[경매] 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 법인과 전대차 관계 "토지주택공사는 대항력이 인정된다"

몇 차례 경매 투자에 성공한 경험이 있는 신모 씨는 최근 부천에 있는 한 다세대주택을 낙찰 받았다.

감정가는 1억5000만 원에 1회 유찰로 최저가는 1억500만 원에 진행됐고 등기부등본상의 권리관계는 모두 말소되는 권리들로 하자가 없었다. 하지만 법원 매각물건명세서에 전차인 A 씨가 근저당권인 말소 기준 권리보다 빠르게 전입신고를 마치고 점유하고 있는 상황이었다.

물론 전대차 관계일지라도 임차인(전대인)이 임대인(소유자)의 동의를 받아 적법하게 임차권을 양도하거나 전대했을 때 그 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간(주민등록법상 14일) 내에 전입신고가 이뤄졌다면 임차인(전대인)이 갖는 대항력은 동일성을 유지한다. 임차인(전대인)이 소액 임차인일 때에 한해 전차인도 소액 임차인으로서 최우선변제를 받을 수 있다.

이에 따라 임차인(전대인)이 전입을 유지하지 않더라도 전차인 A가 전입신고와 점유를 하고 있다면 대항력을 갖추게 되므로 낙찰자는 임차인(전대인) 또는 전차인이 배당요구를 하지 않은 임차 보증금 6000만 원을 인수해야 하는 상황이었다.

하지만 법원 매각물건명세서 등 권리관계를 살피던 신 씨는 전입신고된 임차인(전대인)이 자연인이 아닌 법인이라는 사실을 발견했고 신 씨의 상식으로는 법인은 주택임대차보호법의 보호 대상이 될 수 없으므로 법인과 전대차 관계인 A 또한 대항력 유지가 인정될 수 없어 A의 임차 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 생각했다.

법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항의 대항 요건 중 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비춰 보면 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다.
- 대법원 1997년 7월 11일, 96다7236


이에 신 씨는 과감히 경매 입찰에 참여, 최고가 매수 신고인이 됐지만 기쁨도 잠시일 뿐이었다. 신 씨는 전차인 A의 임차 보증금 6000만 원을 인수해야 할 상황에 처하게 됐다. 이유는 매각물건명세서에 기재된 임차인, 즉 전대인이 다름 아닌 한국토지주택공사인 점을 간과한 것이다. 이는 법인이라고 할지라도 국민주택기금을 재원으로 저소득층의 무주택자에게 주거 생활 안정을 목적으로 전세 임대주택을 지원할 때에는 법인에도 대항력 및 우선변제권을 부여하기 때문이다.



주택임대차보호법
제3조(대항력 등) 2항:국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세 임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.


한국토지주택공사법과 지방공기업법에 따른 주택 사업을 목적으로 설립된 지방 공사는 주택임대차보호법시행령에 의해 대항력이 인정되는 법인으로 규정하고 있다.

결국 임차인(전대인)인 한국토지주택공사가 확정일자에 따라 배당요구를 하지 않으면 대항력은 인정되지만 배당에 참여할 수 없으므로 낙찰자는 보증금을 인수하게 되는 것이다. 이를 알지 못한 신 씨는 종국적으로 감정가보다 높은 금액으로 매수하거나 입찰 보증금을 포기할 수밖에 없는 것이다.



이주현 지지옥션 상담위원