정부의 뉴스테이 정책은 ‘전세의 월세 전환’이라는 임대 시장의 흐름을 인식하면서 임대료 상승 억제를 통해 국민의 주거 안정을 보장한다는 정책 목표를 잘 융합한 정책이라고 평가할 만하다.
또 한 가지 주목해야 할 주택 시장의 흐름은 수도권·대도시 집중의 심화다. 전국 주택 보급률이 103%에 달하면서도 임대료 폭등으로 임차인의 주거 불안이 계속되는 가장 큰 이유는 인구가 모이는 대도시, 특히 서울에서의 주택 부족 문제가 해소되지 않고 있기 때문이다.
따라서 뉴스테이도 서울 등 대도시에 공급돼야만 임대료 폭등 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있을 것이다. 문제는 서울 등 대도시에서 뉴스테이를 지을 만한 땅을 확보하기가 어렵다는 것이다. 이명박 정부에서는 그린벨트를 해제하고 보금자리주택을 지었지만 환경 파괴라는 비판을 받기도 했다.
서울 등에서 뉴스테이 공급을 늘릴 수 있는 방법은 재개발·재건축 등 도시정비사업이라고 볼 수 있다. 현재 수도권 지역 재개발 구역만 800여 곳에 달하며 크기는 여의도 면적의 13배에 달하는 37.3㎢에 이른다.
그리고 정비구역의 대부분이 서울 등 대도시의 구도심 요지에 자리하고 있다. 임대 사업을 펼치기에 매우 좋은 입지다.
정비구역에 뉴스테이를 연계하면 주거 환경 개선을 통한 도심 재생과 대도시에서의 주거 안정이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 묘책이 될 수 있다.
정비사업과 뉴스테이의 결합 모델은 여러 가지가 있을 수 있지만 조합의 일반 분양 물량을 뉴스테이 임대 사업자가 매입하는 방식이 큰 비율을 차지할 것으로 예상된다.
국토교통부 역시 2015년부터 인천 부평구 청천2구역, 십정2구역, 광주 누문구역 등에서 뉴스테이 연계 정비사업을 시범적으로 시행하고 있다.
이런 뉴스테이 연계 정비사업을 활성화하기 위해서는 다음과 같은 점들을 고려할 필요가 있다.
우선 정비사업은 조합원들의 재산으로 진행되는 민간 사업이라는 점을 감안해 조합원들에게 적정한 사업성을 확보해 줄 수 있어야 한다. 종전의 재개발 사업 모델보다 뉴스테이가 더 좋은 수익성을 보여주지 못한다면 재개발조합은 뉴스테이에 참여하지 않을 것이다.
조합원들의 사업성을 보장하기 위해서는 신축 아파트의 매입 가격을 올리든지 아니면 신축 아파트 수를 늘려야 한다. 뉴스테이의 속성상 아파트 매입 가격이 높아지면 임대 사업자의 수익성이 악화되므로 일정 수준 이상으로 매입 가격을 올리기는 어렵다.
그렇다면 매입 가격을 적정 수준으로 묶어 두는 대신 신축 아파트 수를 늘려야 할 것이다. 결국 이를 위해 뉴스테이 연계 정비구역에는 용적률과 층수를 상향해 주는 인센티브가 반드시 결합돼야 한다. 다만 구릉지나 문화재 등 경관 등이 중요한 지역은 용적률과 층수를 올리기 어려울 것이다.
따라서 용적률과 층수를 올리기 쉬운 지역, 예를 들면 평지·역세권·대로변 등의 교통 접근성이 우수한 정비구역을 중심으로 용적률과 층수 인센티브를 대폭 지원해 주고 뉴스테이를 결합하는 방식으로 나간다면 재개발조합의 참여가 크게 늘어날 것으로 보인다. 또한 임차 수요자도 많을 것이므로 뉴스테이 투자자도 많이 참여할 것이다.
둘째, 뉴스테이는 도심 재생이라는 정책적 목표와 더욱 긴밀히 결합될 필요가 있다. 정비사업구역은 주택이 노후화되고 소방도로·공원·학교 등 기반 시설이 부족해 주거 환경 개선이 시급한 곳들이다.
그런데 그중 상당수 구역들은 사업 추진 자금 부족, 사업성 부족 등으로 사업이 중단되고 있어 슬럼화 현상이 가속화되고 있다. 이런 노후 주택 지역의 주거 환경 개선은 대도시의 재생(revitalization)과 지속적인 발전을 위해 필요한 일이다.
따라서 뉴스테이 연계 재개발 추진위원회와 조합에 대한 저리 자금 지원과 행정절차 간소화 등 다양하고 효율적인 인센티브가 활용돼야 한다. 또한 도심 재생이 더 시급한 정비구역에는 더 많은 인센티브와 정책 지원이 정부 차원에서 이뤄져야 할 것이다.
미분양 리스크도 줄일 수 있어
셋째, 재개발 사업 초기에 조합원들이 혼란을 느끼는 점 중 하나가 재개발을 착공하는 데 행정절차가 5년 이상 걸리다 보니 사업성과 조합원별 분담금을 사전에 알기 어렵다는 점이다. 이 점에서 뉴스테이는 큰 강점을 가진다.
뉴스테이에서는 일반 분양 아파트를 임대 사업자가 매입하므로 그 매입 가격을 미리 결정해 준다면 조합원들은 조합의 사업성을 미리 가늠할 수 있으므로 재개발을 할지 말지 여부를 빨리 결정할 수 있을 것이다. 정비사업의 장기화와 표류를 방지할 수 있는 것이다.
넷째, 뉴스테이에는 국민연금 등 연·기금도 적극 참여할 필요가 있다. 저금리로 연·기금의 채권 투자수익률이 악화되고 있고 주식시장의 불안정성으로 주식 투자수익률로 불안한 상황이다.
그에 비해 대도시 내의 주택 임대 사업은 3~5%대의 안정적인 수익을 얻을 수 있는 투자처다. 그 수익을 연금 가입자인 국민에게 돌려줄 수 있다면 이 역시 좋은 일이다. 게다가 정비사업의 물량을 소화하려면 뉴스테이에 대규모 자금이 투자돼야 하므로 연·기금의 투자도 긍정적으로 고려될 필요가 있다.
다섯째, 부지 면적이 수만 평이 넘는 대형 재개발구역에는 시공사가 참여를 주저할 때가 많다. 미분양이 걱정되기 때문이다. 이런 대형 구역에는 뉴스테이가 보다 많은 역할을 할 수 있다. 사업 계획 단계에서 뉴스테이가 분양 물량의 일정량을 매입하는 것으로 확정해 준다면 시공사와 조합은 미분양 걱정을 줄이고 적극적으로 사업을 추진할 수 있다.
주택은 있으면 좋고 없으면 그만인 물건이 아니다. 인간이 생존하고 활동하기 위해 반드시 있어야 하는 필수재다. 주택의 임대료가 폭등하는 현재 이를 방치해서는 시민의 행복이 요원할 수밖에 없다. 뉴스테이가 주택 임대료의 안정과 도시의 주거 환경 개선에 많은 역할을 하기를 기대해 본다.
변선보 주거환경연합 정책실장
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