하지만 지역주택조합은 토지를 취득하지 않은 상태에서 조합원을 모집할 뿐만 아니라 조합원을 모집하더라도 실제 언제 조합이 설립되고 공사를 시작해 입주할 수 있는지 전혀 예측할 수 없다.
실제로 많은 지역주택조합이 토지 매수비용 상승, 사업 지연에 따른 추가 부담금 발생과 분양가 상승, 조합 내부의 비리와 조합원 갈등으로 사업이 지연되거나 실패해 좌초되는 것이 현실이다.
필자가 지역주택조합 사건 전문 변호사로 일을 시작할 무렵만 하더라도 이런 사건이 세간에 알려질 정도로 많지 않았었다. 하지만 한 해 두 해가 지나가고 현재에 이르기까지 지역주택조합 사건이 폭발적으로 늘고 있다. 어디에서부터 무엇이 잘못된 것일까.
지역주택조합 피해자들이나 소송을 준비하는 의뢰인들은 이런 사기성 사업을 정부가 왜 방관하고 통제하지 않는지 필자에게 묻곤 한다. 현재 지역주택 피해 조합원 중 일부는 청와대 민원이나 국회의원에 대한 탄원까지 할 수 있는 모든 방법을 찾아내고 있다. 사건의 시작은 지역주택조합이 무엇인지 모르고 덜컥 계약을 체결한 것부터가 문제라고 볼 수 있다.
하지만 그 이면을 잘 들여다보면 사회정책이나 법규가 이에 일조한 것 역시 부인할 수 없다. 현재 서울시를 기준으로 나대지가 더 이상 존재하지 않기 때문에 주택 부족을 해결하기 위해서는 재개발·재건축밖에 방법이 없다.
하지만 이 역시 사업을 진행하는 측과 지주 측의 이해 대립이 심각하고 서울시나 정부 정책이 개발보다 개인의 권리 보호에 치중하다 보니 대형 재개발 구역은 개발 구역 지정이 해제되기도 한다. 하지만 개발 필요성이 존재하기 때문에 그 틈새를 뚫고 나오는 것이 바로 지역주택조합이다.
지역주택조합의 규제에 대해 현재 주택법은 매우 소극적이다. 그렇다고 국가나 법규가 민간의 영역과 공공의 영역에 무차별 침범해 모두 규제할 수는 없는 노릇이다. 지주·조합원·시행사 각자의 관점이 판이하게 다르기 때문이다.
지역주택조합 사업이 실패하는 가장 큰 요인은 토지에 대한 동의서 확보율이 부족해서다. 서울에 본인 소유 부동산이 있는 지주들은 결코 호락호락하게 토지를 조합에 넘기지 않는다. 개발은 해야 하고 조합과 조합원 그리고 지주 사이에 각자의 이해관계 속에서 해결할 수 없는 문제점들이 양산되고 있다.
어차피 개발이 불가피하다면 상생할 수 있는 길을 찾아야 한다. 풍선효과란 말이 있다. 풍선의 한 곳을 누르면 그곳은 들어가는 반면 다른 곳이 팽창되는 것처럼 문제 하나가 해결되면 또 다른 문제가 생겨나는 현상을 말한다.
최근 지역주택조합이 분쟁을 일으키는 것은 정부의 부동산 정책이 예상 밖의 부작용을 낳은 것이라고 볼 수 있다. 현재 지역주택조합과 관련한 분쟁들에 대해 사업의 이해관계인들의 협조보다 더 중요한 것은 관련 법제의 개정과 관할 구청의 방침 정립이다.
국토교통부는 매년 나름의 노력으로 개선안들을 내놓고 있지만 현실에 대한 이해 부족으로 여전히 문제 해결에 도움이 되지 않고 있다. 하루빨리 지역주택조합 사업에 대한 본질적인 해결책을 내놓기 바란다.
전세경 법무법인 센트로 변호사 qwe593@centrolaw.com
[본 기사는 한경비즈니스 제 1224호(2019.05.13 ~ 2019.05.19) 기사입니다.]
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