대출 규제에 세금 부담도…‘초과이익환수제 유예 종료’ 앞두고 재건축 속도
![[2017 부동산 전망] 달라지는 부동산 제도 ‘톱7’](http://magazine.hankyung.com/magazinedata/images/raw/201701/b729174669be0a91f25e59fbf2fcd127.jpg)
또한 재건축 초과이익환수제 유예는 종료를 앞두고 있다. 이 밖에 아파트 리모델링 요건 완화와 내진 설계 의무화, 청약가점제 조정 등도 주목할 만하다.
새해 바뀌는 부동산 제도 7가지를 추렸다. 미처 살피지 못하고 내 집 마련과 투자에 낭패를 보는 일이 없도록 하자.
◆ ‘잔금 대출 규제’와 ‘디딤돌 대출 기준 축소’
주택 구입 자금 확보에 어려움이 예상된다. 1월 1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출 시 여신 심사 가이드라인이 적용된다.
기존에는 대출 후 최대 5년까지 이자만 지불할 수 있었지만 새해부터는 1년만 거치가 가능하고 이후로는 상환 기간에 따라 이자와 원금을 동시에 갚아야 한다. 총체적 상환 능력 심사 제도인 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입해 신용 대출 등 기타 대출 관리도 강화한다.
생애 첫 주택 구입에 이용되는 디딤돌 대출의 총부채상환비율(DTI, 소득 대비 원리금 상환액 비율) 기준은 2년 한시적 운영 기간이 끝나며 80%에서 60%로 다시 축소된다. 연소득 5000만원인 대출자는 4000만원까지 대출 받을 수 있었던 것이 3000만원으로 줄어드는 것이다.
◆ 소득세와 상속·증여세 부담 증가
세 부담은 커진다. 그동안 양도소득세 최고 세율은 과세표준 1억5000만원 초과분부터 38%의 세율이 적용됐다. 하지만 새해에는 세율 구간이 한 단계 신설돼 과세표준 1억5000만~5억원 이하는 38%, 5억원 초과 시에는 40% 세율이 적용된다.
상속·증여세 신고 세액에 대한 공제도 축소된다. 현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진 신고하면 산출 세액의 10%를 공제해 줬지만 새해에는 7%로 축소된다.
◆ ‘재건축 초과이익환수제’ 유예 종료
재건축 초과이익환수제는 2017년 말 유예 종료될 수 있다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻은 개발 이익이 조합원 가구당 3000만원이 넘으면 이를 공제한 금액(초과 이익)의 최대 50%를 국세로 납부하는 것이다.
2013년 12월부터 2017년 12월까지 유예 중이다. 2017년 하반기 국회에서 ‘연장’ 또는 ‘종료’를 결정할 예정이다. 유예가 종료되면 2017년 12월까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못한 재건축 사업장은 초과이익환수제를 적용받는다.
이에 따라 새해에는 재건축 단지들이 사업에 더욱 속도를 붙이고 소폭의 가격 상승도 예상된다.
◆ 아파트 리모델링 동의율 ‘80%→75%’
아파트 리모델링 동의율 기준은 기존 80%에서 75%로 완화된다. 지금까지 아파트 등 공동주택 단지가 리모델링 사업을 위해서는 50% 이상의 동별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요했다.
하지만 새해부터는 단지 전체 집주인의 75%만 동의해도 리모델링 사업을 추진할 수 있다. 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정안은 2017년 1월 공포·시행된다.
◆ 2층 이상 건물 내진 설계 의무화
신규 건물의 내진 설계 대상이 확대된다. 지난해 9월 경주에서 발생한 규모 5.8 지진 이후 정부가 내놓은 지진 방재 대책의 일환이다.
2017년 1월부터 ‘2층 또는 500㎡ 이상’ 건물의 내진 설계가 의무화되고 하반기에는 모든 신축 주택과 ‘2층 또는 200㎡ 이상’ 건축물로 확대된다. 1988년 국내 첫 도입 당시 내진 설계 적용 대상은 ‘6층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의 건축물’이었다.
◆ ‘청약가점제’ 자율 시행
전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무 적용했던 청약가점제 비율은 2017년부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있다. 청약가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등 가점 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨 높은 점수 순서로 당첨자를 선정하는 제도다.
2007년 9월 도입돼 2013년 주택 경기가 침체되자 85㎡ 초과 주택에 대한 가점제를 폐지하고 85㎡ 이하 주택에 대해서는 의무 적용 비율을 75%에서 40%로 낮췄다.
청약 조정 대상 지역에 대해서는 현행 40%를 그대로 유지한다는 점은 유의할 필요가 있다. 대상 지역은 37개 시·구(서울시 25개 구와 경기도 과천시·성남시·하남시·고양시·남양주시·화성시, 부산시 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구, 세종시 등)다.
◆ 부동산 거래 실거래가 신고 대상 확대
부동산 거래 신고제는 2006년부터 시행됐지만 토지·주택의 분양 계약, 상가 및 토지의 분양권 매매 등은 거래 신고 대상에서 제외돼 허위 계약서가 성행하는 등 다양한 문제가 발생했다.
앞으로는 아파트, 오피스텔, 택지·산업용지 등 공급(분양) 계약과 상가 및 토지의 분양권 매매를 신고하도록 해 다운계약, 업계약 등 위법행위를 방지하고 거래 질서를 확립할 계획이다.
kbh@hankyung.com
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