집값 떨어지면 가입자에게 유리…2주택자는 가입 못해

‘100세 시대’를 살고 있는 요즘, 노후 준비는 모두에게 직면한 과제가 되고 있다. 공공의 사회복지제도가 아직 미흡한 현재로서는 개인적으로 자신의 미래를 대비해야 한다. 특히 자산의 부동산 편중 현상이 두드러지는 한국에서는 보유 중인 부동산을 처분하거나 활용해야 하는 상황인데, 이런 의미에서 현재 살고 있는 집을 활용한 노후 대책으로 주택연금이 주목받고 있다. 삶의 많은 시간을 보내는 터전으로서의 역할뿐만 아니라 노후 생활의 안정적인 현금 자원으로서 갈수록 관심이 더해지는 모습이다.

‘주택연금’은 살고 있는 주택을 담보로 맡긴 후 평생 혹은 일정 기간 매월 연금 형태로 자금을 지급받는 금융 상품으로, 일종의 역모기지론(reverse mortgage)을 말한다. 한국주택금융공사(HF)에서 2007년 출시한 이후 7년 만인 올해 6월 주택연금 가입자 수(누적)는 2만 명을 돌파했다. 자산의 부동산 편중 현상이 심하고 자녀에 대한 상속 의지가 강한 한국의 특성상 주택연금 도입 당시에는 성적이 매우 저조했지만 최근 급격한 고령화와 주택 시장 침체 장기화 등으로 가파르게 상승세를 보이고 있다.

주택연금의 장점은 가입자와 배우자 모두 평생 거주와 연금 지급을 보장받을 수 있다는 점이다. 부부 모두 사망한 후 주택을 처분해 정산하면 되므로 상환에 대한 부담이 적고 연금을 받는 중에 주택 가격이 낮아져도 연금액이 줄지 않는다. 집값 변동에 따른 리스크가 없어 부동산 침체기에 더 유리하고 국가가 지급을 보증하므로 연금 지급 중단의 위험도 없다. 또 연금 수령액이 집값을 초과해도 상속인에게 청구하지 않고 받는 중에 부부 중 한쪽이 사망해도 금액이 줄어들지 않고 여생 동안 100%를 남은 배우자가 받을 수 있고 둘 다 사망하더라도 주택 가격에서 연금을 받았던 부분을 제하고 남은 금액은 상속인에게 돌아간다. 또 재산세도 25% 감면받을 수 있다.


60세에 집값 3억 원이면 월 68만 원 받아
그러면 중요한 것은 ‘집을 맡기면 얼마나 받을까’하는 점이다. 연금 지급액은 주택 가격과 가입 연령에 따라 달라진다. 만약 60세인 가입자가 종신 지급 정액형으로 가입할 때 주택 가격이 3억 원이면 매월 68만 원, 6억 원이면 137만 원, 9억 원이면 205만 원을 받을 수 있다(2014년 7월 기준). 가입 연령이 높을수록, 주택 가격이 비쌀수록 월 지급 금액이 많아진다. 특히 가입 후에는 평균수명보다 오래 살수록, 주택 가격이 낮아질수록 가입자에게 유리한 상품이다.

그러면 주택금융공사의 ‘주택연금’과 시중은행의 ‘역모기지론’ 중 어떤 상품이 유리할까. 주택 역모기지 상품은 시중은행에서도 판매 중이다. 주택연금과 유사한 형태지만 연령과 주택 가격에 제한이 없다는 점에서 주택연금보다 자유로운 것이 장점이다. 하지만 2000년대 중반부터 출시됐는데도 크게 주목받지 못한 것은 주택연금에 비해 금리와 연금 지급 방식에서 차이가 있기 때문이다. 주택연금의 대출금리는 3.75%(2014년 7월 기준)인 반면 시중은행들 역모기지론의 대출금리는 4~5%대로 높다. 또한 주택연금이 집값 변동에 관계없이 사망할 때까지 연금을 지급하는 반면 시중은행 역모기지는 최소 10년에서 최대 30년까지만 연금을 지급하고 집값을 정기적으로 재평가해 연금 지급액도 조정하기 때문에 만약 집값이 폭락하기라도 한다면 연금이 크게 줄어들거나 끊길 수도 있는 위험을 배제할 수 없다.

물론 주의할 점은 있다. 주택연금에 가입하기 위해서는 주택 소유자가 만 60세 이상이고 집값이 시가 9억 원 이하여야 하며 부부가 한 채만 보유해 그 집에 거주하고 있어야 한다. 월 지급금은 연소자 기준으로 산정되며 일시적 2주택자도 가능하지만 비거주 주택을 3년 내에 처분해야 한다. 세입자가 있다면 이용할 수 없고 저당권 설정이나 권리 침해(경매·압류·가처분 등)가 있는 상황이면 이를 해지해야 한다.

또 오피스텔은 제외되며 재건축·재개발 사업이 진행 중이라면 이용할 수 없다. 다만 주택연금은 일단 한 번 가입하면 부동산의 매매나 추가 대출, 상속에 제한이 생기고 또한 중도에 해지하면 5년 안에 같은 주택을 담보로 가입할 수 없는 만큼 신중하게 가입하는 게 좋다.


김은경 삼성증권 투자컨설팅팀 부동산 전문위원