 기대감' 신중해야"

서울 강동구의 핵심축인 천호역 일대는 구도심 ‘광역 역세 상권’의 대표 주자로 매우 복합적인 색채를 띠고 있다. 우선 재래시장과 광범위한 노후 주택가를 바탕으로 수십년 간 자리 잡아 온 강동구 대표 상권의 기능적 역할이 가장 중요하다. 천호시장은 하남, 구리, 광주 등 인근 소도시 주민과의 연계성도 있으며 이는 버스 노선과 지하철 등으로 이동할 수 있는 지리적 조건으로 묶여 있다.

기존 천호 상권의 A급지가 천호시장 일대였다면 1995년 5호선 천호역 개통과 1997년 현대백화점 개장 이후에는 소비와 동선의 중심이 천호사거리·천호역 주변으로 이동했다고 말할 수 있다. 2004년에 현재의 모습으로 재탄생한 로데오거리는 권리금 수준이 한 때 3억~4억을 호가했고 현재도 프랜차이즈 입점 희망지로 명성이 높다. 다만 의류 업종의 위축으로 잡화, 식음료 등의 업종이 그 자리를 대신하고 있다는 점은 시사하는 바가 크다.

2008년 이후에는 천호역 2, 3번 출구 북쪽 대로변(올림픽로)과 2001아울렛, 천호우체국이 있는 구천면로의 성장세가 돋보인다. 다만 유동 인구에 비해 점포수가 많고 임대료 수준이 기존 점포에 비해 비싸기 때문에 권리금이 높게 형성되지는 못하고 있다.

천호 뉴타운 사업에 대해서는 신중한 접근이 필요하다. 상가 투자는 뉴타운 사업이 해제된 지역이라 하더라도 개발이 진행되는 곳과 지리적으로 인접하다면 수혜를 기대할 수 있다. 다만 전반적인 슬럼화를 피할 수는 없기에 부동산 자산 가치 상승 차원에서의 검토는 필요하다.