공동체 주택의 법적 개념은 주택법 제2조에 따른 주택 및 준주택으로서 입주자들이 공동체 공간과 공동체 규약을 갖추고 입주자 간 공동 관심사를 상시적으로 해결해 공동체 활동을 생활화하는 주택을 일컫는다.
◆공동체 주택에 대한 혜택 크게 늘어
공동체 주택은 크게 임대형과 자가 소유형으로 구분된다. 임대형은 서울특별시장과 서울주택도시공사가 건설 또는 리모델링해 임대하는 공공임대형과 민간사업 주체가 건설 또는 리모델링해 임대하는 민간임대형이 있다.
서울특별시는 공동체 주택을 활성화하기 위해 공동체 주택 건설에 필요한 택지의 임대, 공동체 주택의 관리·위탁, 공동체 주택 건설 등의 비용 융자 또는 보조 등 각종 지원을 하고 있다.
그런데 만일 이러한 공동체 주택에 참여한 구성원의 소유권이나 지분이 변경돼도 새로운 소유권자에게 공동체 주택의 핵심 요체인 규약의 효력이 미치는지 의문일 수 있다.
예를 들어 ‘갑’이 공동체 주택에 참여하는 것을 상정해 보자. ‘갑’은 협동조합 기본법에 따른 협동조합을 구성하거나 조합원의 일원으로 공동체 주택을 소유하거나 조합이 아닌 참여자들의 명의로 공동체 주택을 소유할 수 있다.
전자의 경우 공동체 주택의 소유권자는 ‘갑’이 아니라 협동조합이 되고 ‘갑’은 협동조합기본법과 정관에서 정한 바에 따라 권리를 행사하고 의무를 부담하게 된다.
따라서 새로 조합원이 가입하거나 변경된다고 하더라도 공동체 주택 규약의 효력은 유지될 수 있다. 반면 후자의 경우는 공동체 규약의 효력이 승계되는지 여부가 문제 될 수 있다.
공동체 주택을 공유 지분 형태로 소유하면 공유 지분을, 각 호(戶)마다 구분 소유 등기돼 있고 각 호를 매도할 때 매수인에게 공동체 주택의 규약을 준수하겠다는 동의를 받았다면 별다른 문제가 발생하지 않는다.
하지만 이러한 동의를 받지 않고 지분이나 각 호를 매도했을 때는 매수인에게 규약의 효력을 강제할 수 없다는 문제가 있다. 특히 경매로 인해 일부 지분이나 각 호를 취득하면 더욱 그렇다.
공동체 주택의 취지는 이웃과 함께 살아가는 공동체 주거 문화의 확산이다. 공동체 주택의 특성이 공동 관심사를 가진 사람들끼리 공동체 규약을 정하고 그 규약에 따라 회의실·육아방·공동작업장 등 공동체 공간을 함께 운영하는 것이라는 점에 비춰 보면 소유권의 변동이 지속되면 공동체 주택의 목적에 부합하는 규약의 효력을 강제할 수 없어 공동체 주택의 당초 취지에 맞지 않는 문제점이 발생할 여지가 있다.
물론 민법상에는 공유재산의 관리에 대한 사항은 지분의 과반수로 정한다고 규정돼 있다. 이러한 민법 규정에 따른 공유 부분에 대한 관리는 가능할 것으로 보인다. 하지만 공동체 주택의 전제인 공동 관심사가 없어진다면 공동체 주택은 일반 공동주택과 다를 게 없다.
그리고 만일 공동체 주택으로 인증 받아 서울시의 지원을 받고 있는 상태에서 위와 같이 당초 공동체 주택으로서 형태를 상실하게 돼 공동체 주택 인증이 취소된다면 공동체 주택의 지원을 기대하고 있던 입주민들에게 피해를 줄 가능성이 있다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1184호(2018.08.06 ~ 2018.08.12) 기사입니다.]
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