[달아오르는 글로벌 부동산 시장] 8개월연속상승…대도시주택 재고부족

중국 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다. 중국 최대 온라인 부동산 정보 업체 소우펀홀딩스 집계에 따르면 지난 1월 중국 100대 도시의 신규 주택 가격은 ㎡당 평균 9812위안(176만 원)으로 전달보다 1.0% 상승했다. 이는 작년 6월 이후 8개월 연속 오름세다.

지역별로는 100대 도시 중 50개 도시 집값이 전달보다 올랐고 49개 도시는 떨어졌다. 1개 도시는 전달 수준을 유지했다. 베이징과 상하이 등 10대 도시 집값이 ㎡당 평균 1만6417위안(295만 원)으로 전달보다 1.61%나 뛰었다. 전반적으로 대도시와 동부 연안 도시들이 집값 상승을 이끌고 있다.

The newly-built Shanghai World Financial Center, the tallest building, stands among other high-rise building near Huangpu River Thursday Aug. 28, 2008 in Shanghai's Pudong District, China. The 492-meter-tall ((1,614-ft), 101-story China's tallest building with the world's highest observation platform will be opened to the public on August 30. The 88-stories Jin Mao Tower, right, is the second highest building in China. (AP Photo/Eugene Hoshiko)/2008-08-28 17:06:11/ <저작권자 ⓒ 1980-2008 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>

‘5년 내 2배 오른다’전망도

중국은 부동산 버블 불안이 최고조에 이른 2010년 4월부터 강력한 과열 억제 정책을 펴고 있다. 주택 두 채 이상 보유자의 추가 매입 제한, 계약금 비율 상향, 부동산 보유세 시범 도입 등이 대표적인 사례다.

중국 주택도시농촌개발부는 작년 말 성명에서 “2013년에도 현 정책 기조를 유지해 부동산 시장의 과열을 막을 것”이라고 천명했다. 하지만 작년 4분기 경제성장률이 7.9%로 2년 만에 반등하는 등 경기 회복 기조가 뚜렷해지면서 부동산 투자 열기가 점점 고조되고 있다.

중국 정부의 통계도 부동산 경기가 다시 회복되고 있다는 것을 보여준다. 중국 국가통계국은 지난해 12월 중국 70개 대도시 중 54개의 신규 주택 가격이 전월 대비 상승했다고 발표했다. 이는 2011년 4월 56개 이후 20개월 만에 가장 많은 도시의 집값이 상승한 것이다. 지난해 중국 주택 매매액도 총 5조4000억 위안(918조 원)으로 전년보다 11% 늘었다.

일각에서는 부동산 폭등론도 나온다. 중국에서 대표적인 부동산 낙관론자로 꼽히는 천바오춘 아태도시연구회부동산분회 회장은 “대도시 집값이 5년 내에 2배가 될 것”이라고 전망했다.

그는 2월 초 경제 관련 프로그램에 출연해 “지난해 하반기부터 집값 오름세를 모두 체감하고 있다”며 “부동산 가격이 상승할지 아닐지가 문제가 아니라 얼마나 오를 것인지가 문제”라고 지적했다.

그는 작년 베이징 시내의 기존 주택 가격이 36%나 올랐다면서 부동산 억제의 가장 큰 부작용은 토지 공급 감소라고 지적했다. 베이징은 지난 3년 연속 토지 공급이 계획의 절반에도 미치지 못했으며 지난해에는 계획했던 공급량의 38% 수준에 머물렀다. 비록 단기적으로 부동산 수요를 억누를 수는 있지만 실수요 때문에 앞으로 집값이 오를 수밖에 없다는 설명이다.

천 회장이 주목하는 것은 도시화 현상이다. 현재 중국의 도시화율은 51%대를 기록하고 있다. 도시인구 중 1억7000만 명이 임대주택에 거주하고 있는데, 이들의 내 집 마련 수요와 도시화 과정에서 발생하는 수요가 계속 증가할 것이라는 계산이다. 그는 “중국 도시화가 최소한 30년 정도 중단 없이 지속될 것”이라고 말했다.

최근 집값 상승세의 가장 큰 특징은 지역 차별화다. 베이징·상하이·광저우·선전 등 거대도시(1선 도시), 각성의 수도와 연해 대도시(2선 도시)는 주택 재고 부족으로 집값이 크게 오르지만 지방 도시(3, 4선 도시)는 아직 침체에서 벗어나지 못하고 있다.

Houses are seen at a residential area of Pudong in Shanghai in this December 5, 2011 file photo. China's capital could be the next major testing ground for a national property tax, putting the central government at risk of vocal criticism close to home that underscores its determination to roll out an unpopular fiscal plan that has been a decade in the making. Premier Wen Jiabao's opening address in the second week of March, 2012 to the largely rubber-stamp annual meeting of parliament, the National People's Congress (NPC), made it crystal clear that the leadership will push ahead with property tax reform. REUTERS/Carlos Barria/Files (CHINA - Tags: REAL ESTATE BUSINESS)/2012-03-14 12:50:31/ <저작권자 ⓒ 1980-2012 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지.>

베이징 부동산 시장은 이미 과열 조짐을 보이고 있다. 베이징 주택건설위원회에 따르면 올들어 1월 1~15일 베이징 시내 기존 주택 거래량이 7940건을 기록해 전달 대비 6.6%, 전년 동기 대비 360% 증가했다. 베이징의 신흥 비즈니스 중심지로 떠오르고 있는 왕징 지역은 주택 수요가 눈에 띄게 늘고 있다. 2010년 베이징 시정부가 왕징을 비즈니스 중심지로 지정한 뒤 기업과 직장인 입주 수요가 급증했다.

이 지역은 2년 전만 해도 일반 주택 평균 가격이 ㎡당 최고 2만7000위안에 불과했다. 그러나 바오리·위안양 등 유명 부동산 기업이 택지 개발에 뛰어든 이후 가격이 급격히 상승했다. 현재 왕징 바오리 중앙공원의 평균 가격은 ㎡당 4만2000위안, 왕징 위안양 완화공관은 ㎡당 5만4000위안이다. 왕징 진마오푸도 2011년 ㎡당 1만800위안에서 지난해 12월 4만7000위안을 기록하는 등 1년 만에 4배 이상 뛰었다.

상하이도 사정은 마찬가지다. 2006년 3월 미래에셋이 중국 상하이 푸둥지구의 31층짜리 미래에셋상하이타워를 3억 달러에 사들였다. 현재 이 빌딩의 가격은 12억 달러에 달한다. 6년 새 가격이 4배나 뛴 것이다.

올 들어 1월 1~13일 상하이 신축 주택 거래 면적은 43만1900㎡로 전년 동기 대비 200% 증가하며 5년 만에 최대치를 기록했다. 외국인들이 주로 사는 상하이 구베이 지역 고급 빌라인 밍두청 아파트는 2008년께 ㎡당 2만 위안이면 살 수 있었지만 지금은 3만5000위안으로 3배 가까이 뛰었다.

반면 미분양 주택이 넘쳐나는 지방 3, 4선 도시는 부동산 거래가 침체의 늪에 빠져 있다. 중국 국가통계국 통계에 따르면 작년 11월 중국 70대 주요 도시 중 53개 도시의 주택 판매 가격이 전달보다 상승했는데 하락세를 보인 도시는 단둥·옌타이·취안저우·양저우·구이린 등 3, 4선 도시에 집중된 것으로 나타났다.

중국 새 지도부가 도시화를 ‘내수 확대의 최대 잠재력’으로 꼽으면서 3, 4선 도시 부동산 시장에 봄날이 올 것이라는 전망도 나오지만 도시화가 곧 부동산 활성화를 의미하지는 않는다는 반론도 만만치 않다.

부동산 보유세 확대 저울질

중국 경제에 부동산은 ‘계륵’같은 존재다. 국내총생산(GDP)에서 부동산 투자가 차지하는 비중은 10%가 훨씬 넘는다. 허재환 KDB대우증권 애널리스트는 “부동산 경기가 위축되는 국면에서 경기 사이클 개선을 기대하기는 어렵다”고 말했다.

하지만 부동산 경기가 지나치게 과열돼도 문제다. 중국에서 부동산 가격은 단순한 경제적인 문제가 아니라 사회 안정과 직결되는 중대한 사안이기 때문이다. 2011년 이후 중국 정부가 강력한 부동산 억제 정책을 취한 이유도 바로 여기에 있다. 집값에 대한 서민들의 불만은 이미 폭발 직전이다. 작년 10월 광저우사회여론연구센터가 중국 전역 주민 5000여 명을 대상으로 실시한 설문 조사에서 83%가 집값이 ‘비싸다’거나 ‘비교적 비싸다’고 답했다.

향후 중국 부동산 시장의 가장 큰 변수는 정부 규제의 강도다. 김경환 현대증권 애널리스트는 “1, 2선 도시의 가격 상승 압력이 커지면서 오는 3월 열리는 전국인민대표대회를 전후로 새로운 규제 정책 도입이 불가피할 것”이라고 전망했다.

하지만 일각에서는 세금을 제외한 정책 카드를 대부분 써버렸기 때문에 정책 자체가 상반기 부동산 시장의 회복 추세를 꺾지는 못한 것이라는 분석도 나온다. 김 애널리스트는 “1, 2선 도시는 계속 규제하고 3, 4선 도시는 실질적으로 방임하는 형태가 될 가능성이 높다”고 말했다.

가장 유력한 정책으로 거론되는 것은 부동산 보유세 확대다. 중국의 부동산 보유세는 일정 규모 이상 면적의 부동산 보유자에게만 부과된다는 점에서 한국의 종합부동산세와 유사한 성격을 갖고 있다.

중국은 2011년 초부터 상하이와 충칭을 대상으로 부동산 보유세를 시범 적용하고 있다. 작년 말 국무원 직속 싱크탱크인 사회과학원은 부동산 보유세 부과 범위를 ‘1인 평균 60㎡ 초과’에서 ‘1인 평균 40㎡ 초과’로 낮추고, 이를 다른 지역에 확대 시행할 것을 제안했다.

하지만 부동산 보유세 확대가 실제로 가능할지는 여전히 미지수다. 우선 부동산보유세가 새 지도부가 강력하게 추진하는 도시화 정책에 걸림돌이 될 수 있다는 분석이 나온다. 또한 재정의 상당 부분을 부동산 부문에 의존하는 지방정부들도 도입을 원하지 않는다. 부동산 시장이 침체되면 지방정부들이 재정 확보에 어려움을 겪을 수밖에 없기 때문이다.