KB금융지주 경영연구소가 8월 23일 발표한 ‘최근 오피스텔 시장 동향 및 수요 분석’에 따르면 서울시 25개구와 경기도 17개시의 오피스텔 수익률에서 김포시가 8.2%(6월 임대 수익을 연 기준으로 환산)로 1위를 차지했다. 이어 서울 금천구(7.9%)·오산시(7.7%)·시흥시(7.6%) 순서로 대부분 공단 등 산업 밀집도가 높거나 인접한 지역이라는 공통점을 갖고 있다.
반면 서울 강남구(5.2%)·서초구(5.6%)·송파구(5.1%) 등 강남권은 하위 10위권에 이름을 올렸다. 강남권 외에도 서울 용산구·양천구·종로구 등 중산층 밀집 지역과 성남시(분당)도 수익률 하위권에 속했다. 고급 주거지로 각광받고 있는 용산구가 4.7%로 최저 수익률을 기록하는 등 오피스텔 수익률이 아파트 가격이 높은 인기 주거지역과 다소 차이가 있다는 것을 보여주고 있다.
이처럼 서울 도심 오피스텔 수익률이 비교적 낮은 데 대해 전문가들은 높은 분양가로 인한 임대료 상승을 꼽고 있다. 이종아 KB금융 경영연구소 연구위원은 “강남·송파·서초 3개구에 있는 오피스텔 평균 수익률은 5.3%에 불과해 분양가가 계속 높게 유지된다면 수익률 추가 하락이 불가피하다”고 진단했다. 실제 강남권은 천정부지로 치솟은 분양 및 매매 가격 때문에 수익률이 가파르게 하락하는 추세다.
지난 2분기 전국 오피스텔 임대 수익률은 5.96%로 글로벌 금융 위기 이전 고점(2007년 6월)보다 0.96% 포인트 내렸다. 내년에도 공급과잉으로 임대 수익률 및 매매 가격 하락이 불가피할 것이라는 전망이다. 내년까지 입주하거나 준공 예정인 오피스텔과 도시형 생활주택은 14만6000호가 넘지만 잠재 수요층인 20~30대 1~2인 가구는 6만5000명 가구 증가에 그칠 것으로 예상되기 때문이다. KB국민은행은 오피스텔을 선호하는 비교적 소득이 높은 상용근로자 1~2인 가구의 실질소득도 감소 추세이며 20~30대의 취업 인구도 감소하고 있어 고가의 임대료를 지불하고 오피스텔에 거주할 수 있는 세입자는 더욱 줄어들 것이라는 분석이다.
연구소 조사에 따르면 오피스텔 거주자의 68.3%는 20~30대 젊은 층이며 직장인(50.8%)과 학생(13.3%) 비중이 높다. 오피스텔 거주 가구의 88.4%는 1~2인 가구이고 원룸 형태인 전용 20~40㎡가 전체 오피스텔의 55.5%에 달한다. 게다가 1년 이내 거주 비중이 59.0%로 높아 세입자가 임시 거처로 활용하는 경우가 많은 등 주거 안정성 측면에서도 취약한 것으로 나타났다. 이종아 연구위원은 “오피스텔의 공급은 정부 정책에 따라 매매 수요 및 공급이 크게 좌우되는 경향이 강한데다 운용 리스크가 생겨 투자를 결정할 때 신중해야 한다”고 조언했다.
박진영 기자 bluepjy@hankyung.com
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지