[부동산 포커스] 눈앞의 세제 혜택보다 실수요 따져야

‘9·10 세제 혜택 이후 미분양 아파트 백조로 거듭나나

동탄과 위례신도시의 성공적인 분양 이후 9월 10일 취득세와 양도세 감면안이 발표되자 미분양 아파트 투자 타이밍에 대한 문의가 점차 늘어나고 있다.

과거 외환위기 당시 정부는 미분양 주택을 해소하기 위해 양도세 감면 혜택을 내놓았는데, 삼성동 아이파크, 도곡동 타워팰리스 등을 매입해 엄청난 시세 차익을 올린 사례를 상기하는 투자자들이 특히 관심을 갖는다. 당시 건설 경기 부양을 위해 노력하던 정부는 1998년 특례제한법에 따라 전용면적이 165㎡(50평)를 넘지 않는 신축 주택을 최초로 분양받은 사람이 이를 5년 안에 판다면 양도소득세를 100% 면제해 주기로 했다.

지난 9월 10일 열린 제5차 경제 활력 대책 회의에서 정부가 취득세 50% 감면과 미분양 주택 구매 시 5년간 양도세 면제 카드를 내놓으면서 내 집 마련을 미뤄 왔던 실수요자들과 투자자들이 저울질을 하고 있다.

여야의 이견으로 국회상임위 통과가 늦어지고 있지만 이달 내 통과되면 매입자가 내는 취득세는 50% 감면, 미분양 주택에 한해 팔 때 내는 양도세는 5년간 면제된다. 애초 안대로라면 이런 혜택을 받으려면 연말까지 거래를 마쳐야 하지만, 기한이 연장되면 내년 3월이나 6월까지 이뤄지는 거래에 대해서도 혜택이 주어진다.

취득세와 양도세 면제를 받게 되는 미분양 주택을 구매해야 할지, 혹은 급매물로 나온 기존 주택을 구입해야 할지를 두고 득실을 잘 따져봐야 한다. 9·10 세제 혜택으로 미분양 주택을 구매하면 5년간 발생하는 차익에 대한 양도세와 취득세 감면 혜택을 받는다.

반대로 기존 주택을 구매하면 취득세를 감면받을 수 있지만 양도세 면제 혜택은 누릴 수 없다. 세제 혜택과 상관없이 수도권 미분양 아파트가 3개월 연속 증가하고 미분양이 중대형 아파트에 집중되고 있기 때문에 이왕이면 소형 아파트에 특화해 투자 전략을 세워야 할 것 같다.

기존 아파트도 전세비율이 놓은 지역의 소형 아파트를 실수요 접근으로 구입하는 전략을 취해야 부동산 시장 하락기에도 하락 폭이 작고 수익형 부동산 역할로서도 충분할 것으로 판단된다.

정부는 취득세와 양도소득세 감면 이외에도 한국토지주택공사(LH)에 분양 대금을 미납한 토지·주택 계약자 연체이자율을 0.5(1개월 미만)~1% 포인트(1개월 이상) 인하할 방침이다. 부동산 경기 침체에 따라 유동성에 어려움을 겪고 있는 토지·주택 계약자 부담 완화와 경기 활성화를 위해 연체이자율을 인하하기로 한 것이다.

미분양 아파트 현황 및 투자성

그렇다면 미분양 아파트의 현황은 어떨까. 국토해양부는 7월 말 기준 전국 미분양 주택 수는 6만7060가구로 6월보다 4772가구 증가했다고 밝혔다. 수도권과 지방 모두 기존 미분양은 감소했지만 신규 미분양은 늘었다. 수도권의 미분양 가구 수는 2만9392가구로 전월보다 2463가구 증가했다. 3개월 연속 증가세다.

지방은 전월보다 2309가구 늘어난 3만7668가구였다. 규모별로도 소형·대형 모두 미분양 물량이 늘었다. 85㎡ 초과 중대형 미분양은 3만4016가구로 전월보다 1107가구 늘었다. 85㎡ 이하는 3만3044가구로 전월 대비 3665가구 증가했다. 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양 주택은 6개월 연속 감소했다. 준공 후 미분양 주택 수는 전월보다 94가구 감소한 2만6516가구였다.

건설 경기가 극도로 위축된 가운데 수도권 부동산 시장에서는 미분양 주택이 여전히 줄지 않고 있다. 지난 1월 초 수도권 준공 후 미분양 주택이 지난해 초보다 증가, 가뜩이나 침체된 분양 시장을 더욱 옥죄고 있다.

최근에 분양된 사업장 중 미분양 단지는 양도세 혜택을 받을 수 있다. 미분양 주택이 증가하고 있기 때문에 수도권 택지지구 중 연내 분양이 예정돼 있거나 미분양이 우려되는 지역을 위주로 잘 살펴봐야 한다. 신규 미분양 주택은 총 3만3277가구로 김포 한강신도시, 인천 송도지구 등도 관심을 둘만하다.

준공 후 미분양 주택이나 연내 입주하는 미분양 주택은 양도세와 취득세 혜택을 모두 받을 수 있다. 수혜가 예상되는 준공 후 미분양 주택은 전국 총 4만2500여 가구로 서울 대규모 단지, 앞으로 인프라 개발이 기대되는 수도권 택지지구가 포함됐다.

이 중 연내 입주하는 단지는 총 1만1508가구로, 상도엠코타운과 가재울뉴타운래미안e편한세상 등 서울 대규모 재개발 단지가 눈에 띈다. 이번 정책 혜택이 예상되는 단지 중 상품성 있는 물량이 적지 않지만 시장 상황을 고려해 철저하게 실수요 측면에서 접근해야 한다. 양도세 면제 조치는 양도 차익을 기대할 수 있는 인기 단지에 그 효과가 한정될 수밖에 없다. 분위기에 휩쓸려 무턱대고 계약하기보다 실거주를 목적으로 알짜 단지를 골라 계약하는 것이 현명한 방법이다.

건설사들은 미분양 아파트 소진을 위해 할인, 중도금 무이자 혜택 등은 물론 발코니 무료 확장 등 각종 혜택을 제시하는 데다 취득세 감면과 양도소득세 면제까지 ‘꿩 먹고 알 먹고’식 혜택을 누릴 수 있기 때문이다. 주요 관심 대상은 9월 입주하는 서울 동작구 상도동의 상도엠코타운이다. 이 단지는 1559가구의 대단지로, 일부 미분양 물량이 남아 있다.

또 오는 12월 입주하는 동작구 흑석동의 흑석뉴타운센트레빌Ⅱ(963가구)도 일부 잔여 물량이 남아 있다. 오는 12월 입주를 시작하는 경기도 고양시 삼송지구의 아파트도 눈여겨볼 만하다. 1024가구 규모의 고양삼송계룡리슈빌 일부 미분양 물량도 있다. 남양주 별내신도시의 별내우미린, 부천시 소사본동의 소사 푸르지오도 수혜 단지로 꼽힌다.

이미 준공돼 입주가 시작된 단지들의 준공 후 미분양 물량 또한 동일한 혜택을 누릴 수 있다. 현대건설과 풍림산업이 남서울 한양아파트를 재건축한 ‘남서울 힐스테이트아이원’은 전용면적 59~115㎡ 1764가구의 대단지 아파트다.

지난 5월 입주를 시작한 아파트여서 계약 직후 바로 입주가 가능한 게 특징이다. 중대형 평형이 집중된 일산 식사지구와 덕이지구도 대상이다. 현대산업개발은 덕이지구 내 ‘일산 아이파크’를 기존 분양가 대비 최대 13.5% 낮춘 3.3㎡당 1200만 원대에 할인 분양하고 있다. 또 입주를 마친 GS건설의 ‘일산 자이 위시티’도 미분양 물량이 남아 있다.

서울의 한 대형 아파트단지가 입주를 시작한지 3개월이 다가오지만 입주율이 30%에지나지 않고있다. 이처럼 입주율이 뚝 떨어지면서 건설사들이 자금압박으로 이어질수도 있다는 판단으로 긴장하고 있다./양윤모기자yoonmo@hankyung.com 2004.10.11

박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr