“00지역 아파트 사서 주택연금 받으면 되지 않을까요?” “농지로도 연금 신청 가능한지요.”

주택연금에 대한 관심이 폭발적이다. 최근 5년 새 주택연금 가입자가 6배나 증가했다. 주택연금 가입자가 증가하는 이유는 가계소득의 감소와 함께 평균 기대 수명이 늘어나고 주택 가격이 더 떨어지기 전에 가입해야 한다는 ‘인식의 전환’이 있어서다. 노년층의 가치관이 ‘더 이상 자식 덕을 보지 않겠다’는 쪽으로 바뀌고 있다. 최근 정치권에서도 취약 계층을 위해 주택연금 조기 가입을 검토 중이다.

기본적으로 주택연금은 집값보다 적은 연금을 받다가 사망하면 청산 후 남은 금액이 상속인에게 넘어간다. 반면 가입자 본인이 오래 살면 살수록 집값보다 많은 금액을 연금으로 받지만 추가로 청구하지 않는다.

나이가 들수록 주거용보다 임대용 부동산을 늘리는 경우는 상관이 없지만 월세 한 푼 나오지 않는 주택만 깔고 앉아 있다면 자신뿐만 아니라 자녀들까지도 힘들게 할 수 있다. 따라서 주택연금은 대다수 선진국처럼 고령층에게 생활 안정 기반을 제공하는 유용한 제도로 자리 잡아 나갈 전망이다.

“가급적 연금에 가입할 때는 자녀들에게 충분히 이해를 시키든지, 아니면 아예 연금에 가입했다는 것을 비밀에 부치는 게 좋을 수도 있다”고 필자는 어르신들에게 종종 당부하곤 한다.

아직까지 부모님 집은 자녀들이 물려받아야 한다는 생각이 있어 부모님의 주택연금 가입으로 인해 서운해진 자녀들도 생기게 마련이기 때문이다.

한편 주택연금 가입자들이 궁금해 하는 것 중 하나가 세금 혜택이 어떻게 되느냐의 문제다. 소득세법상 매년 한국주택금융공사의 주택연금 가입자는 대출 이자비용에 대해 연간 최대 200만 원까지 연금 소득공제를 받을 수 있으며 저당권 설정 시 등록 면허세와 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입 의무 면제와 주택연금 대상 주택에 대해서는 재산세 25% 면제 등의 혜택을 받을 수 있다.

그리고 대출금 변제를 위해 처분 시 1가구 1주택의 비과세 요건에 해당하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다. 또한 당초부터 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않는다.
[부동산 포커스] 인기 급상승, 주택연금 왜? 세금 혜택 매력적…가입 이를수록 유리
주택연금 가입 조건 완화 중

주택연금 신규 가입자가 지난해 같은 기간보다 110% 이상 급증한 것으로 나타났다. 한국주택금융공사(HF)에 따르면 9월 주택연금 신규 가입자는 559명으로 전년 동기(265건) 대비 110.9% 증가한 것으로 나타났다. 이는 주택연금이 출시된 2007년 7월 이후 올해 2월 710건에 이어 두 번째로 많은 것이다.

주택연금 가입 건수는 2007년 7~12월 515건에서 ▷2008년 685건 ▷2009년 1124건 ▷2010년 2016건 ▷2011년 2936건 등으로 증가했다. 올 들어 8월 6일까지의 가입 건수는 2721건이었다. 주택연금은 미국 정부 보증 역모기지론보다 빠른 증가 속도를 보였다. 미국의 정부 보증 역모기지론은 1989년 10월 출시 이후 5년 동안 6894건 가입한 것에 비해 주택연금 확산 속도가 41% 빨랐다. 주택연금 가입자의 평균 연령은 72.7세로 60대 33%, 70대 50.8%를 차지했다.

국민주택 규모(85㎡) 이하가 8098건(78.1%), 2억 원 미만이 4140건(40%)으로 서민층이 이 제도를 많이 활용했다. 매월 지급되는 연금액은 평균 103만 원이었으며 100만 원 미만을 받는 경우가 6201건으로 절반을 넘었다.

얼마 전 서종대 주택금융공사 사장이 서울 명동 은행연합회관에서 기자 간담회를 열고 “노인들의 기대 수명이 길어지는 반면 집값 상승률은 현재 예상보다 낮아질 것으로 보인다”며 “주택연금 수령액을 지속적으로 하향 조정할 수밖에 없다”고 발표한 이후 연금 수령액이 줄어들 것으로 우려한 주택연금 신규 가입자가 지속적으로 증가하고 있다. 주택연금 가입자는 2030년까지 100만 명 이상 늘리겠다는 것이 주택금융공사의 목표다.

주택연금의 월 지급금은 주택 가격 상승률, 사망 확률 등을 복합적으로 계산해 산정한다. 현재 주택금융공사가 책정한 일반 주택 가격 상승률은 연 3.3%(노인 복지 주택은 연 2.3%)다. 매년 이 수준으로 집값이 오를 것으로 가정하고 연금을 준다는 뜻이다.

공사는 2007년 주택연금을 도입하면서 일반 주택 가격 상승률을 연 3.5%로 가정했다가 올 2월 처음으로 하향 조정한 것이다. 현재 만 60세인 일반 주택 소유자가 3억 원짜리 집을 담보로 맡기면 평생 매월 약 72만 원을 받을 수 있다.

만약 다른 조건이 똑같고 주택 가격 상승률이 연 3%로 낮아지면 월 지급금은 약 65만 원으로 줄어들 것으로 추정된다. 그러나 주택 가격 상승률이 낮아지더라도 다른 변수들이 조정되면 월 지급금은 급격하게 낮아지지 않는다. 따라서 매월 생활 자금을 받는 주택연금의 월 지급금이 내년부터 더 줄어들 전망이어서 일찍 가입하면 할수록 좋다고 볼 수 있다.



주택 담보 노후 연금(역모기지) 소득공제 대상 확대

주택 시장 침체로 나머지 1채를 팔지 못해 현금을 마련하기가 사실상 불가능하거나 목돈이 없어 전세 보증금을 내주고 월세로 전환하기 힘든 노인층을 고려해 주택금융공사는 이에 대한 개선 방안을 검토하고 있다.

당초 역모기지론 도입 취지는 일정한 수입 없이 집 1채만 보유한 만 60세 이상 노년층을 대상으로 집을 담보로 대출을 받되 일시금이 아닌 연금을 매달 평생 받아 노후 생활 자금으로 활용할 수 있도록 하자는 것이다.

현재까지 서울에 시가 9억 원짜리 아파트 1채를 보유한 집주인은 ‘역모기지론(주택 담보 노후 연금)’에 가입할 수 있지만 지방에 5000만 원짜리 2채를 가진 경우 이를 활용할 수 없다. 현행 규정상 주택을 담보로 생활 자금을 빌려주는 역모기지론 가입 대상이 1가구 1주택자로 한정돼 있기 때문이다.

별다른 수입이 없어 불안한 노후를 보내는 지방의 저가 주택 보유자들이 보유 주택 수 제한에 묶여 역모기지론을 신청조차 못하는 현실을 개선하려는 취지에서 한국주택금융공사는 역모기지론의 중·장기 발전 방향에 대한 연구 용역을 국토연구원에 의뢰했다.

주택금융공사는 연구용역 결과 등을 검토해 주택 시장 장기 침체 이후 획일적으로 적용된 다주택자 배제 기준으로 실질적인 역모기지론 지원이 절실히 필요한 일부 소외계층이 역모기지론을 이용할 수 있는 방안 마련을 검토할 예정이다.

2007년 시행 이후 현재 14조 원에 달하는 역모기지론 시장은 다주택 보유자에게도 허용한다면 더욱 빠른 증가세를 이어갈 것으로 보인다. 연구 용역이 진행 중인 만큼 다주택자에 대한 역모기지론 허용 기준은 아직 확정되지 않았다. 현재로선 주택 가격 상한선과 보유자 자산 및 소득수준에 기준을 두는 방안이 검토될 것으로 예상된다.

일반 시중은행이 팔고 있는 역모기지 상품에도 국민주택채권 매입 의무를 면제하기로 하는 등의 ‘주택법시행령’ 개정안을 마련, 민간 주택 연금 시장도 활성화될 것으로 예상된다.

흔히 역모기지론으로 불리는 장기 주택 저당 대출은 주택을 담보로 금융회사로부터 연금 방식으로 생활 자금을 지급받는 주택연금을 말한다. 현재는 주택금융공사의 주택연금에 한해서만 저당권 설정 시 국민주택 채권 매입 의무를 면제해 줘 시중은행이 판매하는 역모기지론의 실적은 거의 없다.

주택 담보 노후 연금의 수시 인출 한도를 확대하는 내용의 ‘한국주택금융공사법 시행령 개정안’도 심의·의결했다. 이에 따라 노후 생활 자금을 매월 지급받으면서 의료비, 교육비, 주택 유지 수선비 등의 용도로 필요한 자금을 받을 수 있는 주택 담보 노후 연금의 수시 인출 한도가 해당 연금 대출 한도의 30%에서 50%로 늘어났다.


박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr